L’ipoteca è il “diritto reale di garanzia” per eccellenza previsto nel nostro ordinamento giuridico. L’ipoteca, in particolare, è uno strumento giuridico che tutela i diritti e gli interessi del creditore attraverso.
L’ipoteca in generale: come opera e come tutela il creditore
Il meccanismo con cui opera tale diritto reale di garanzia è chiaro: attraverso l’ipoteca viene infatti individuato un determinato bene immobile presente nel patrimonio del debitore. E’ su questo bene che il creditore potrà rivalersi in caso di inadempimento del debitore. L’ipoteca è, dunque, una garanzia specifica che va ad affiancarsi alla garanzia patrimoniale generica prevista dall’articolo 2740 del codice civile. Il bene ipotecato è infatti assistito e garantito dal “diritto di seguito”: ciò vuol dire che, anche il caso di alienazioni successive del bene da parte del debitore, il creditore ipotecario conserverà sempre il suo diritto a soddisfare le proprie pretese sul bene ipotecato e sarà sempre preferito rispetto agli altri eventuali creditori. Il nostro ordinamento giuridico prevede tre diverse tipologie di ipoteca: volontaria, giudiziale oppure legale. La differenza tra i tre diversi tipi di ipoteca si basa sulla diversa fonte da cui il diritto reale di garanzia trae origine. Nel nostro articolo ci occuperemo, in particolare, dell’ipoteca giudiziale.
Cos’è l’ipoteca giudiziale e quali sono i titoli idonei per la sua iscrizione
L’ipoteca giudiziale trova la sua fonte giuridica in una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro oppure in una sentenza di condanna all’adempimento di un’obbligazione o al risarcimento del danno. Nel caso dell’ipoteca giudiziale, dunque, la sentenza di condanna è un titolo esecutivo necessario per l’iscrizione del diritto reale di garanzia. Ma non solo: anche i decreti ingiuntivi dichiarati esecutivi, le sentenze di divorzio e separazione, i lodi arbitrali esecutivi e i decreti di omologa sono titoli esecutivi idonei per richiedere l’iscrizione dell’ipoteca legale.
Ipoteca giudiziale: come si procede all’iscrizione
L’elemento costitutivo dell’ipoteca giudiziale è rappresentato dalla pubblicità: essa viene attuata per il tramite dell’iscrizione dell’ipoteca nei pubblici registri immobiliari. Per richiedere l’iscrizione dell’ipoteca legale è necessario munirsi del titolo esecutivo (come, ad esempio, un decreto ingiuntivo dichiarato esecutivo oppure una sentenza di condanna) e di nota di iscrizione di ipoteca. Entrambi i documenti devono essere presentati al conservatore dei registri immobiliari territorialmente competente. Per procedere all’iscrizione dell’ipoteca giudiziale, inoltre, è necessario versare un’imposta pari al 2% dell’importo per il quale viene richiesta l’scrizione. A questo importo deve essere poi aggiunta la tassa ipotecaria e l’imposta di bollo.
Ipoteca giudiziale: aspetti “pratici” dell’iscrizione
E’ bene precisare che è possibile iscrivere più ipoteche sullo stesso bene immobile, anche nel medesimo giorno. Nel caso in cui venissero iscritte più ipoteche sullo stesso bene immobile, verranno a costituirsi ipoteche di grado diverso: il grado, in questo caso, dipende dall’ordine in cui sono state iscritte le ipoteche. In particolare, il creditore di primo grado (ovvero colui che avrà iscritto per primo l’ipoteca sul bene immobile), avrà diritto ad essere preferito rispetto ai creditori ipotecari di grado successivo. Ciascun creditore ipotecario successivo, dunque, potrà soddisfare i propri diritti ed interessi soltanto dopo che sarà stato soddisfatto il creditore ipotecario “di primo grado”. Ogni creditore ipotecario di grado successivo al primo potrà sostituirsi ai creditori che lo precedono semplicemente pagando l’importo del credito. I gradi di ipoteca possono inoltre essere scambiati: in questo caso, tutte le postergazioni e le surrogazioni dovranno essere annotate a margine dell’iscrizione di ipoteca.
L’efficacia dell’iscrizione ipotecaria
L’iscrizione ipotecaria conserva la sua efficacia per un periodo di venti anni. Prima della scadenza del citato termine, il creditore ipotecario dovrà provvedere a rinnovare l’iscrizione dell’ipoteca: solo in questo modo potrò mantenere gli effetti dell’ipoteca che ha già iscritto per altri venti anni. In assenza di tale rinnovo prima della scadenza del termine, non sarà più possibile effettuare la rinnovazione: il creditore, in questo caso, potrà semplicemente iscrivere una nuova ipoteca.
La cancellazione dell’ipoteca giudiziale
L’ipoteca giudiziale si estingue per le seguenti motivazioni:
- mancata rinnovazione da parte del creditore ipotecario;
- su domanda di parte a seguito dell’estinzione dell’obbligazione garantita dall’ipoteca;
- per perimento del bene ipotecato;
- in caso di vendita forzata della cosa ipotecata;
- per rinuncia all’ipoteca espressa in forma scritta
In tutti questi casi, la cancellazione dovrà essere richiesta mediante esibizione di un titolo idoneo al conservatore. Qualora - pur in presenza di una delle citate ipotesi - non si procedesse a cancellazione ci troveremmo dinanzi alla fattispecie dell’ipoteca apparente: l’ipoteca è estinta ma è formalmente ancora iscritta.
