L’articolo 2878 del codice civile stabilisce, in maniera chiara e precisa, le cause che possono condurre all’estinzione dell’ipoteca e che, di fatto, la rendono inefficace. La citata norma stabilisce che: “L'ipoteca si estingue: 1) con la cancellazione dell'iscrizione; 2) con la mancata rinnovazione dell'iscrizione entro il termine indicato dall'articolo 2847; 3) con l'estinguersi dell'obbligazione [1176 ss., 1230, 2934]; 4) col perimento del bene ipotecato, salvo quanto è stabilito dall'articolo 2742; 5) con la rinunzia del creditore [2879]; 6) con lo spirare del termine a cui l'ipoteca è stata limitata o col verificarsi della condizione risolutiva; 7) con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all'acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche [586 c.p.c.] (4).” E’ bene precisare che l’estinzione dell’ipoteca non sempre coincide con la sua cancellazione. Le fattispecie, infatti, non sono identiche. Nel momento in cui si verifica una delle cause che conduce all’estinzione dell’ipoteca, quest’ultima non potrà più essere utilizzata da chi ne abbia interesse. Pur essendosi verificata l’estinzione dell’ipoteca e pur essendo diventata inefficace, essa continuerà ad esistere, ovviamente solo in senso formale. Per cancellare formalmente l’ipoteca è necessario, infatti, esperire la procedura di cancellazione di ipoteca che prevede una serie di diverse formalità a seconda del tipo di ipoteca.
La cancellazione dell’ipoteca volontaria
La cancellazione di questa forma di ipoteca può avvenire attraverso due diverse modalità:
- cancellazione dell'ipoteca mediante atto notarile. In questo caso basterà rivolgersi ad un notaio che redigerà un atto notarile unilaterale denominato “atto di assenso alla cancellazione di ipoteca". Il creditore, nel momento in cui sottoscrive il citato atto, dichiara la propria volontà di essere favorevole all’annullamento e alla cancellazione dell’ipoteca a suo favore;
- cancellazione automatica dell'ipoteca;
Soffermiamoci sulla seconda fattispecie.
La cancellazione automatica dell’ipoteca a garanzia di un mutuo
La cancellazione automatica dell’ipoteca relativa ad un mutuo è una fattispecie che si applica soltanto alle ipoteche iscritte a garanzia di un mutuo. Il sistema di cancellazione automatica è stato introdotto dalla Legge n° 40 del 2 aprile 2007 (cosiddetta Legge Bersani). Il meccanismo è molto semplice: per perfezionarsi la cancellazione dell’ipoteca sarà sufficiente la comunicazione della Banca agli uffici competenti. Nella citata comunicazione, la Banca dovrà comunicare l’avvenuta estinzione del mutuo garantito da ipoteca. Si tratta di una procedura di cancellazione dell’ipoteca “semplificata” poiché evita il coinvolgimento di un Notaio ed elimina, le eventuali spese connesse alla cancellazione stessa. E’ la Legge che precisa che la cancellazione dovrà essere eseguita "senza alcun onere per il debitore" (comma 8 septies). Al riguardo è necessario effettuare una ulteriore precisazione:
- per i mutui estinti dopo il 2 giugno 2007, entro 30 giorni dalla loro estinzione, la Banca dovrà inviare notifica all’Agenzia del Territorio. Quest’ultima provvederà a cancellare l’ipoteca. Non essendo state previste sanzioni a carico della Banca che non dovesse effettuare la comunicazione nei termini previsti, è spesso necessario l’invio – da parte del creditore – di una richiesta scritta per sollecitare la banca all’adempimento dell’obbligo di comunicazione;
- per completezza, ricordiamo invece che per i mutui estinti prima del 2 giugno 2007, il termine di 30 giorni per la comunicazione inizia a decorrere dalla data in cui il debitore ha richiesto da quietanza. Tale richiesta deve essere inviata alla banca tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
La cancellazione semplificata delle ipoteche volontarie si applica:
- ai mutui fondiari;
- ai mutui non fondiari;
- ai finanziamenti diversi dai mutui, fondiari e non fondiari;
- ai finanziamenti concessi da enti di previdenza obbligatoria ai propri dipendenti o iscritti;
- ai finanziamenti concessi sia dalle banche che da altri intermediari finanziari.
La cancellazione dell’ipoteca giudiziale
L'ipoteca giudiziale nasce in conseguenza di un provvedimento del Giudice. La cancellazione, in questo caso, potrà essere effettuata soltanto su domanda di parte e soltanto quando l'obbligazione garantita si sia estinta per rinuncia espressa in forma scritta dal creditore, per perimento del bene ipotecato, per vendita forzata della cosa ipotecata. Qualora, in presenza di una di queste tre condizioni, non si procedesse a cancellare l'ipoteca, saremmo di fronte alla fattispecie dell'ipoteca apparente che si è estinta ma che, formalmente, risulta ancora iscritta. Nella fattispecie in cui il debito si sia estinto, bisognerà richiedere al creditore una dichiarazione di rinuncia all'ipoteca e chiedere altresì che il Giudice emani un provvedimento autorizzativo della cancellazione dell'ipoteca.
La cancellazione dell’ipoteca legale
La cancellazione dell’ipoteca legale può avvenire solo ed esclusivamente attraverso il pagamento del debito garantito. Dopo l’estinzione del debitore, il creditore dovrà darne comunicazione agli uffici competenti che procederanno alla cancellazione dell’ipoteca legale.
