L'espropriazione immobiliare è una procedura esecutiva avente ad oggetto i diritti di usufrutto, il diritto di proprietà nonchè il diritto di superficie su beni di natura immobiliare. Essa prevede il pignoramento e la successiva vendita del bene immobile pignorato. Nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare, possono essere espropriati sia il bene immobile sia le sue pertinenze, i mobili che arredano il bene e i suoi frutti pendenti.
L'espropriazione immobiliare: la procedura
Gli articoli 555 e seguenti del codice di procedura civile disciplinano l'istituto dell'espropriazione immobiliare. E' il creditore procedente a scegliere il bene immobile da pignorare. Trascorso inutilmente il periodo previsto dal precetto notificato al debitore senza che quest'ultimo abbia provveduto a saldare i suoi debito, il creditore individua e sceglie il bene immobile da pignorare per ottenere la soddisfazione dei propri interessi. All'uopo si procede alla notifica dell'atto di pignoramento. In esso il creditore indica in maniera esatta qual è l'immobile da pignorare, i beni e i diritti immobiliari che si vogliono sottoporre ad esecuzione. Nell'atto di pignoramento, inoltre, viene ingiunto al debitore di "non sottrarre i beni alla garanzia dell'adempimento". Ai sensi dell'art. 555 c.p.c., dopo aver notificato l'atto di pignoramento, l'ufficiale giudiziario (o il creditore. Normalmente, comunque, è proprio il creditore procedente ad occuparsi di quest'attività) provvedono a consegnare la copia autentica dell'atto di pignoramento unitamente alla nota di trascrizione alla Conservatoria dei Registri immobiliari. Il conservatore si occuperà della trascrizione, a fini pubblicitari, del pignoramento effettuato sul bene immobile. Dopo avere effettuato la notifica dell'atto di pignoramento, l'ufficiale giudiziario deposita l'originale presso la cancelleria del giudice dell'esecuzione unitamente alla nota di trascrizione. Trascorsi dieci giorni dalla notifica dell'atto di pignoramento, il creditore può chiedere la vendita dell'immobile con ricorso da presentare al Giudice del luogo ove è situato il bene. Il creditore deve depositare - presso la cancelleria - i seguenti documenti:
- titolo esecutivo;
- l'estratto del catasto: tale documento permette al Giudice dell'esecuzione di stabilire il valore dell'immobile e, dunque, la base di partenza della vendita;
- le trascrizioni e le iscrizioni effettuate sull’immobile nei 20 anni precedenti;
- precetto notificato in originale;
- nota di trascrizione dell'atto di pignoramento presso la Conservatoria;
Una volta ricevuta la suddetta documentazione, il cancelliere forma il fascicolo.
Espropriazione immobiliare: gli effetti connessi al pignoramento
Una volta effettuato il pignoramento, il debitore viene nominato custode dell'immobile e di tutti i frutti e pertinenze interessate. Il debitore non percepisce ovviamente nessun compenso per quest'attività. Qualora il creditore procedente o un altro intervenuto in una fase successiva, ne facciano richiesta, il Giudice - dopo aver sentito il debitore - può nominare come custode una persona diversa. Ciò accade solo se l'immobile pignorato non è occupato dal debitore stesso. Se, al momento della trascrizione dell'atto di pignoramento presso la Conservatoria, il creditore procedente scopre che l'immobile è già stato pignorato, il suo atto di pignoramento verrà inserito nel fascicolo già formato - in cancelleria - per la prima espropriazione immobiliare. Il pignoramento successivo - insieme al primo - in un unico procedimento esecutivo.
L'espropriazione immobiliare: l'intervento dei creditori
Se più creditori - muniti di titolo esecutivo - devono essere soddisfatti, essi possono depositare atto di intervento nel procedimento esecutivo e partecipare alla ripartizione delle somme ricavate dalla vendita del bene immobile. I creditori possono intervenire fino all'udienza disposta per l'autorizzazione alla vendita del bene. I creditori possono intervenire anche dopo questa udienza e dopo quella fissata per la formazione dle progetto di distribuzione delle somme ricavate dalla vendita. In questo secondo caso, però, i creditori verranno soddisfatti solo nel caso in cui residui qualcosa da dividere dopo aver soddisfatto il creditore procedente e quelli intervenuti.
L'espropriazione immobiliare: la vendita
Nel momento in cui il Giudice autorizza la vendita dell'immobile pignorato, il creditore procedente presenta apposita istanza per procedere alla vendita al pubblico incanto (ovvero all'asta) oppure con incanto. Nella vendita con incanto, chi è interessato ad acquistare il bene immobile, deve presentare al Giudice un'offerta in busta chiusa. L'offerta viene accolta solo se il suo valore è pari al valore del bene immobile aumentato di un quinto. Una volta venduto il bene, si procede alla distribuzione della somma ricavata dalla vendita, a norma degli artt. 2777 c.c. e ss., nella distribuzione del ricavato si dà la precedenza ai creditori ipotecari e a quelli privilegiati.
