Negli ultimi anni il mercato delle case vendute all'asta ha conosciuto un notevole sviluppo, sia per la quantità di immobili requisiti sia per la maggiore richiesta da parte dei potenziali acquirenti.
Si tratta, infatti, spesso di ottimi affari, che consentono anche a chi ha un budget limitato di comprare l'immobile che desidera a un prezzo inferiore.
Parliamo tuttavia di un mercato immobiliare piuttosto complesso, che prevede procedure diverse dalle compravendite tradizionali e nasconde quindi costi e oneri.
In questo articolo analizzeremo quali sono i costi nascosti di un'asta immobiliare, raccomandando sempre di affidarsi a un professionista del settore che possa seguire la trattativa e gestire l'iter di acquisto.
Quanto costa partecipare a un'asta immobiliare?
Per partecipare a un'asta immobiliare non è necessario acquistare alcun titolo d'ingresso, sia che si tratti di un incontro in presenza oppure online. Tuttavia, sono previsti una serie di costi da contribuire al momento di presentazione della domanda, come una marca da bollo da 16 euro da allegare al modulo e soprattutto il versamento di una caparra. Questa è generalmente richiesta per un importo pari al 10% del prezzo base di vendita dell'immobile e viene restituita al termine dell'asta se l'acquisto non è andato a buon fine, oppure imputata nel pagamento se il cliente è riuscito ad aggiudicarsi il bene. Se, ad esempio, il prezzo richiesto è di 200.000 euro, dovranno essere versati 20.000 euro di cauzione al momento della partecipazione, tramite la modalità indicata nelle indicazioni fornite al cliente, specifiche per ogni asta. Pertanto, è sempre molto importante leggere con grande cura il bando d'asta, per evitare di tralasciare dettagli importanti ed essere eventualmente esclusi dalla gara.
Acquisto di una casa all'asta: quali sono i costi da sostenere al momento del rogito?
Quando si acquista un immobile all'asta, le imposte da sostenere sono le stesse di un bene tradizionale, ma con tempi differenti. Tra gli importi da pagare troviamo l'imposta di registro, calcolata dal valore attribuito alla casa e dalla sua destinazione, quella ipotecale e quella catastale, determinate in forma fissa. Essendo una compravendita legata a un'asta, queste sono corrisposte con tempi più lunghi, solitamente al momento della trascrizione dello stesso atto presso la conservatoria competente.
Quando valuti una casa all'asta, quindi, non soffermarti esclusivamente sull'allettante prezzo di vendita, ma considera anche questi costi da corrispondere prima della conclusione finale dell'iter, per avere un'idea precisa di quanto andrai a spendere per comprare il bene.
Come comportarsi con le spese notarili durante una compravendita di un immobile all'asta?
Una buona notizia per i compratori di un'immobile all'asta è di non dover pagare alcun onere al notaio, in quanto il bene viene trasferito tramite atto giudiziario e non tradizionale. Il decreto del giudice è pertanto sufficiente per decretare la nuova proprietà e non serve intermediazione di un professionista per certificare la cessione. Questo può essere, quindi, considerato un punto a favore dell'acquisto all'asta e un onere da depennare tra quelli da considerare quando si compra un bene immobiliare.
Tuttavia, non confondere l'assenza di spese per il rogito vero e proprio con il mancato pagamento di una consulenza in quanto, se ti rivolgi a un notaio per visionare i documenti, questo presenterà una parcella da dover pagare.
Si tratta tuttavia di un'utile prassi per avere la certezza che ciò che si stia acquistando sia lecito e commerciabile, in possesso di tutti i titoli a norma di legge.
Spese necessarie dopo l'acquisto di una casa all'asta: quali costi considerare?
Dopo aver acquistato un immobile all'asta, è opportuno controllare lo stato di fatto dello stesso e informarsi circa le utenze presenti e lasciate in sospeso. Se si desidera occupare l'immobile, queste dovranno essere intestate al nuovo proprietario, così da chiudere la posizione precedente. Se invece la casa è destinata all'affitto, le diverse utenze potranno essere intestate all'inquilino, che procederà direttamente una volta occupato il bene. Nel caso in cui siano proprio assenti i contatori, potrà essere contattata una qualsiasi società di servizi, così da procedere con un sopralluogo e una nuova installazione. Per quanto concerne le spese condominiali, si seguono le direttive che sono state fissate nell'atto di vendita. Solitamente, tutte le spese anche solo deliberate prima dell'acquisto restano a carico della vecchia proprietà, mentre il nuovo acquirente subentra a seguito del rogito.
Il suggerimento è di controllare sempre prima dell'acquisto se sussistono dei debiti condominiali importanti, in modo da non trovarsi successivamente in fastidiose dispute e non sentirsi chiedere denaro per spese che di fatto non spettano al nuovo proprietario.
