L'asta giudiziaria è lo strumento più utilizzato nella prassi per realizzare la vendita forzata di un bene. La Legge prevede, infatti, che se una società oppure un privato sono gravati da debiti insoluti, i loro beni (mobili o immobili) potranno essere pignorati e venduti all’asta giudiziaria per soddisfare le pretese dei creditori. Nello stesso tempo, colui che acquista il bene all’asta giudiziaria otterrà tutti i diritti sul bene che prima spettavano al debitore che ha subito l’espropriazione forzata.
Con il passare del tempo, sta aumentando in maniera esponenziale il ricorso alle aste giudiziarie non solo per soddisfare le pretese creditorie ma anche per acquistare beni immobili oppure mobili ad un prezzo nettamente inferiore a quello di mercato.
Asta giudiziaria: come cercare l’immobile da acquistare
Chiunque (tranne il debitore) può partecipare ad un’asta giudiziaria presentando la propria offerta. Ma quali sono gli strumenti a nostra disposizione per individuare un bene immobile da acquistare all’asta? Ebbene, sui principali quotidiani, settimanali e sui siti internet dedicati al settore, si potranno trovare tutte le informazioni e le indicazioni relativi agli immobili che verranno venduti all’asta.
Grazie alla Legge di Riforma, inoltre, queste informazioni dovranno tassativamente essere presenti sui siti dei Tribunali almeno 45 giorni prima della data prevista per l’asta.
L’avviso dovrà essere esaustivo e preciso ovvero indicare l’avviso d’asta, la perizia dell’immobile e tutti gli altri documenti utili. L’avviso dovrà inoltre contenere anche l’indicazione del certificato di agibilità, la nota degli eventuali oneri condominiali e vincoli nonché la destinazione urbanistica dell’immobile. Su molti siti dedicati al settore delle aste giudiziarie, poi, sarà possibile trovare anche le foto dell’immobile, le piantine catastali e ogni altro dettaglio utile al potenziale acquirente. Quest’ultimo, infine, ha anche la possibilità di visionare preventivamente l’immobile presentando domanda al custode giudiziario. Una volta individuato il bene immobile da acquistare all’asta giudiziaria, bisognerà verificare il tipo di asta prevista dal Giudice. In particolare, infatti, l’asta giudiziaria può seguire le modalità della vendita senza incanto e della vendita con incanto. Nel paragrafo che segue esamineremo le differenze tra le due diverse tipologie di vendita.
Asta giudiziaria: la vendita senza incanto
Coloro che vorranno partecipare alla vendita senza incanto, dovranno presentare le loro offerte in busta chiusa presso la Cancelleria del Tribunale e nel termine fissato dal Giudice. Unitamente all’offerta, i partecipanti dovranno depositare anche un assegno circolare per la cauzione il cui importo non dovrà essere inferiore al 10% del presso offerto. In particolare, le offerte presentate non potranno essere inferiori al prezzo base d’asta fissato dal Giudice, a pena di nullità.
Nel giorno fissato per l’udienza, il Giudice (oppure un professionista delegato) procederà all’apertura delle buste: tale operazione dovrà avvenire in presenza degli offerenti e dei creditori. In particolare, se viene rilevata un’offerta superiore del prezzo base di almeno un quinto, il Giudice procederà ad accoglierla. In caso contrario, sentiti i creditori, si potrà procedere alla vendita con incanto. Se poi le offerte valide sono molteplici, il Giudice predisporrà una gara tra gli offerenti: si partirà dall’offerta più alta. Se alla gara non aderiscono gli offerenti, il Giudice potrà disporre la vendita a favore di colui che ha presentato l’offerta maggiore. In alternativa, il giudice potrà ordinare l’incanto che, come prezzo base, avrà la maggiore offerta presentata in questa fase.
Asta giudiziaria: la vendita con incanto
Nella vendita con incanto, tutti coloro che sono interessati dovranno depositare l’istanza di partecipazione alla vendita entro il giorno fissato sul bando. Tale istanza – redatta su carta bollata – dovrà essere depositata presso la Cancelleria. Anche in questo caso, la domanda dovrà essere accompagnata dal versamento della cauzione il cui importo è fissato dal Giudice nel provvedimento con cui dispone la vendita. Nel giorno fissato per la vendita all’incanto si darà avvio all’asta giudiziaria vera e propria. In particolare, si partirà dal prezzo base e tutti gli offerenti dovranno presentare la loro offerta. Il bene immobile si considera aggiudicato quando siano trascorsi 3 minuti dall’ultima offerta senza che siano subentrati ulteriori rilanci.
Asta giudiziaria: il pagamento
L’aggiudicatario , oltre all’assegno circolare depositato insieme alla domanda, dovrà versare la restante somma per saldare il prezzo. L’aggiudicatario, in particolare, avrà 60 giorni dall’aggiudicazione per versare il prezzo. Se non provvede a versare l’importo entro il termine appena citato, verrà dichiarato decaduto e perderà anche la cauzione versata. Il Giudice fisserà, poi, un nuovo incanto per procedere alla vendita del bene.
