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Vendere casa: i 10 errori da non fare


Vendere casa è un processo di grande importanza e, pertanto, non si può improvvisare o commettere errori. Affinché la compravendita immobiliare produca i suoi effetti, infatti, è necessario che vengano rispettati determinati requisiti legali, senza i quali non è possibile procedere alla vendita. Ma al di là degli aspetti normativi, ci sono tanti interrogativi da porsi quando si decide di cedere la propria casa.

Quando vendere? A quanto? Come e dove? Queste sono solo alcune delle domande da porsi per evitare di commettere passi falsi.

Quali errori bisogna evitare quando si decide di vendere casa?

La vendita di una casa rappresenta una grande sfida: vincerla è un imperativo, soprattutto se si vuole concludere la trattativa velocemente e senza sbagliare. Non cadere in trappole legate alla commercializzazione del proprio immobile però può essere difficile, soprattutto se non si conosce la materia in maniera approfondita.

Per questo, forti della nostra esperienza nel settore della vendita immobiliare, ti forniamo i nostri consigli sui 10 errori da evitare.

I 10 errori da non fare

  1. non verificare la regolarità dei documenti relativi all’immobile;
  2. non estinguere eventuali pegni e ipoteche prima della cessione;
  3. non fissare il corretto prezzo di vendita;
  4. non calcolare adeguatamente i tempi di rogito, qualora si decida di acquistare una nuova casa;
  5. non fare le opportune valutazioni, se si sta mettendo in vendita un immobile sul quale è stato acceso un mutuo;
  6. non presentare l’immobile in maniera corretta;
  7. non mettere in ordine non solo la casa, ma anche giardini, balconi, garage, cantina e altre pertinenze;
  8. non effettuare piccoli lavori di ristrutturazione che valorizzino adeguatamente l’immobile;
  9. non fornire tutte le informazioni ai potenziali acquirenti interessati;
  10. non promuovere l’immobile in maniera efficace.

1. Non verificare la regolarità dei documenti relativi all’immobile

Vendere una casa, nuova o vecchia che sia, comporta molti obblighi. Durante il processo di cessione, il proprietario dell’immobile dovrà preparare e verificare una serie di documenti per portare a termine con successo la trattativa.

Il venditore ha due obblighi principali:

  • informare l’acquirente su tutte le informazioni inerenti all’immobile.
  • consegnare a chi compra l’immobile nello stato esatto in cui si trova al momento del rogito

A garanzia di tali obblighi, il notaio chiede al proprietario di casa una serie di documenti, senza i quali la firma del contratto di vendita non può avvenire. In particolare:

  • le planimetrie catastali della casa che si decide di vendere, aggiornate all’ultima modifica effettuata sull’immobile. Essa contiene alcune informazioni essenziali, quali quelle relative alla conformità urbanistica della costruzione, nonché i dati storici relativi all’edificazione dell’immobile stesso, incluso il permesso di costruire;
  • la visura catastale storica dell’immobile, che contiene i dati identificativi e di classamento dell’immobile, inclusa la superficie commerciale, ma anche la storia degli intestatari della casa e i nomi degli attuali proprietari;
  • l’atto di provenienza dell’immobile, ossia il documento della precedente compravendita, se presente;
  • il certificato (o dichiarazione) di conformità degli impianti, utile a verificare che sia stato effettuato un controllo sul loro corretto funzionamento;
  • l’attestato di prestazione energetica (APE), documento di validità decennale da richiedere a un tecnico abilitato che certifica la classe energetica della casa.

Non sono documenti obbligatori per vendere casa, ma è comunque consigliabile consegnarli:

  • la visura ipotecaria dell’immobile, che accerta che l’immobile sia privo di vincoli e ipoteche. Per questo è consigliabile procedere alla richiesta della visura ipocatastale, che contiene i dati sia della visura ipotecaria, sia di quella catastale.
  • la relazione tecnica integrata (RTI), documento che accerta lo stato amministrativo di un immobile e rileva eventuali difformità da sanare. Anche questo documento va chiesto a un tecnico abilitato.

2. Non estinguere eventuali pegni e ipoteche

Altra fattispecie da non ignorare è la necessità di liberare l’immobile da ogni vincolo passato come pegni, pesi e ipoteche, così da evitare di incorrere in una possibile rivalsa da parte dell’acquirente. Prima di procedere alla vendita, pertanto, sarà necessario estinguere tutti quegli obblighi che possono inficiare sulla corretta trattativa.

Ad esempio, quando un immobile viene acquistato con un mutuo la banca impone un’ipoteca, che serve all’istituto per garantirsi il risarcimento del prestito. Può accadere, però, che la casa venga venduta prima dell’estinzione del mutuo stesso. Prima di procedere alla vendita, però, è opportuno verificare che il prezzo fissato per la vendita copra tutte le spese necessarie, ossia:

  • l’importo del prestito rimanente a carico del venditore;
  • eventuali penali di pagamento anticipato, se esistono;
  • i costi di estinzione anticipata del mutuo;

Sarà il notaio (il cui onorario è a carico dell’acquirente) a estinguere tale ipoteca, dopo aver assicurato che il prezzo concordato sia sufficiente. Il prestito bancario viene così rimborsato.

