Per successione ereditaria o suddivisione delle spese, può capitare di essere proprietari di un immobile in comproprietà con altre persone.
Cosa accade, appunto, se si decide di vendere ma viene meno il consenso di una delle parti in causa? Come agire secondo la legge nel caso in cui non si riesca a prendere una decisione condivisa?
In questo articolo analizzeremo la comproprietà dal punto di vista della normativa e del margine decisionale che ogni proprietario possiede.
In cosa consiste la comproprietà di un immobile
Si parla di comproprietà di un immobile quando;
- più persone ne detengono la proprietà
- i proprietari possiedono delle quote in percentuale
La comproprietà è regolata dagli articoli 1100 e ss. del Codice Civile, che riguardano anhe i coniugi in separazione o comunione dei beni, che detengono appunto il 50% ciascuno della proprietà del loro immobile. Tutti i comproprietari sono soggetti al rispetto di una serie di obblighi, godendo in egual misura di diritti comuni. Ad esempio, possono utilizzare il bene, apportare modifiche e migliorie, sempre nel rispetto dello stesso diritto degli altri a possederlo e utilizzarlo nello stato di fatto in cui si trova, senza danneggiamenti. Tra i divieti dei comproprietari vige quello del cambio d'uso. Non è raro, tuttavia, che la gestione condivisa del bene comporti dei conflitti tra le parti, che non sono sempre d'accordo sulle decisioni da prendere, soprattutto in caso di cessione o opere da eseguire all'interno. Analizziamo, quindi, le casistiche più frequenti e cerchiamo di rispondere alle domande comuni, tipo come comportarsi nel caso in cui uno dei comproprietari non voglia vendere.
Quando non è possibile vendere il 50% di un immobile
Uno dei casi più frequenti di comproprietà di un immobile è quello che riguarda due coniugi che acquistano. Se il regime scelto è quello della comunione dei beni, non è possibile vendere una casa senza il consenso dell'altra parte in causa. Lo scioglimento della comunione deve essere formalizzato, tramite un divorzio, la separazione legale oppure il decesso di uno dei due coniugi. Per vendere un immobile, quindi, è necessario che ci sia il consenso di tutte le parti coinvolte, che procederanno a un normale atto di cessione del bene davanti a un notaio, dove compariranno insieme come venditori.
In cosa consiste il diritto di prelazione
Quando si vende un immobile in comproprietà, tutti i proprietari possono esercitare il proprio diritto di prelazione. Questo significa acquisire le quote di coloro che desiderano cedere, senza che subentri una parte esterna. Dal latino ius praeferendi, il diritto di prelazione consiste di fatto nel preferire un acquirente piuttosto che un altro, dandogli la possibilità di comprare per primo e senza subire l'effetto della concorrenza.
Se uno dei comproprietari non vuole vendere come bisogna comportarsi?
Nel caso in cui uno dei comproprietari non voglia cedere le proprie quote, questo non è obbligato a farlo e nessuna delle altre parti in causa può acquisirle con la forza. Se non si riesce a raggiungere un accordo, solitamente si procede con le vie legali, dove ogni soggetto può far valere le proprie ragioni a favore o meno di una cessione del bene. Secondo l'articolo 1108, comma 3 del Codice Civile, quindi, non si può costringere un proprietario a vendere con la forza, ma si possono comunque compiere dei passi giuridici.
1 Richiedere un risarcimento danni
Secondo la legge, il soggetto che desidera vendere può inviare una lettera formale al comproprietario che non vuole cedere, intimandogli di pagare un risarcimento danni di varia entità. È necessario, comunque, portare elementi a favore della propria tesi, mostrando di aver subito effettivamente un danno per la mancata cessione dell'immobile. Tra le motivazioni di risarcimento più diffuse possiamo citare l'acquisto di una nuova casa per i propri figli, oppure la necessità di liquidità per un progetto personale. In questo caso è compito degli avvocati trovare un accordo che soddisfi entrambe le parti in causa, per evitare che la disputa giuridica si inasprisca ulteriormente e si proceda con richieste più alte.
2 Ottenere una vendita amichevole
Intavolando una trattativa, i comproprietari potrebbero arrivare a una vendita amichevole del bene, dividendolo in parti fisiche e assegnandolo a colui che non vuole cederlo, ovviamente in cambio di un compenso economico pattuito tramite un atto scritto. Se nessuno dei comproprietari vuole o può acquistare la parte vacante, è possibile cederla all'esterno, sempre trovando un acquirente disposto a possedere solo una porzione della casa, in base alle quote stabilite.
3 Disposizione di una vendita forzata
Se queste ipotesi di mediazione non fossero accolte da uno o più comproprietari, è possibile procedere con la disputa giuridica e arrivare alla disposizione di una vendita forzata da parte di un giudice. Questo significa che l'immobile verrà messo all'asta e il ricavato sarà suddiviso tra i comproprietari in base alle di appartenenza. Solitamente si cerca di evitare questa soluzione, in quanto la vendita all'asta potrebbe deprezzare il bene e far perdere parte del guadagno alle parti in causa. Inoltre, si tratta di procedure piuttosto lunghe, che possono bloccare l'immobile per diversi mesi e impedirne quindi sia l'uso sia l'eventuale cessione e il guadagno conseguente.
