Accade spesso, specialmente in tempi di crisi economica, che non si riescano ad onorare i debiti contratti: ciò ha pesanti conseguenze sulla vita del debitore che, in maniera inevitabile, si vede limitare considerevolmente la disponibilità dei propri beni. E l’epilogo naturale della situazione appena descritta ha un nome: si chiama “ipoteca” ed è una delle limitazioni più pesanti che il debitore possa subire in seguito al mancato pagamento dei debiti contratti.
Che cos’è l’ipoteca?
Giuridicamente,l’ipotecapuò essere definita come un “diritto reale di garanzia”azionato dal creditore per la tutela dei propri interessi. Il nostro ordinamento prevede tre diverse tipologie di ipoteca:
- ipoteca legale:essa è posta a garanzia del pagamento di quanto dovuto al venditore dall’acquirente ed opera nell’ambito dei contratti dicompravendita di un bene immobile. E’ bene precisare che le parti di un contratto di compravendita possono – mediante accordo scritto –rinunciare alla costituzione dell’ipotecaad esempio perché ritengono che non sia necessaria la citata garanzia.L’atto di rinuncia all’ipoteca legaledeve essere inserita – a cura del notaio – nell’atto di compravendita del bene immobile;
- ipoteca volontaria: è la garanzia che, tipicamente, viene concessa dal debitore a tutela del debito. L’ipoteca volontaria può altresì essere concessa anche da una terzo, sempre a garanzia del debito. La fattispecie più comune di ipoteca volontaria è quella dei mutui ipotecari;
- ipoteca giudiziale:essa sorge nel momento in cui viene emanata una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro, oppure di condanna al risarcimento di un danno o all’adempimento d un’obbligazione. Idecreti ingiuntivi dichiarati esecutivi, le sentenze civili nonché le sentenze penaliche comprendono anche la condanna al pagamento di sanzioni amministrativa o civili sono i tipici provvedimenti che costituisconol’ipoteca giudiziale.
Come si costituisce l’ipoteca?
L’ipotecapuò essere costituita medianteatto pubblicooppure mediantescrittura privata. Entrambi gli atti, per essere validi e suscettibili di costituireipoteca,devono essere iscritti nei pubblici registri immobiliari.L’iscrizione dell’ipoteca,in particolare, deve essere effettuata presentandola nota di iscrizione agli uffici competenti.La suddetta nota dovrà contenere una serie di indicazioni e dielementi fondamentali come:la descrizione dei beni, la somma per la quale si è costituita ipoteca, i dati identificativi (insieme ai codici fiscali) del debitore, del creditore, del debitore o dell’eventuale terzo datore d’ipoteca. Infine dovrà essere indicato anche il tasso di interesse dei pagamenti.
E’ bene precisare, poi, chel’iscrizione dell’ipoteca volontariaè a cura del creditore mentrel’iscrizione dell’ipoteca legaleviene effettuata d’ufficio dal conservatore dei registri. Diverso è il discorso perl’iscrizione dell’ipoteca giudiziale:in questa fattispecie, infatti, dovrà essere il creditore a presentare la nota di iscrizione e la sentenza di condanna.
I gradi dell’ipoteca
Chi si accinge ad iscrivereipoteca su un bene immobile, non può trascurare una circostanza fondamentale: sullo stesso immobile, infatti, è possibile procedereall’iscrizione di più ipoteche, anche nello steso giorno. Ed è per questo motivo che la Legge parla di “gradi di ipoteche”:nel caso di iscrizione di più ipoteche (nello stesso giorno) sul medesimo bene immobile, si verranno a costituiremolteplici ipoteche di grado diverso,a seconda dell’ordine con cui sono state effettuate le iscrizioni multiple. Va da sé che ilcreditore di primo grado(ovvero colui che ha iscritto ipoteca per primo) avrà diritto ad essere preferito rispetto ai creditori titolari di ungrado di ipoteca successivo.
E’ possibile anche che ognicreditore di grado diverso dal primopossa sostituirsi ai creditori con grado di ipoteca precedente. Il meccanismo è molto semplice: il creditore dovrà pagare l’importo del credito. I gradi di ipoteca, infine, possono essere scambiati essendo possibilile surrogazioni e le postergazioni. Ogni modifica di questo tipo, ovviamente, dovrà essere annotata a margine dell'iscrizione.
La durata ed il rinnovo dell’ipoteca
L’ipoteca dura venti anni: per questo motivo, è necessariorinnovare l’iscrizionedella stessa ipoteca prima che scadano i venti anni. Solo attraverso la rinnovazione sarà infatti possibile mantenete gli effetti ed il grado dell’ipoteca iscritta per altri vent’anni. Decorso questo termine senza che il creditore abbia provveduto a rinnovare la garanzia, non sarà più possibile conservare gli effetti e il grado dell’ipoteca ma sarà necessario iscriverne una nuova.
