La domanda che si solgono porre tutti i debitori, in genere, è la seguente: una volta venduta mediante asta la mia abitazione, quando dovrò abbandonarla?
Non è necessario fare immediatamente le valigie
Non vi sono motivi per pensare che una volta avvenuta la notifica con cui si effettua l'iscrizione di un ipoteca o l'avviarsi del pignoramento, si debbano fare per forza di cose le valigie.
Invece, la procedura consente al debitore di avere il tempo per poter curare i propri affari, ovvero effettuare un accordo con il creditore, oppure, in via diversa giungere ad una soluzione in via alternata dove poter vivere.
Alcuni riescono, attraverso una interposta persona, a provvedere al riacquisto del proprio immobile (sebbene la legge non consenta al soggetto pignorato di poter effettuare una partecipazione all’asta del proprio bene).
Quali sono tutti i passaggi della procedura
L'atto di vendita di un'abitazione è solo il momento finale degli atti che sono posti alla fine di una procedura di pignoramento immobiliare, la quale può essere fatta partire da un creditore per poter provvedere al recupero di somme di denaro da parte del debitore che ha un immobile in proprietà.
La procedura finisce, in genere, con il decreto con cui si trasferisce l’immobile che viene emanato dal giudice dell’esecuzione a favore dell’aggiudicatario cioè della persona che ha effettuato il pagamento del prezzo di vendita andandosi così ad aggiudicare il bene espropriato.
Con il decreto di trasferimento, il giudice dell’esecuzione trasla il diritto di proprietà dell’immobile venduto all’asta all’aggiudicatario, il quale diventa in questo modo l'unico proprietario effettivo dell'abitazione.
Nel decreto di trasferimento, il giudice dell’esecuzione ingiunge al debitore l'abbandono dell’immobile se è da questi ancora occupato.
Il decreto di trasferimento costituisce un valido titolo esecutivo, giacché si tratta di un atto che può essere immediatamente utilizzato attraverso l’aggiudicatario per poter avere l’immediata liberazione dell’immobile attraverso il debitore che sta ancora occupando l’immobile.
L'accordo possibile con il debitore
L’aggiudicatario può sempre cercare un accordo con il debitore, perché può inviargli, almeno in una fase iniziale, una lettera di diffida ad abbandonare l’immobile entro un determinato termine.
Se con questo preciso termine l'immobile non viene lasciato libero, l'aggiudicatario può dare il via alla procedura di esecuzione forzata diretta al rilascio dell'immobile.
La procedura inizia con la notifica della copia di conformità all’originale del titolo esecutivo, cioè del decreto di trasferimento dell’immobile che è inviato al debitore insieme a un atto, ovvero il precetto di rilasciare l’immobile.
Il rilascio forzato dell'immobile
La liberazione dei locali deve avvenire entro un termine che non superi i 10 giorni. Se non avviene la liberazione dei locali entro il termine previsto, l'aggiudicatario può notificare al deitore il giorno e l'ora in cui rilasciare l'immobile, mediante avviso dell'ufficiale giudiziario.
In quel giorno, l'ufficiale giudiziario andrà dal debitore e potrà liberare i locali e se ancora abitati dal debitore, dovranno essere immediatamente rilasciati.
Di che cosa si può servire l'ufficiale giudiziario
Per svolgere tali operazioni, l’ufficiale giudiziario può chiamare la forza pubblica in caso di resistenza da parte del debitore, al fine di sgomberare l'immobile che, liberato, sarà consegnato all'aggiudicatario, il quale diviene a tutti gli effetti il proprietario.
La procedura con cui si rilascia l'immobile può arrivare a richiedere anche 5 mesi prima che questo venga liberato, soprattutto quando si incontra la suddetta resistenza da parte del debitore.
Bisogna, poi, evidenziare che il debitore che sta occupando un immobile, con una esplicita richiesta di rilascio di quest'ultimo, può subire anche delle conseguenze sotto il profilo prettamente penale, in quanto gli si potrebbe contestare in modo abbastanza semplice, il reato di violazione del domicilio. In questo odo potrebbe essere condannato alla pena della reclusione fino a tre anni chi, in caso di occupazione di un immobile contro la volontà espressa del proprietario.
Vendita di locali occupati da terzi
La vendita all’asta può avere ad oggetto locali in cui si trova non già il debitore investito della procedura, ma un terzo, il quale può occupare l'immobile in virtù di un contratto di locazione.
L’aggiudicatario, che è diventato il proprietario dell'immobile attraverso il decreto di trasferimento, non puà chiedere che l'immobile venga immediatamente liberato quando il terzo è il conduttore in via legittima. In tal caso si verificherà una successione nel contratto di locazione che andrà avanti fino alla scadenza naturale del contratto, a meno non possa essere avviata una procedura di sfratto per morosità che è la conseguenza del mancato pagamento dei canoni pattuiti.
Quindi, solo alla fine del contratto, l'aggiudicatario, come nuovo proprietario dell'immobile, una volta finita la locazione potrà chiedere lo sfratto laddove il terzo non lasci i locali liberi.