4 Divisione giudiziale
Un'ulteriore soluzione nel caso in cui i comproprietari non fossero d'accordo su una vendita è quella della divisione giudiziale, prevista dall'articolo 1111 del Codice Civile. Secondo quanto stabilito dalla normativa, è un giudice a prendere in carico la vendita, stabilendone tempi e modalità, sempre nel rispetto delle quote di competenza dei comproprietari.
Usufrutto e nuda proprietà: come sfruttare queste possibilità in caso di disputa per la vendita di una comproprietà
Se una delle parti vuole mantenere la proprietà dell'immobile che possiede in parte, facendola però fruttare economicamente e ottenendo un guadagno, ha diverse opzioni tra le quali scegliere.
La prima è quella dell'affitto, locando il bene a terzi e ricevendo quindi un compenso periodico. La seconda è invece quella dell'usufrutto con cui, chi acquista questo diritto, può utilizzare il bene a proprio piacimento e addirittura concederlo in locazione se lo ritiene conveniente.
In tal caso, il comproprietario originario si trasforma in nudo proprietario, senza poter godere materialmente del bene ma rimanendone comunque il detentore a norma di legge. Solitamente, in sede di atto, viene stabilita una scadenza per l'usufrutto, che deve essere necessariamente rispettata dal nudo proprietario, che non può rientrare in possesso dell'immobile prima del tempo.
È possibile uscire dalla comproprietà di un immobile? Come comportarsi se si vuole vendere la propria parte?
Nel caso di eredità di un bene o acquisto con il coniuge, se le condizioni e le esigenze mutano è possibile uscire dalla comproprietà, ma è necessario comunque seguire una serie di passaggi legali. La possibilità più diffusa è quella di vendere le proprie quote a un terzo soggetto, lasciando però il diritto di prelazione ai comproprietari del bene, che hanno un tempo determinato, solitamente di 60 giorni, per esercitarlo e acquisire così le quote in cessione. La seconda opzione è quella di creare delle unità separate, che possono quindi essere cedute, locate o concesse in usufrutto in maniera del tutto autonoma da ogni singolo comproprietario. La grandezza degli spazi dipende dalle quote e anche dalla conformazione del bene, cercando di sfruttare la metratura nel miglior modo possibile. La terza via è quella della divisione giudiziale da parte del tribunale, che richiede però dei tempi piuttosto lunghi e pertanto si cerca di evitare, arrivando a una soluzione condivisa tramite strade più amicali.
Quali sono i vantaggi di mantenere una casa in comproprietà al 50%?
Abbiamo parlato fino ad ora della cessione di una casa in comproprietà al 50%, per esigenze economiche o semplicemente per tirarsi fuori da una situazione di possesso condiviso. Tuttavia, possedere le quote di un immobile può avere dei vantaggi.
- Divisione delle spese e delle incombenze economiche
Talvolta il proprio budget non consente di acquistare un immobile intero, dovendo rinunciare alla proprietà di una casa o accontentandosi di una scelta non adeguata alle proprie esigenze. La comproprietà permette, invece, di possedere un bene e di dividere le spese di gestione con altri comproprietari, anche per quanto concerne eventuali migliorie e ristrutturazioni, poi propedeutiche a una vendita migliore della casa sul mercato.
- Possibilità di rilevare le altre quote nel tempo
Se inizialmente ci si possono permettere solo alcune quote di un immobile, magari nel tempo le condizioni economiche possono cambiare e si può entrare in possesso della giusta liquidità per un acquisto totale. Possedere una comproprietà significa anche prendere tempo un investimento futuro, proponendo di rilevare le quote degli altri nel momento più propizio a livello finanziario.
- Gestione condivisa di utenze e condominio
Talvolta quelle delle utenze, del condominio e della manutenzione della casa sono le incombenze più pesanti da portare a compimento, per mancanza di tempo o prossimità all'immobile. In presenza di più comproprietari è possibile suddividere tale gestione, oppure nominare una sola persona che si occupi delle questioni e poi riferisca agli altri proprietari.
- Possibilità di affittare o dare in usufrutto la propria porzione di immobile
In caso di divisione degli spazi, la comproprietà diviene anche un ottimo modo per ottenere un reddito mensile, scegliendo tra l'usufrutto o la locazione di un bene. In questo caso si ha un guadagno costante, che contribuisce alla gestione delle spese del bene, come il pagamento delle tasse dovute o la manutenzione ordinaria e straordinaria. Possedere una comproprietà può essere un grande valore aggiunto ma, secondo quanto stabilito dalla legge italiana, è possibile cedere le proprie quote agli altri comproprietari o a terze parti, così da investire la liquidità ottenuta in altri progetti e svincolarsi dalla gestione condivisa.
Il consiglio è comunque di rivolgersi a un esperto del settore in caso di mancato accordo, per trovare la soluzione più rapida e amichevole alla controversia.
