Diritto reale di garanzia per eccellenza, l’ipoteca è lo strumento con cui il creditore riesce di fatto a tutelare le proprio ragioni. Attraverso l’ipoteca, infatti, il creditore va ad individuare un bene immobile presente nel patrimonio del debitore su cui poi potrà soddisfarsi in caso di inadempimento. L’ipoteca è, come prima specificato, il diritto reale di garanzia per eccellenza poiché, una volta costituita, segue il bene ipotecato: ciò vuol dire che, anche in caso di successive alienazioni del bene, il creditore avrà sempre il diritto di rivalersi sul bene ipotecato, con prevalenza rispetto agli altri eventuali creditori.
A seconda della fonte giuridica da cui trae origine, l’ipoteca può essere volontaria, giudiziale oppure legale.
L’ipoteca e il meccanismo dei “gradi”
Lo abbiamo appena precisato: il creditore ipotecario ha diritto ad essere soddisfatto per primo, anche in presenza di eventuali altri creditori. Tale preferenza è strettamente connessa al grado dell’ipoteca ovvero al momento in cui è stata iscritta l’ipoteca su un determinato bene.
In molti casi, infatti, sullo stesso bene immobile possono essere costituite più ipoteche: in questo caso sarà necessario stabilire quale tra i diversi creditori ipotecari avranno diritto ad essere soddisfatti per primi. Al riguardo, solo l’articolo 2852 e seguenti del codice civile, è in grado di rispondere a questa domanda. La citata norma stabilisce che: “l'ipoteca prende grado dal momento della sua iscrizione anche se iscritta per un credito condizionale”.
La portata della norma è chiara: il creditore che avrà iscritto per primo ipoteca (ovvero il titolare dell’ipoteca di primo grado) dovrà essere preferito al creditore ipotecario di secondo grado, quest’ultimo dovrà essere preferito al terzo creditore ipotecario e così via.
In buona sostanza, il creditore che ha provveduto ad iscrivere l’ipoteca di primo grado, avrà diritto ad essere soddisfatto per l’intero credito sul bene ipotecato. Se, in seguito all’espropriazione residuerà una somma, questa spetterà al creditore titolare di ipoteca di secondo grado. E così via.
Come si accerta il grado dell’ipoteca?
Come si potrà facilmente intuire, la determinazione del grado di ipoteca è estremamente importante. Ma come si accerta il grado di ipoteca di cui si è titolari? Ebbene, al momento dell’iscrizione dell’ipoteca sul bene immobile, il conservatore attribuisce alla stessa un numero di ordine. Ebbene, è questo numero che attribuisce il “numero di iscrizione” (e, dunque, il grado) all’ipoteca ed è sempre questo numero che identifica la priorità dell’ipoteca rispetto alle altre iscrizioni. Nel caso in cui vi siano richieste contemporanee d'iscrizione, l'articolo 2853 del codice civile dispone che alle ipoteche viene assegnato lo stesso numero e, quindi, lo stesso grado. Di conseguenza i creditori che si saranno visti assegnare lo stesso grado concorreranno sui beni ipotecati in proporzione dell'importo del loro credito.
L’iscrizione contemporanea di più ipoteche
Abbiamo appena descritto il meccanismo dei gradi che, di fatto, regola i rapporti tra i diversi creditori ipotecari. Nella prassi, però, non sempre la situazione è così lineare. Spesso, infatti, è possibile riscontrare richieste contemporanee di iscrizione. Al riguardo, l’articolo 2853 del codice civile disciplina tale particolare fattispecie. La norma precisa che: “Il numero d'ordine delle iscrizioni determina il loro grado. Non di meno, se più persone presentano contemporaneamente la nota per ottenere iscrizione contro la stessa persona o sugli stessi immobili, le iscrizioni sono eseguite sotto lo stesso numero, e di ciò si fa menzione nella ricevuta spedita dal conservatore a ciascuno dei richiedenti”.
Di conseguenza, qualora a più creditori sia stato assegnato il medesimo grado di ipoteca, essi potranno concorrere sui beni ipotecati ciascuno in proporzione all’importo del loro credito.
Gradi dell’ipoteca: la sostituzione, la surrogazione e la postergazione
I creditori che abbiano iscritto un’ipoteca di grado diverso dal primo, possono sostituirsi ai creditori di grado precedente corrispondendo ad essi l’importo del credito. I gradi di ipoteca, inoltre, possono essere scambiati: la Legge prevede la possibilità per i creditori di porre in essere surrogazioni oppure postergazioni dei gradi di ipoteca. In tal caso, ovviamente, tutte le variazioni dei gradi di ipoteca andranno annotate a margine dell’iscrizione.
Ricordiamo, infine, che ogni iscrizione ipotecaria conserva la propria efficacia per venti anni: per questo motivo, è necessario procedere alla rinnovazione dell’iscrizione prima dello spirare del termine. Solo così ogni creditore ipotecario riuscirà a mantenere gli effetti ed il grado della propria ipoteca.
