Chiunque sia proprietario di un immobile potrebbe porsi questa domanda. D'altronde, non è raro incontrare difficoltà economiche nella vita e accumulare qualche debito. In tal caso ogni bene del debitore è confiscabile, tra questi quindi anche la casa. Per questo motivo è necessario saper difendere la propria abitazione da un eventuale pignoramento. Ecco alcune informazioni utili per rendere la tua proprietà impignorabile.
Cos'è il pignoramento e come funziona
Il pignoramento è una procedura che ha lo scopo di confiscare i beni del debitore per poi venderli a un'asta giudiziaria. In poche parole, una casa può essere pignorata nel momento in cui il proprietario non è più in grado di adempiere ai suoi impegni finanziari. Ad esempio, nel caso in cui non si riesca più a pagare le rate del mutuo, l'immobile può essere pignorato e venduto. In questo modo la banca otterrà il denaro che le spetta tramite la vendita. Quando la casa sarà stata venduta, andrà inevitabilmente fatto il passaggio di proprietà con il nuovo proprietario.
Si tratta di una procedura parecchio svantaggiosa per il debitore. Questo perché le case all'asta vengono generalmente vendute a un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato. Si rischia quindi di non riuscire comunque a saldare i propri debiti. Tutti i creditori, pubblici e privati, possono procedere a pignorare la casa senza particolari restrizioni. L'unico a non poterlo fare è l'Agenzia delle Entrate. Quest'ultima può solo applicare l'ipoteca. Per poter procedere, esistono delle condizioni che il fisco deve verificare:
- il debito deve ammontare almeno a 120.000 euro
- il complessivo patrimonio immobiliare del debitore deve essere almeno di 120.000 euro
- l’Agente per la riscossione deve aver già notificato la cartella esattoriale e dalla notifica devono essere trascorsi almeno 6 mesi
- al proprietario dev'essere comunque offerta la possibilità di rateizzare il debito.
Rendere la casa impignorabile
Analizzato quanto sopra, emergono subito alcuni rimedi tesi a rendere impignorabile la propria abitazione: ad esempio, si potrà pagare al Fisco una parte del debito, in modo da far scendere la propria posizione debitoria al di sotto dei 120.000 euro (che, come si è detto, è il limite oltre al quale il bene si può pignorare). In alternativa, si può anche proporre un accordo al creditore.
Nel caso in cui ciò non fosse possibile, esistono altri metodi per proteggere il proprio immobile, non esenti da rischi (e costi). Vediamo quali:
- Fondo patrimoniale: istituto che permette di destinare i beni mobili e immobili ai bisogni esclusivi della famiglia. I beni in questo fondo sono protetti da eventuali atti giudiziari come il pignoramento. Il rischio è che se il debitore rimane senza beni pignorabili, i creditori possono contestare e revocare il fondo entro cinque anni. Anche decorsi 5 anni, fondo può essere comunque pignorato in tutti quei casi in cui il debito non pagato è sorto per imposte sul reddito, per debiti di lavoro o comunque per bisogni familiari;
- trust: atto attraverso cui una persona trasferisce la titolarità di un bene immobile a una terza persona di fiducia affinché questo lo gestisca. Anche in questo caso il trust è revocabile entro i cinque anni. Dal sesto in poi però diventa intoccabile. L’istituzione di un trust prevede rilevanti costi e, quindi, è opportuno prevederlo per patrimoni di grande entità e valore;
- vincolo di destinazione: strumento per separare parte del proprio patrimonio e destinarlo a uno scopo specifico. I creditori ovviamente non sono legati a quello scopo e quindi non possono intervenire;
- terza persona: si può rendere un bene impignorabile intestandolo a un'altra persona. Lo si può fare attraverso la vendita o la donazione. Tra i due atti, certamente la vendita è lo strumento più sicuro poiché, seppur entrambi i contratti possono essere revocati dai creditori entro 5 anni, il creditore dovrà dimostrare l’intento fraudolento del debitore (e quindi la specifica volontà di distogliere dolosamente parte del proprio patrimonio), l’assenza di altri beni da pignorare ed anche la consapevolezza dell’acquirente dell’intento fraudolente del venditore.
Nel caso di vendita o donazione, il rischio è alto se il creditore è il fisco. Se il debito è per Iva o IRPEF e fosse superiore a 50.000 euro, si può essere denunciati per "sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte". Il debitore non può assolutamente mettere in vendita la casa nel momento in cui essa è già stata pignorata.
La legge 3/2012
Oltre ai metodi discussi precedentemente, esiste un altro modo per provare a salvare la propria abitazione. Si tratta della legge 3/2012 per la composizione della crisi da sovraindebitamento, detta anche nella vulgata "legge salva suicidi" ed entrata in vigore nel 2015. È la soluzione per coloro che stanno vivendo gravi condizioni economiche e non riescono a liberarsi dei debiti che hanno accumulato. Questa legge permette al debitore di proporre un piano di ristrutturazione dei debiti, arrivando a ridurre.
Fino al 50% il totale dei debiti ed estinguere il resto in piccole rate. Il piano finanziario per l'estinzione viene realizzato sulla base della disponibilità economiche del debitore. Il piano di risanamento deve essere depositato in tribunale e sottoposto alla valutazione del giudice che deve approvarlo. In caso di valutazione positiva la cifra iniziale del debito totale verrà quindi cancellata. Con la legge 3/2012, oltre a ridurre il debito, è possibile anche sospendere le procedure di pignoramento dei beni.
Ma chi può accedere ai benefici di questa legge? Coloro non sono “fallibili” (vale a dire tutti coloro che non sono soggetti alle disposizione del nuovo Codice della Crisi) e che dimostrano di essere "debitori incolpevoli". In parole povere, bisogna dimostrare che nel momento in cui si è richiesto il finanziamento, si era in grado di poterlo sostenere e che solo dopo sono subentrati problemi ed eventi imprevisti che hanno impedito di continuare a onorare il proprio debito. Coloro che hanno volontariamente creato ed aggravato la propria situazione d'indebitamento, non possono quindi usufruire di questa particolare procedura.
Informazioni utili
È bene tenere a mente che il pignoramento è un procedimento che può essere molto lungo. Durante questo periodo è possibile proporre un accordo al creditore attraverso, riducendo la propria esposizione con una proposta a “saldo e stralcio”. A maggior ragione, se la casa è difficile da vendere (ad esempio a causa delle sue condizioni), si avranno più possibilità di trovare un punto d'incontro.
In presenza di un'ipoteca, la procedura è molto più veloce. Generalmente l’ipoteca viene apposta nel momento in cui si ha la concessione di un mutuo, avendo bisogno questo di garanzie più salde rispetto a un qualunque altro finanziamento.
Il debitore può continuare ad abitare nell'immobile per tutta la durata della procedura nonostante essa sia in mano al tribunale. Inoltre, non può assolutamente ricomprare la casa pignorata, essendo un’ipotesi vietata dalla legge. I familiari del debitore invece non soggiacciono allo stesso divieto e possono quindi partecipare all'asta ed acquistare l'abitazione.
Quando il tribunale notifica il pignoramento, il proprietario diventa ufficialmente il custode. Esso è quindi tenuto a occuparsi delle condizioni dell'abitazione e di tutto ciò che vi è all'interno. Sono pochi i casi in cui questo ruolo viene affidato a una terza persona. Ad esempio, se il debitore non abita l'immobile o se non adempie agli obblighi previsti per il custode.
