Asta Giudiziaria

Comprare casa in Vendita Giudiziaria: come funziona la procedura d’acquisto?


Il mercato delle vendite giudiziarie è in costante crescita. Nonostante la frenata subita dalle procedure concorsuale a causa della pandemia, i dati relativi al 2022 hanno mostrato una nuova inversione di tendenza. Come dimostrato dall’Osservatorio Immobiliare delle Vendite Giudiziarie, infatti, il mercato è già ampiamente ritornato ai livelli pre-Covid.

Oggi le procedure concorsuali aperte sono all’incirca 70mila e la possibilità di acquistare all’asta è sempre più facile, anche grazie alla crescente digitalizzazione del settore delle vendite giudiziarie. Comprare casa nel corso di una vendita giudiziaria però è davvero così conveniente? In questo articolo cercheremo di rispondere a questa domanda. Ma cercheremo anche di capire cos’è una vendita giudiziaria, come funziona la procedura d’acquisto e cosa fare per non commettere errori.

Cos’è una vendita giudiziaria?

Uno degli errori più frequenti è considerare i termini vendita giudiziaria e asta come sinonimi l’uno dell’altro. In realtà, da un punto di vista strettamente giuridico, sono due concetti molto diversi tra loro.

La vendita giudiziaria è il procedimento mediante il quale si realizza la vendita forzata dei beni di un soggetto giuridico con la finalità di soddisfare i suoi creditori. L’asta è il meccanismo che le autorità giudiziarie hanno scelto per arrivare a formare e concretizzare il prezzo del bene in oggetto tramite rilanci, che permette di garantire la necessaria trasparenza e competitività: nelle aste vince il maggior offerente. Come fa un immobile a finire all’asta? Per rispondere a questa domanda occorre comprendere la fattispecie del soggetto giuridico al quale ci si riferisce.

Se il debitore insolvente è una persona giuridica (impresa), a finire all’asta saranno i beni legati all’attività produttiva secondo i meccanismi previsti dalla procedura concorsuale, come stabilito dal nuovo Codice della Crisi d’Impresa che ha di fatto abrogato il termine fallimento. Così, possono essere ceduti macchinari, materiali e immobili, anche residenziali qualora sia coinvolta un’impresa edile di costruzioni: non è raro, infatti, che siano venduti all’asta immobili non ancora completati. La figura di riferimento, nel caso in cui sia coinvolta l’impresa, sarà:

il liquidatore giudiziale, se l’impresa è in stato di liquidazione ma non ancora entrata nel processo di procedura concorsuale; il curatore fallimentare, qualora l’impresa sia già entrata nella procedura concorsuale. Nel caso in cui, invece, il debitore insolvente sia una persona fisica, si parla di procedura esecutiva e seguente pignoramento. Solitamente la fattispecie riguarda mutui divenuti insostenibili per i quali la banca dà luogo a procedere per tornare in possesso della cifra erogata per l’acquisto dell’immobile. In questo caso, la figura di riferimento è il custode o il delegato alla vendita.

Cos’è un’asta telematica e quali sono le principali tipologie di asta?

Prima di descrivere le diverse tipologie di asta, è bene precisare che oggi ogni vendita giudiziaria si svolge quasi esclusivamente via Web tramite il meccanismo dell’asta telematica. Una grande spinta in tal senso è arrivata dal Covid, che ha costretto alla riformulazione di un processo dapprima svolto in sede fisica presso i tribunali. A essa si è accompagnata anche la disciplina legale e il nuovo Codice della Crisi, che ha uniformato le procedure concorsuali alle vendite telematiche. Così, di fatto, le uniche casistiche in cui l’asta non si svolga secondo la procedura telematica sono quelle in cui il Giudice, caso per caso, ravvisi particolari elementi di pericolosità che possano danneggiare gli interessi dei creditori. In generale, comunque, cosa vuol dire esattamente asta telematica?

