Aste Immobiliari

Casa non venduta all'asta? Blocca l'esecuzione


Nell'ultima riforma della giustizia c'è una vera e propria novità contenuta in una norma, che va a tutelare la casa del debitore messa all'asta.

La novità  potrebbe determinare la chiusura di molte esecuzioni forzate

Sappiamo tutti come funzionano le procedure esecutive. Esse riguardano il pignoramento di immobili e spesso questi fascicoli restano per anni nei tribunali. I procedimenti esecutivi sugli immobili, infatti, spesso sono davvero lunghi, perché le vendite lo sappiamo, dipendono dalla presentazione delle offerte durante l'asta, da parte dei compratori potenziali. Sappiamo, inoltre, che da tempo c'è un nuovo trend, quello di attendere il deprezzamento di un bene, un'abitazione, magari tanto sudata dal legittimo proprietario, ed acquistarla ad un prezzo irrisorio. Sembrerebbe che questo incubo stia per finire. 

Che cosa prevede la nuova riforma

La riforma prevede che, se dopo una serie di aste al ribasso, il prezzo deciso come base d'asta per la vendita forzata dell'immobile, dovesse allontanarsi troppo dal valore di mercato, il giudice disporrà la chiusura in anticipo del procedimento esecutivo. Ciò vuol dire, però, che il creditore, il quale avrà sostenuto i costi per le spese del pignoramento, ed avrà atteso anni per soddisfare il proprio credito, dovrà rinunciare al procedimento ed ottenere una soddisfazione delle ragioni creditorie pari a zero. La norma ha, però, una sua importante ratio: evitare una svendita ingiusta del bene sottoposto a vendita giudiziaria.

Proviamo a fare un esempio

Caio ha contratto un debito di 200 mila euro con la banca. La banca pignora la sua abitazione che ha un valore di 300 mila euro. Lo scopo è venderla e soddisfare il credito attraverso la vendita. Se il bene fosse venduto al prezzo corrispondente al suo valore di mercato, la banca potrebbe rivalersi sui 200 mila euro e lasciare i 100 mila euro restanti al proprietario, che potrebbe così, o acquistare un'altra abitazione o quantomeno vivere. Tuttavia, nella realtà, questo praticamente non accade mai.
Sappiamo, infatti, che i potenziali acquirenti generalmente attendono che le aste siano deserte, in modo che all'asta successiva la base d'asta sia inferiore. Seguono diversi ribassi, fino a quando una casa ad esempio viene venduta a 30 mila euro. La banca manterrà così un credito di 130 mila euro ed il debitore non sarà mai liberato, ma costantemente aggredito in virtù di qualsiasi bene, fino a quando il credito non sarà estinto. Ora comprimere il diritto di proprietà del debitore non dovrebbe pregiudicare i suoi diritti personali.

Il testo della nuova norma

Infruttuosità dell’espropriazione forzata. “Quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo”.
C'era già, va detto, un rimedio codicistico, laddove il giudice poteva sospendere l'esecuzione forzata in mancanza di offerte interessanti. La sospensione, però, si configurava come eventuale. Dunque, in questo caso, il debitore doveva allontanarsi da casa o comunque pagare un fitto all'incaricato dell'asta. Con la rifroma il giudice, invece, stabilisce la chiusura definitiva della procedura. Il debitore, dunque, si sottrae all'esecuzione forzata e torna a disporre del bene.

Il precedente Napoletano

C'è stato un precedente presso il tribunale di Napoli, circa un anno fa, in assenza della riforma, sulla base di un'interpretazione dei principi del nostro processo. La norma non parla degli effetti che l' estinzione del pignoramento immobiliare ha sulle ipoteche creditorie; queste dovrebbero restare iscritte nei pubblici registri. Non ci spiega, però, quale sia il divario tra valore di vendita e stima da prendere in considerazione. Ciò, probabilmente, dovrà essere valutato da ciascun tribunale.

Cosa accade se il creditore insiste

Il creditore, potrebbe, però,  una volta estintasi la procedura a causa della mancanza di potenziali acquirenti, procedere ad un nuovo e successivo pignoramento dell'immobile, sottoponendo dunque il debitore allo stesso percorso. Il debitore potrebbe, quindi, essere sottoposto ad un abuso di diritto e presentare un'opposizione all'esecuzione forzata, chiedendo, dunque, la condanna del creditore a risarcire il danno per lite temeraria. La nuova norma si applica anche all'Agenzia delle Entrate, nonostate la riforma introdotta dal Decreto del fare.

Un altra norma interessante

C'è poi un'altra norma interessante. In caso di vendita dell'asta “l’incanto può essere disposto solo quando il giudice ritiene probabile che la vendita con tale modalità abbia luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene “.