Espropriazione

Espropriazione immobiliare


L’espropriazione immobiliare è una forma di esecuzione forzata che ha ad oggetto il diritto di proprietà, il diritto di superficie oppure di usufrutto sui beni immobili appartenenti al debitore. E’ bene precisare che, nell’ambito della procedura esecutiva immobiliare, possono essere espropriati non solo il bene immobile ma anche le sue pertinenze, i mobili che lo arredato e i frutti pendenti. L’esecuzione immobiliare ha inizio con l’atto di pignoramento. E’ bene precisare che, ai sensi dell’articolo 2911 del codice civile, il creditore titolare di ipoteca su un bene, non potrà avviare il pignoramento su altri immobili se prima non haprovveduto ad espropriare il bene ipotecato.

L’espropriazione immobiliare, prima fase: il pignoramento

Come prima anticipato, l’atto di pignoramento dà avvio al’intera procedura di espropriazione immobiliare. In particolare, nel momento in cui sia trascorso inutilmente il periodo previsto dall’atto di precetto notificato al debitore, il creditore può individuare il bene immobile da sottoporre ad esecuzione forzata immobiliare. E’ su questo specifico bene che il creditore potrà poi soddisfare il proprio credito mediante la vendita forzata. Ebbene, il creditore notifica al debitore l’atto di pignoramento e, successivamente, provvede alla trascrizione dell’atto stesso. Il creditore dovrà indicare, nell’atto di pignoramento, il bene immobile ipotecato oppure i beni e i diritti immobiliari che si intendono sottoporre ad esecuzione forzata. Nell’atto di pignoramento, inoltre, dovrà essere contenuta l’ingiunzione al debitore di non sottrarre i beni alla garanzia dell’adempimento. Una volta che l’atto di pignoramento è stato notificato, l’ufficiale giudiziario, ai sensi dell’articolo 555 del codice di procedura civile. “consegna copia autentica dell'atto con le note di trascrizione al competente conservatore dei registri immobiliari, che trascrive l'atto e gli restituisce una delle note”. Tale attività può essere effettuata anche dal creditore pignorante. Una volta depositate presso la cancelleria del Tribunale le copie conformi dell’atto di pignoramento notificato, della nota di trascrizione, del titolo esecutivo e del precetto nonché la nota di iscrizione a ruolo, il cancelliere forma il fascicolo dell’esecuzione.

L’espropriazione immobiliare: la custodia dei beni pignorati

A seguito di pignoramento, il debitore diviene anche il custode dell’immobile e di tutti i frutti e le pertinenze oggetto del pignoramento stesso. Per questa attività, ovviamente, non riceve alcun compenso. Tale regola subisce un’eccezione: è possibile, infatti, che su istanza del creditore precedente, il Giudice nomini una persona diversa dal debitore per ricoprire le funzioni di custode. Tra gli obblighi del custode vi è quello di stilare il rendiconto nonché il divieto di locare il bene immobile pignorato, salvo autorizzazione del Giudice.

Espropriazione immobiliare: l’intervento dei creditori

E’ possibile che, dopo il pignoramento, subentrino altri creditori che abbiano interesse a partecipare alla procedura esecutiva immobiliare. Ebbene, tali creditori possono intervenire non oltre la prima udienza fissata dal Giudice per l’autorizzazione alla vendita. Se essi interverranno dopo la suddetta udienza e fino a quella fissata dal Giudice per la formazione del progetto di distribuzione delle somme ricavate, essi potranno essere soddisfatti solo se residuano somme da suddividere dopo che siano stati soddisfatti e pagati i creditori intervenuti tempestivamente.

Espropriazione immobiliare: la vendita del bene pignorato

Il creditore procedente può presentare l’istanza di vendita del bene immobile pignorato una volta che sia decorso il termine di dieci giorni dal pignoramento. Il Giudice provvede ad autorizzare la vendita che potrà essere effettuata secondo due diverse modalità:

  • vendita senza incanto: in questo caso coloro che sono interessati all’acquisto del bene immobile, possono presentare un’offerta in busta chiusa. Tale offerta dovrà essere presentata al Giudice dell’esecuzione il quale potrà anche non accogliere l’offerta se essa perviene oltre il termine indicato nell’ordinanza di vendita oppure se il prezzo offerto è inferiore di oltre un quarto rispetto a quello stabilito nell’ordinanza di vendita. Infine, il Giudice non accoglie l’offerta nel caso in cui l’offerente non abbia prestato la cauzione in misura non inferiore al decimo del prezzo proposto;
  • vendita con incanto: è la classica vendita del bene immobile all’asta.

Espropriazione immobiliare: la distribuzione del ricavato

La somma ricavata con la vendita del bene immobile dovrà essere distribuita tra i creditori rispettando quando previsto dagli articoli 2777 e seguenti del codice civile. Ovviamente dovranno avere la precedenza sulla distribuzione del ricavato i creditori ipotecari e quelli muniti di privilegi.


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