La Corte di Cassazione si è pronunciata recentemente su una questione di grande rilevanza per tutti coloro che intendono acquistare un bene immobile all’asta giudiziaria. In questo articolo analizzeremo, nel dettaglio, la sentenza evidenziandone le ricadute pratiche.
La sentenza n. 21480 del 25 ottobre 2016 pronunciata dalla Corte di Cassazione
Nella sentenza n. 21480 del 25 ottobre 2016, la Suprema Corte ha sottolineato l’importanza della consultazione della perizia di stima e del fascicolo dell’esecuzione immobiliare del procedimento di espropriazione prima di partecipare ad un'asta giudiziaria.
In sostanza, chi desidera acquistare un immobile all’asta giudiziaria, chi vuole presentare la propria offerta, deve consultare con estrema attenzione i citati atti perché è soltanto dalla lettura degli stessi che è possibile conoscere la presenza di eventuali circostanze rilevanti e necessarie per individuare correttamente le caratteristiche del bene immobile in vendita.
Soltanto consultando la perizia di stima e l’intero fascicolo dell’esecuzione immobiliare è infatti possibile conoscere l’esistenza di eventuali diritti di terzi oppure di eventuali oneri sul bene immobile. Sempre dalla lettura dei citati atti è poi possibile verificare la presenza di eventuali abusi edilizi e ogni altra informazione utile per comprendere nel dettaglio lo stato del bene immobile venduto all’asta giudiziaria.
La massima di diritto “cristallizzata” dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 21480 determina una conseguenza molto importante: una volta acquistato il bene immobile all’asta giudiziaria, infatti, l’aggiudicatario non potrà opporre di aver acquistato un bene difforme rispetto a quello prospettato né potrà dire di aver acquistato un immobile affetto da vizi che ne diminuiscono il valore.
Ed è proprio la fattispecie affrontata dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 21480 del 25 ottobre 2016.
Nel caso di specie, infatti, la parte ricorrente asseriva che “nell’ordinanza di vendita e nella relativa pubblicità (commerciale e sul web) non era stata espressamente indicata l’esistenza di una sentenza che condannava il debitore a demolire parte dell’immobile subastato, e dunque tale circostanza doveva ritenersi ignorata dall’aggiudicatario”.
Circostanza, questa, che secondo il ricorrente comportava “un vizio della vendita, ricorrendo una ipotesi di aliud pro alio o quanto meno pericolo di evizione parziale”.
La Suprema Corte invece, evidenziava che: “In realtà la situazione urbanistica dell’immobile posto in vendita e l’esistenza di una sentenza civile di condanna alla sua parziale demolizione, secondo quanto incontestabilmente accertato in fatto dal giudice del merito, erano chiaramente evidenziati nella relazione di stima, richiamata nell’ordinanza di vendita, e addirittura copia della sentenza in questione era depositata agli atti del procedimento esecutivo. La vendita quindi deve ritenersi regolarmente pubblicizzata”.
Ed il principio di diritto espresso dalla III Sezione Civile della Corte di Cassazione è davvero di fondamentale importanza. Nella sentenza n. 21480 del 25 ottobre 2016, la Suprema Corte statuisce che: “Il principio di diritto che va affermato in proposito è che non tutte le circostanze rilevanti ai fini della precisa individuazione delle caratteristiche del bene offerto in vendita, così come l’esistenza di eventuali oneri o diritti di terzi inerenti allo stesso, e in generale le informazioni comunque rilevanti ai fini della determinazione del suo valore, devono essere dettagliatamente esposte nell’ordinanza di vendita e indicate nella relativa pubblicità, purché esse siano comunque ricavabili dall’esame della relazione di stima e del fascicolo processuale, che è onere (e diritto) degli interessati all’acquisto consultare prima di avanzare le offerte”.
La Suprema Corte parla proprio di onere a carico degli offerenti interessati all’acquisto che, prima di procedere alle offerte devono “esaminare la relazione di stima e gli atti del processo, dai quali emergeva chiaramente ogni circostanza rilevante ai fini della valutazione della sua convenienza”.
In base all’importante principio di diritto esposto nella sentenza n. 21480 del 25 ottobre 2016, la Corte di Cassazione rigettava il ricorso.
Le ricadute pratiche della sentenza n. 21480 del 25 ottobre 2016
La sentenza n. 21480 del 25 ottobre 2016 pronunciata dalla Corte di Cassazione è destinata ad avere notevoli ricadute nella prassi. Innanzitutto, chiunque sia interessato ad acquistare un bene immobile all’asta giudiziaria dovrà necessariamente consultare la relazione di stima ed il fascicolo processuale prima di presentare la propria offerta. In caso contrario, infatti, l’aggiudicatario non potrà mai contestare l’aggiudicazione dell’immobile e non potrà rifiutarsi di pagarlo soltanto perché l’ordinanza di vendita e la pubblicità non indicavano una circostanza in grado di influire sulla valutazione della convenienza dell’affare. A patto, ovviamente, che tale circostanza fosse invece indicata espressamente nella relazione di stima.
