Come più volte ricordato, l’asta giudiziaria costituisce una procedura di possibile vendita forzata di un immobile. Effettuabile con o senza incanto, è però possibile (anzi, per certi versi, probabile) che l’asta possa andare deserta per mancanza di offerte. Cosa accade in questo caso?
Asta deserta: un'ipotesi tutt'altro che rara
Nell’ipotesi in cui l’asta vada deserta il giudice può scegliere di stabilire una nuova vendita con incanto a un prezzo inferiore al 25% rispetto al precedente prezzo, o può assegnare il bene ai creditori, o ancora disporre l’amministrazione giudiziaria del bene. Di norma, l’azione intrapresa più comunemente dal giudice è quella di procedere all’indizione di una nuova asta con prezzo ribassato. E se anche questa seconda azione va deserta, si procede di norma con la terza. Ne consegue che il prezzo al quale viene effettivamente venduto il bene si abbassa sempre di più, fino ad arrivare a cifre irrisorie (o comunque non significative) rispetto a quanto invece potrebbe essere il prezzo commerciale, di mercato, dell’immobile sul quale è stata eseguita la vendita forzata.
L'estinzione anticipata del processo esecutivo
Proprio per evitare il propagarsi di tali prassi, il legislatore è intervenuto a riformare – parzialmente – le procedure, indicando la possibilità di procedere all’estinzione anticipata del processo esecutivo se – in seguito a notevoli ribassi – il prezzo base di asta dovesse scendere a una somma eccessivamente inferiore rispetto a quello che è il reale valore di mercato dell’immobile. Tuttavia, nonostante la previsione di legge, questa rimane un’ipotesi invero piuttosto ardua e “lontana” da applicare, nonché limitata ai soli casi più estremi, in cui vi sia una divergenza troppo notevole tra i prezzi di mercato e quelli di base d’asta. In linea teorica, potrebbe dunque trattarsi di casi in cui vi è un abbassamento del prezzo base d’asta talmente forte che l’eventuale vendita non genererebbe ricavi nemmeno sufficienti per coprire i costi necessari per l’azione. Considerato quanto sopra, è molto probabile, dunque, che una simile previsione non troverà grande applicazione, così come non ha mai trovato grande successo l’altra previsione relativa alla facoltà, in capo al giudice, di sospendere il processo esecutivo nell’ipotesi di assenza di offerte ritenute vantaggiose.
Differenze tra vendita con o senza incanto
Per quanto infine riguarda la differenza tra la vendita con incanto e la vendita senza incanto, di cui più volte abbiamo ricordato, precisiamo come con la seconda si intenda una gara nella quale tutti i partecipanti hanno l’obbligo di presentare in Cancelleria del Tribunale le offerte in busta sigillata, dove indicare prezzo, tempo e modalità di pagamento. Il Giudice, una volta aperte le buste, dichiarerà valide tutte le offerte che superano di almeno un quinto il valore dell’immobile. Nell’ipotesi di più offerte valide, verrà indetta un’asta tra gli offerenti considerando come prezzo base l’offerta più alta. In assenza di offerte valide in questa fase d’asta, il Giudice potrà disporre la vendita al migliore offerente o scegliere per la via della vendita con incanto. La vendita con incanto è dunque una gara di aggiudicazione che avviene davanti al Giudice durante pubblica udienza, o davanti professionista a lui delegato. Il prezzo base costituirà il punto di partenza per possibili offerte crescenti, con aumenti prefissati. Chi offre la somma maggiore si aggiudicherà l’immobile.