Un’asta telematica è una vendita digitalizzata che avviene online tramite l’utilizzo di una piattaforma messa a disposizione dal cosiddetto gestore della vendita telematica, un soggetto delegato privato iscritto a un apposito registro ministeriale. Questa modalità permette agli utenti di partecipare all’asta senza la necessità di presenziare fisicamente alla vendita.

Asta mista, sincrona e asincrona: le differenze

Le principali tipologie di vendita all’asta sono tre:

l’asta mista In questa vendita il compratore ha una doppia possibilità per presentare l’offerta o i successivi rilanci. Infatti, può depositarla fisicamente in busta chiusa presso il notaio o il professionista al quale è stata delegata la vendita, oppure inoltrarla via web attraverso il Portale delle Vendite Pubbliche (PVP).
L’asta asincrona si svolge in un arco temporale prefissato, durante il quale sarà sempre possibile presentare la propria offerta fino a data e ora di scadenza prestabilita, con applicazione del cosiddetto extension time di una decina di minuti nel caso in cui arrivi un’offerta dell’ultimo secondo. In questo caso domanda di partecipazione, offerte e rilanci avvengono esclusivamente via Web e il gestore della vendita sarà presente nella fase iniziale dell’asta con l’ammissione dei partecipanti e in quella finale con l’aggiudicazione del bene. L’asta sincrona, invece, prevede che vengano raccolte le offerte nei giorni antecedenti all’asta, che si apre e chiude in pochi minuti con la partecipazione e connessione simultanea di tutti gli offerenti e del referente della procedura. In tutti e tre i casi ad aggiudicarsi il bene sarà, ovviamente, colui o colei che ha presentato l’offerta più alta. Le modalità di svolgimento dell’asta sono riportate nell’avviso di vendita redatto sulla base dell’ordinanza emessa dal Giudice. Nell’avviso sarà indicata la tipologia dell’asta, il prezzo base e l’offerta minima, l’importo della cauzione, gli estremi dell’immobile e le modalità di saldo del prezzo.

Dove si trova l’elenco degli immobili in vendita all’asta?

Il 20 febbraio 2018 rappresenta una data spartiacque nel mondo delle vendite all’asta. A partire da questo giorno, infatti, il Legislatore ha stabilito che tutte le vendite giudiziarie debbano essere pubblicate obbligatoriamente all’interno del Portale delle Vendite Pubbliche (PVP).

Il PVP quindi ha raccolto tutti gli annunci delle vendite giudiziarie nazionali in un solo portale online, semplificando la ricerca dell’immobile. Infatti, se un tempo la pubblicità avveniva solo sui giornali in uscita nei luoghi prossimi al Tribunale, adesso viene fatta in automatico su un sito con portata almeno nazionale. Il Portale delle Vendite Pubbliche è così, di fatto, una vera e propria proptech di Stato, seppure ancora non presenti tutte le funzionalità dei siti o marketplace immobiliari (come, ad esempio, elementi fotografici o la ricerca su mappa).

Simultaneamente alla pubblicazione sul PVP, per tutti i beni immobili è previsto – su incarico del Tribunale – anche l’obbligo della pubblicazione, entro 45 giorni, su uno dei siti iscritto nell’elenco del Ministero della Giustizia come gestori della pubblicità legale.

Come si presenta un’offerta per comprare casa all’asta? Qualsiasi soggetto, da solo o assistito da un professionista del settore, può presentare un’offerta per comprare casa in vendita giudiziaria, eccetto l’esecutato che ne è escluso. Tale offerta deve essere presentata sul PVP ed è necessario fare attenzione a tutte le indicazioni presenti sul portale, evitando di discostarsi dalla procedura richiesta.

L’offerta è inviata al gestore della gara telematica che, una volta recepite tutte le informazioni necessarie, abilita l’offerente alla partecipazione all’asta.

Partecipare a una vendita giudiziaria è rischioso?

