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Espropriazione forzata prima casa: limiti e Corte Giustizia Europea


L’espropriazione forzata dei beni (mobili o immobili) è lo strumento di tutela che la Legge affida ai creditori per recuperare quanto dovuto dai debitori insolventi. L’espropriazione è una procedura che trova il proprio impulso nell’atto di pignoramento con cui l’ufficiale giudiziario ricerca, visiona e valuta i beni appartenenti al debitore utili per soddisfare il credito. Nel momento in cui i suoi beni vengono sottoposti al pignoramento, il debitore non può più liberamente disporre di essi. Successivamente la procedura di espropriazione forzata passa dinanzi al Giudice dell’esecuzione che guida e vigila sulle fasi successive.

Espropriazione forzata sulla prima casa: la Dottrina a favore del “divieto di pignoramento”

Il creditore può pignorare beni mobili del debitore oppure bloccare il suo conto corrente o, nell’ipotesi più grave, la prima casa del debitore. E’ chiaro che l’espropriazione forzata esercitata sulla prima casa è uno dei casi che maggiormente influisce sulla vita del debitore. Ed è proprio per questo motivo che la dottrina e la Giurisprudenza hanno spesso posto l’accento sulla necessità di inserire un divieto di pignoramento della prima casa. Attualmente, quello della espropriazione forzata della prima casa è una questione ancora aperta e dibattuta: al momento, infatti, il Legislatore non ha ancora previsto un divieto che impedisca sia ai privati creditori che alle banche di attivare l’espropriazione forzata sulla prima casa del debitore per poi metterla in vendita.

L’unico vero limite è quello imposto Equitalia dal Decreto del Fare (decreto legge 21 giugno 2013 n. 69, convertito in legge 9 agosto 2013 n. 98). Equitalia, infatti, non può pignorare la prima casa se l’immobile è destinato ad uso abitativo, se il debitore vi risiede, se non possiede altri beni immobili e se la casa non è di lusso.

Nessun divieto, invece, è stato previsto per le banche e per i creditori privati.

Le banche e l’espropriazione della prima casa: un’ipotesi molto frequente

Come prima precisato, non esiste alcun divieto di eseguire l’espropriazione forzata sulla prima casa del debitore sia per i creditori privati sia per le banche. E sono proprio questi ultimi i creditori che fanno ricorso, di frequente, all’espropriazione forzata sulla prima casa del debitore per soddisfare le proprie pretese ed interessi. Per una banca, infatti, l’espropriazione forzata sulla prima casa è molto più semplice poiché essa vanta già un’ipoteca su quel bene immobile. In virtù dell’ipoteca, la banca è ovviamente tutelata anche dagli altri creditori. Assistita dal diritto di ipoteca, dunque, la banca ben può espropriare la prima casa del debitore anche nei confronti di quei terzi che abbiano acquistato il bene immobile in buona fede. Va da sé che, in una situazione simile, la banca verrà sempre e comunque preferita – anche in sede di distribuzione della somma ricavata dalla vendita - rispetto ad altri creditori che non siano muniti della garanzia del diritto di ipoteca.

E’ chiaro che l’espropriazione della prima casa da parte della banca mette il debitore in una situazione di grande svantaggio economico. Ed è proprio per questo motivo che la Corte di Giustizia Europea ha voluto “richiamare” le banche italiane dal ricorso sconsiderato e “smodato” dello strumento giuridico dell’espropriazione forzata della prima casa.

Espropriazione della prima casa: la Corte di Giustizia Europea invita le banche alla “moderazione”

E’ pur vero che il Legislatore italiano non ha previsto – almeno per il momento – alcun limite all’espropriazione sulla prima casa del debitore ma ciò non ha impedito alla Corte di Giustizia Europea di prendere una posizione molto netta nei confronti delle banche italiane.

Con la sentenza n. C-34/13, la Corte di Giustizia Europea ha voluto “richiamare” in un certo qual modo le banche stabilendo che “il Giudice può bloccare provvisoriamente la Banca o la Finanziaria che mette all’asta la casa se nel contratto sono presenti delle clausole abusive“.

E’ chiaro che l’unico limite – per la Corte di Giustizia Europea – all’espropriazione della prima casa del debitore è rappresentato dalla presenza di clausole abusive nel contratto sottoscritto dal cliente. Ricordiamo che la clausole abusive a cui allude la Suprema Corte sono quelle elencate nella direttiva 93/13/CEE che tutela i consumatori. Da ciò deriva che il mancato rispetto della direttiva comunitaria ben potrebbe condurre alla nullità dell’ipoteca sulla prima casa e bloccare il pignoramento e la successiva vendita.


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