Tra le varie possibilità per acquistare un immobile vi sono le aste immobiliari. Esse consentono di fare dei veri e propri affari e di aggiudicarsi case e appartamenti a prezzi molto più convenienti di quelli di mercato. Tuttavia, a causa di timori e disinformazione, molti preferiscono evitarle. In questo articolo, vi daremo qualche dritta per poterle fronteggiare con sicurezza.
I rischi e i costi che l’acquisto casa implicano possono rendere l’esperienza stressante. Inoltre, riuscire a ottenere un prestito o un mutuo può essere complicato se non si hanno tutti i requisiti indispensabili richiesti dalle banche. Proprio per questo, se non si ha un budget molto alto, partecipare a un’asta immobiliare può essere una buona idea. Così come in altri tipi di aste, anche in quelle immobiliari il miglior offerente è colui che si aggiudica l’immobile. Pur con l’offerta più alta tra tutti i partecipanti, l’aggiudicatario avrà conseguito sicuramente un notevole risparmio.
Gli aspetti positivi dell’acquisto di una casa all’asta sono dunque chiari. Tuttavia, la burocrazia, il rischio di problemi, i tempi e l’incertezza sono un vero e proprio deterrente per i potenziali partecipanti. Per di più, vi sono diverse fake news riguardo alle aste immobiliari. È perciò necessario fare un po’ di chiarezza.
Cosa bisogna sapere prima di partecipare a un’asta?
Vi sono principalmente due tipologie di aste: quelle private e quelle pubbliche. Quelle private sono generalmente organizzate e gestite da società o agenzie. Spesso per potervi partecipare è necessario un invito oppure un’iscrizione. Le aste pubbliche, invece, sono aperte a chiunque. Solitamente chi si occupa della loro gestione sono le autorità locali, i tribunali o gli uffici pubblici.
Una delle prime cose da fare è informarsi circa la natura dell’asta e la procedura di offerta. In genere non vi sono differenze sostanziali tra le aste immobiliari e quelle tradizionali, ma è bene conoscerne i principi.
Innanzitutto, quando un immobile viene messo all’asta, il suo prezzo iniziale è spesso inferiore a quello di mercato. Gli aspiranti acquirenti fanno la loro prima offerta, e poi gradualmente ne aumentano l’importo. L’aggiudicatario è colui la cui ultima offerta non riceve ulteriori controbattute.
Il processo di asta può tenersi in presenza oppure via internet. Ogni offerente può decidere se agire da solo oppure essere rappresentato da un esperto che faccia da mediatore.
Prima di scegliere di partecipare a un’asta immobiliare è necessario prendere alcune precauzioni. Innanzitutto, è importante fare le dovute indagini sulla proprietà a cui si è interessati. Ordinate un meticoloso controllo dello stato dell’immobile, del quartiere e soprattutto cercate di capire se vi sono pagamenti in sospeso. Una volta completato l'acquisto, infatti, erediterete qualsiasi debito o tassa non soluti che il vecchio proprietario avrà lasciato.
I falsi miti sulle aste immobiliari
Alcune delle ragioni che rendono la gente dubbiosa relativamente ai processi d’asta sono del tutto infondate. Molti pensano, ad esempio, che non si possa visitare l’immobile e che il pagamento non sia possibile tramite un mutuo bancario. Si tratta di preoccupazioni legittime, ma assolutamente ingiustificate.
Come già indicato nelle righe precedenti, tutti i possibili acquirenti hanno la possibilità di visitare e ispezionare l’immobile, chiedere chiarimenti, e informarsi circa eventuali problemi o danni presenti in appartamento. Non sarebbe legittimo mettere in vendita un immobile a scatola chiusa. Questo può avvenire dopo l'ordinanza di vendita, nella fase che viene definita "online". In seguito a ciò vi è la fase "offline", in cui l'immobile viene reso invisibile ai potenziali acquirenti.
Relativamente al mutuo non ottenibile per case all’asta, anche questa non è una notizia veritiera. Nessuna banca possiede una limitazione simile. Certo, la banca può sempre scegliere di non concedere il mutuo a qualcuno per mancanza di requisiti fondamentali. Di sicuro, però, non farà problemi riguardo la modalità di vendita all’asta. Il valore dell’immobile che può essere pagato con mutuo va dall’80 al 100%, come in tutti gli altri casi.
Conoscere i reali vantaggi delle aste immobiliari
Il principale vantaggio che porta qualcuno ad acquistare un immobile tramite asta è il risparmio. Come detto, i prezzi tramite asta possono essere molto più convenienti rispetto a quelli di mercato. In questo modo gli eventuali acquirenti possono fare dei grossi affari ed entrare in possesso di un immobile che, in altre condizioni, probabilmente non potrebbero permettersi.
Tuttavia, è utile ridimensionare le aspettative, in quanto il risparmio medio con questa modalità si attesta sul 20% rispetto ai valori di mercato. Questo vale soprattutto per le proprietà particolarmente ambite e che attirano molti acquirenti. Più offerte l’immobile riceve, più ovviamente il suo prezzo finale sale.
Un’altra particolarità di questo processo di vendita è relativa alla questione degli abusi edilizi. Nel libero mercato non è possibile rogitare un immobile in presenza di abuso edilizio. Il venditore e l’acquirente sono tenuti prima a sanare l’abuso. Nelle aste invece, l’immobile acquistato più essere rogitato anche in presenza di abuso edilizio. La condizione obbligatoria è che tali “difetti” siano segnalati nell’avviso di vendita. Tali difformità non hanno l’obbligo di essere sanate.
Quali sono i requisiti per le aste immobiliari
Chiunque può partecipare a un’asta immobiliare. Non vi sono limiti di reddito o di altro tipo. L'unico requisito fondamentale è che l'eventuale acquirente non sia categorizzato come debitore.
Tuttavia, se non si è particolarmente navigati in merito a questo tipo di vendita, è bene farsi aiutare da un intermediario o un legale esperto in questo settore. Questo farà in modo che il processo si svolga senza intoppi. Inoltre, vi sarà di supporto anche per i vostri eventuali dubbi.
Meglio da soli o supportati?
Le asimmetrie informative e la burocrazia spesso causano mancanza di partecipanti alle aste. In altri casi, provocano paura d'incorrere in malintesi e di fare un cattivo affare. Per di più, a partire dal 2005, si sono susseguiti diversi interventi legislativi e di linee guida. Mantenersi perfettamente aggiornati a riguardo può essere difficile, se non si è esperti del settore.
L'asta giudiziaria non è una procedura particolarmente complessa. Tuttavia, affidarsi o consultare dei legali può essere un’idea vincente. Essi possono aiutarvi a fare luce sulla fase di vendita, la pubblicità, l’aggiudicazione dell’immobile e il suo trasferimento.
Le stesse agenzie immobiliari offrono consulenza in merito, ma vi sono anche società specifiche. Esse seguono l'acquirente in tutte le fasi. In più, mettono a disposizione per i clienti commercialisti e avvocati.