Infine, tra le spese che potrebbero sopraggiungere successivamente al rogito, inseriamo quelle per il risanamento di eventuali abusi o anomalie edilizie, che sarebbe comunque opportuno verificare prima dell'acquisto in modo da avere un'idea precisa della situazione urbanistica e catastale dell'immobile.
Al momento dell'offerta per una casa all'asta, quindi, è bene considerare che una parte del budget potrebbe essere necessario per corrispondere queste spese ulteriori.
Eventuale ristrutturazione della casa
Prima di comprare un qualsiasi immobile all'asta è opportuno valutarne lo stato di fatto e quantificare, nel modo più preciso possibile, quelle che potrebbero essere le spese necessarie per un'eventuale ristrutturazione. I costi che incidono maggiormente sono quelli legati agli impianti e alla climatizzazione, soprattutto se il sistema è datato e necessita di essere rifatto secondo criteri più moderni. Alcuni immobili potrebbero essere privi del cappotto termico o possedere rivestimenti e infissi danneggiati, facendo così lievitare i costi di ristrutturazione. Considera pertanto se desideri attuare una diversa distribuzione interna, tenendo conto dei costi di muratura e della presentazione delle diverse pratiche.
I vantaggi di acquistare una casa all'asta
Al netto dei costi nascosti che abbiamo citato, acquistare una casa all'asta si rivela per molti un vero e proprio affare, considerando i costi più bassi rispetto a una vendita tradizionale.
Vediamo, quindi, quali sono i vantaggi di una compravendita di questo genere
- Acquistare un immobile a prezzo competitivo
Rispetto a un immobile tradizionale, le case all'asta hanno un costo generalmente più basso e, a parità di prezzo, offrono spesso finiture migliori o si collocano in quartieri di più alto livello. Se pertanto il tuo budget non ti consente di comprare una determinata metratura in un quartiere centrale, visionare gli acquisti all'asta potrebbe permetterti di colmare quel gap economico che manca per poter realizzare i propri sogni. Secondo le stime degli ultimi anni, un immobile all'asta può essere ribassato fino al 67% del suo valore di mercato, consentendo di investire parte del budget a disposizione nei lavori di ristrutturazione e sistemazione.
- Transazione trasparente e controllata
Rispetto a una normale compravendita, il tribunale giudiziario è garanzia di maggiore controllo e trasparenza della vendita, in quanto ogni immobile viene comunque corredato della documentazione necessaria e controllato dal punto di vista urbanistico e catastale. Le aste, sia quelle in presenza sia quelle online, solitamente sono precedute da un rigido regolamento, in modo che tutti i partecipanti conoscano le regole e non si verifichino fraintendimenti.
- Assenza di tasse notarili e pagamento posticipato delle imposte
Come analizzato, una compravendita all'asta non prevede l'ausilio di un notaio per la redazione dell'atto, pertanto tutte le spese afferenti sono assenti. Per quanto concerne le imposte, queste sono corrisposte solo al momento della trascrizione e pertanto quando il rogito si è concluso.
- Possibilità di ricorrere a un mutuo
Una delle domande più frequenti che si pongono gli acquirenti interessati a una casa all'asta è se è possibile finanziare l'importo tramite un mutuo. La risposta è positiva, ottenendo solitamente un importo pari all'80% del prezzo di acquisto, come accade anche per una compravendita tradizionale.
- Possibilità di eseguire una plusvalenza nel tempo o acquistare per investimento
Negli ultimi anni, oltre alle abitazioni private, sono finite all'asta diverse attività commerciali interessanti come investimento, come ad esempio quelle alberghiere, legate alla ristorazione o al commercio. Acquistando un immobile di questo genere è possibile intraprendere un'attività imprenditoriale riducendo i costi iniziali e facendo successivamente una possibile plusvalenza, in caso di rivendita. Lo stesso discorso vale per le abitazioni, che possono essere appunto acquistare come prima casa, ma anche destinate alla locazione o all'attività ricettiva, con alcune aree in via di sviluppo dove è possibile avviare un business interessante con le case-vacanza.
- Tempi brevi di acquisto
Rispetto a una vendita tradizionale, che può protrarsi molto a lungo per le esigenze del venditore o la presenza di inquilini, solitamente gli immobili all'asta sono subito disponibili ed è possibile addivenire al rogito in tempi decisamente più rapidi. Se desideri, quindi, concludere presto un buon investimento, il mondo immobiliare dei beni all'asta è perfetto per soddisfare questa tua esigenza, garantendo un buon rapporto qualità-prezzo della casa. Proprio per evitare di farti sfuggire una buona occasione di investimento, valuta con attenzione gli annunci immobiliari di beni all'asta, richiedendo l'ausilio di un professionista per il controllo delle carte e dei documenti. Diffida di tutti gli annunci che non prevedono una procedura scritta chiara e comprensibile, pretendendo trasparenza per quanto riguarda il prezzo e lo stato di fatto del bene.
