Come comprare casa all’asta

 

Acquistare casa ricorrendo alle aste immobiliari può offrire vantaggi in termini economici e al tempo stesso assicurare le medesime garanzie e tutele che si riscontrano in una compravendita tradizionale. Potrebbero essere sufficienti questi due motivi a spiegare perché, negli ultimi anni, molti cittadini e famiglie si sono avvicinati al mondo delle aste giudiziarie, un mondo che si è mano a mano aperto al ‘pubblico generalista’ semplificando – anche grazie alle recenti riforme – procedure e modalità di accesso. All’interno di una congiuntura economica ancora frenata da una crisi che ha limitato e limita tuttora il potere d’acquisto dei consumatori e in un contesto, quello del mercato immobiliare, che nonostante il tasso di invenduto ha solo di recente ‘limato’ i prezzi al metro quadro, l’asta giudiziaria sta pian piano diventando una sorta di ‘agenzia immobiliare’ in costante aggiornamento, una alternativa possibile e praticabile al circuito ‘ingessato’ delle vendite tradizionali. 

In questa sezione del nostro portale vogliamo offrire al cittadino-internauta un piccolo vademecum dedicato alle aste immobiliari, oggi, grazie all’introduzione delle aste on line, ancora più alla portata di tutti.

Vediamo come e perché può risultare conveniente e sicuro partecipare ad un’asta immobiliare. Ma prima di tutto chiariamo cosa sono le aste giudiziarie immobiliari, ossia quelle forme di vendita soggette a particolari procedure che in tutto il 2016 nei tribunali d’Italia (dati Istat) sono state ben 267.323 con un aumento percentuale sul 2015 pari al 18,33%. Non mancano, dunque, le opportunità per trovare in vendita ‘al miglior offerente’ immobili residenziali, produttivi e commerciali. Ma come funzionano e a cosa bisogna prestare attenzione se si ha intenzione di comprare un immobile all’asta?

 

 

L’asta immobiliare non è altro che una compravendita che differisce dalla transazione ‘classica’ tra due soggetti perché prevede che possano parteciparvi, ossia che possano presentare offerte, tutte le persone fisiche o giuridiche (società o enti), ad eccezione del debitore. 

L’asta si conclude quando il bene viene aggiudicato al migliore offerente. L’asta immobiliare giudiziaria è, dunque, una particolare forma d’asta che nasce con l’obiettivo di realizzare una cosiddetta vendita forzata di uno o più beni immobili. L’asta si tiene presso il tribunale, gli studi di professionisti delegati dal giudice (notai, curatori) e oggi, grazie alle nuove tecnologie, si può svolgere anche telematicamente, avvalendosi degli strumenti messi a disposizione da società accreditate presso i Tribunali. 

 

Chiunque, tranne il debitore, può presentare un’offerta per l'acquisto dell'immobile oggetto d’asta. Solitamente partecipa all’asta giudiziaria colui che intende realizzare un acquisto innanzitutto sicuro, ma che potrebbe rivelarsi anche conveniente perché con l’offerta giusta è possibile aggiudicarsi un immobile a un prezzo inferiore rispetto al valore commerciale stimato inizialmente dal perito. Spesso, infatti, quando il bene non viene aggiudicato, esso torna in vendita al miglior offerente a distanza di alcuni mesi ad un prezzo ridotto.

La pubblicizzazione dell’asta può avvenire mediante canali diversi: su siti internet specializzati e autorizzati, sui quotidiani di informazione locale di maggiore diffusione nella zona interessata e sui siti internet dei singoli tribunali. Una volta individuato l’immobile desiderato e prima di valutare se partecipare all’asta, occorre visionare due documenti chiave: la perizia e l’ordinanza del giudice.

L’asta è una modalità di acquisto trasparente proprio perché esiste la perizia, ossia la “fotografia” dello stato e delle condizioni del bene. La perizia è stilata da un professionista incaricato dal tribunale che fissa il prezzo di partenza della vendita in base ad alcuni parametri specifici che ne determinano il valore di mercato. In perizia sono riportate anche le modalità per visionare il bene. 

Il bando di vendita (in caso di asta giudiziaria immobiliare) o l’ordinanza (in caso di esecuzione immobiliare) stabilisce le condizioni per l’offerta, l’ammontare della cauzione da versare - la misura minima dell'aumento da apportarsi alle offerte; i termini per il pagamento e le modalità del deposito, oltre ad indicare la data ed il luogo in cui sarà tenuta l’asta. Già da qualche anno le vendite si svolgono anche presso sedi diverse dalle aule di Tribunale, in particolare presso gli studi dei notai o degli altri professionisti autorizzati dalla legge e delegati dal Giudice, e persino on line. 

L'offerta, per essere valida, deve pervenire entro il termine e nei modi stabiliti nel bando redatto dal professionista. L'offerta deve essere depositata in busta chiusa e riportare all’esterno il nome, previa identificazione, di chi materialmente provvede al deposito, il nome del professionista delegato e la data dell'udienza fissata per l'esame delle offerte. Se l'offerente non diviene aggiudicatario la cauzione è immediatamente restituita dopo la chiusura dell'incanto. 

Dopo la riforma del 2015 le aste immobiliari si svolgono quasi esclusivamente con la procedura di vendita senza incanto in base alla quale l’offerente presenta la propria offerta in busta chiusa che non sarà considerata efficace se inferiore di oltre 1/4 rispetto al prezzo base indicato nel bando di vendita. Nel caso di presenza di più offerte l’immobile non viene aggiudicato all’offerta con prezzo più elevato, bensì si indice una gara tra tutti gli offerenti a partire dal prezzo più alto, con rilancio minimo.

In caso di aggiudicazione dell’immobile l’aggiudicatario deve versare il prezzo nel termine e nel modo fissati dal giudice o dal curatore; solo a seguito di tale versamento si procederà al trasferimento del bene che può avvenire con decreto del giudice o con rogito notarile.