Da un punto di vista teorico, comprare casa in vendita giudiziaria è sicuro in quanto l’acquisizione è gestita attraverso il Tribunale, che funge da garante. L’immobile, in particolare, viene venduto privo di qualsiasi gravame, cancellato all’atto dell’aggiudicazione del bene dal giudice. Fa eccezione esclusivamente quanto eventualmente riportato e specificato nell’avviso di vendita.

Il processo di acquisto, dovendo seguire degli step molto formali, risulta comunque macchinoso e spesso richiede l’ausilio di una consulenza tecnica anche solo per leggere e comprendere una perizia. La complessità della materia e delle informazioni può scoraggiare i non addetti ai lavori. Per questo Quimmo ha creato il servizio gratuito Qui Con Te, tramite il quale i nostri consulenti ti aiuteranno in tutte le fasi della vendita giudiziaria. Dalla presentazione della prima offerta al pagamento del bollo digitale, passando per l’apertura della PEC e la ricezione delle credenziali, potrai così contare su un supporto qualificato ed evitare quegli errori che potrebbero pregiudicare l’acquisto dell’immobile.

3 consigli per non correre rischi

Al fine di prevenire qualsiasi problematica in sede di acquisto della casa, comunque, è fondamentale evitare di incorrere in quegli errori che potrebbero compromettere la buona riuscita dell’affare. Per questo ti consigliamo di:

Leggere attentamente la perizia All’interno della perizia sono presenti tutte le informazioni che riguardano l’immobile. Spulciando ogni informazione contenuta in essa, possiamo capire se il bene in oggetto è libero da vizi e gravami che non saranno estinti dal giudice. Questa lettura è fondamentale in quanto l’immobile si acquista visto e piaciuto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova. Per questo è fondamentale, se possibile, procedere anche con la richiesta di visita dell’immobile.

Accertarsi di altre spese accessorie Oltre ai gravami di cui sopra, comprare casa in vendita giudiziaria può prevedere altre spese accessorie delle quali è fondamentale informarsi, non sempre riportate nell’avviso di vendita o nella perizia. Per questo, è importante accertarsi con il professionista che ci assiste su eventuali altre somme necessarie per completare l’acquisto. Può accadere, infatti, che possano essere necessarie sanatorie, aggiornamento delle piante catastali, spese di cancellazione dell’ipoteca o altro.

Discorso a parte merita l’IVA, che non va corrisposta qualora l’immobile sia stato pignorato a un privato ed è classificato come prima casa. È invece prevista un’aliquota pari al 4% del valore aggiudicato se l’immobile proviene dal fallimento di un’impresa di costruzioni. In qualsiasi caso, è dovuta un’imposta pari al 10% (o 22% se immobile di lusso) qualora si tratti di seconda casa.

Attenzionare lo stato dell’immobile

Il terzo punto da attenzionare è relativo allo stato dell’immobile. Non di rado, infatti, l’immobile è occupato dal debitore che, qualora non lasci la casa spontaneamente, dovrà essere sfrattato con atto esecutivo del giudice. Se la casa, invece, è occupata da terzi con titolo (come contratti di affitto), chi ne è titolare può rimanere all’interno dell’abitazione. L’aggiudicatario dell’asta, pertanto, è tenuto a rispettare il contratto preesistente. In ogni caso, l’informazione è sempre riportata nell’avviso di vendita.

È possibile richiedere un mutuo per comprare casa in vendita giudiziaria?

Quasi tutti gli istituti di credito con sede in Italia hanno attivato, negli anni, prodotti specifici per le vendite giudiziarie. Pertanto è possibile acquistare casa avvalendosi di un mutuo, ma occorre sempre verificarne la fattibilità con la propria banca.

In alcuni casi le Banche, alla luce degli ultimi provvedimenti normativi e di una sempre maggiore richiesta, permettono di ottenere un mutuo pari al 100% del valore d’acquisto della casa. Altre, in aggiunta, finanziano anche la cauzione (solitamente pari al 10% dell’importo) che deve essere versata in anticipo per partecipare all’asta.


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