Uno degli errori più comuni quando si decide di vendere casa, inoltre, è non considerare le eventuali pendenze relative alle spese condominiali. È onere del venditore occuparsi di tutte le spese ordinarie fino al giorno di consegna delle chiavi e di informare puntualmente chi acquista nel caso in cui vengano deliberate spese straordinarie.

3. Non fissare il corretto prezzo di vendita

Quando si decide di vendere la propria casa una domanda opportuna da porsi è: qual è il prezzo ideale di vendita? Come valutare, allora, il valore di un immobile per venderlo? Su quali criteri basarsi?

Innanzitutto, è necessario fare un passo indietro e conoscere il mercato immobiliare a livello locale. Il prezzo da fissare, infatti, dipende soprattutto dalla domanda e dall’offerta: questi dati non sono fissi e vengono studiati tenendo conto di tutti gli elementi relativi ai servizi e alle opportunità presenti in ogni zona di ogni città. La cifra scelta, in ogni caso, deve essere equa e ragionevole, prendendo coscienza del reale valore dell’immobile nell’ottica di venderlo in tempi brevi.

Tra i fattori che influenzano il prezzo di vendita di una casa ci sono:

  • l’esatta posizione dell’alloggio (città, quartiere e vicinanza ai servizi, etc).
  • il tipo di immobile: il prezzo da fissare è diverso, a seconda che si tratti di un appartamento o di una soluzione indipendente.
  • le condizioni generali della casa: se ad esempio l’abitazione dovrà essere ristrutturata, sarà necessario venderla a un prezzo più basso.
  • le dimensioni e la disposizione dell’alloggio: a parità di ubicazione e superficie, ciò che può fare la differenza tra due case è, ad esempio, il numero e della natura dei locali. Se la casa dispone di ambienti particolarmente ampi ma di un solo bagno, non sarà appetibile tanto quanto una soluzione più piccola ma garantisca maggiori comodità.

4. Non calcolare adeguatamente i tempi di rogito in caso di vendita e nuovo acquisto

Uno degli errori da non commettere in alcun modo quando si sceglie di vendere casa è il calcolo non adeguato delle tempistiche necessarie per procedere a rogito. Fattore che diventa imponderabile, a maggior ragione, qualora si decida di comprare una nuova casa successivamente alla vendita. In media, il tempo di conclusione di una trattativa immobiliare è di circa 3 mesi, durata che intercorre tra stipula della proposta d’acquisto e rogito, ma non di rado tali tempistiche si dilatano.

Può capitare, infatti, che alla data fissata del rogito e per la consegna delle chiavi non si abbia ancora a disposizione la nuova casa. In tal caso, diviene necessario ricorrere ad accordi con l’acquirente per far slittare i termini ed evitare di ritrovarsi a dover lasciare la vecchia abitazione senza potersi trasferire nella nuova. La fattispecie più frequente è quella relativa a lavori di ristrutturazione per i quali bisognerà tenere conto non solo delle tempistiche fissate, ma anche di possibili imprevisti e ritardi.

Ai disagi di natura abitativa può sommarsi anche la stringente normativa italiana, che assoggetta le transazioni immobiliari a regole ferree sia in materia fiscale, sia relativamente a scadenze da rispettare. Se, ad esempio, si vuole vendere la casa comprata con i benefici garantiti dal bonus prima casa Under 36 entro i 5 anni dall’acquisto sarà necessario acquistare un nuovo immobile e trasferirvi la residenza entro 12 mesi dalla cessione.

5. Non fare le opportune valutazioni se si sta vendendo una casa con il mutuo

Acquistare casa è tendenzialmente un investimento duraturo, ma non per questo eterno. Motivi professionali, familiari o semplicemente il mutamento di una condizione economica possono indurre a vendere la propria abitazione prima di aver estinto il mutuo. Nel caso in cui si decida di acquistarne un’altra, possiamo contare su 4 diverse soluzioni presentate in quest’articolo, ossia:

  • il mutuo ponte, un anticipo di denaro per l’acquisto di una casa senza aver ancora concluso la cessione della precedente, con conseguente restituzione lungo la durata del prestito (generalmente tra i 12 e i 24 mesi) oppure alla conclusione della vendita;
  • il trasferimento del mutuo, spostando l’ipoteca dalla vecchia alla nuova abitazione;
  • l’estinzione anticipata del mutuo, da effettuarsi in sede notarile, per accendere un nuovo mutuo parziale;
  • l’accollo del mutuo, tramite il quale l’acquirente prende in carico il mutuo del venditore, evitando le spese di accensione e sollevando chi cede l’immobile da quelle di estinzione.

6. Non presentare l’immobile in maniera efficace

Quando si decide di preparare un immobile in vista della vendita è fondamentale procedere con la cosiddetta spersonalizzazione della casa. Si tratta di un processo che, tramite l’eliminazione di alcuni elementi fortemente personali di arredamento (o anche solo di oggettistica) tende a far immedesimare il visitatore all’interno della soluzione che intende acquistare, magari anche in un evento Open House!

Grazie alla spersonalizzazione sarà più facile che chi sta guardando l’immobile possa spaziare con l’immaginazione, sognando di poter vivere in un ambiente più consono alle proprie necessità o prospettive. Ovviamente, però, è importante non eccedere presentando una casa completamente vuota!

In generale, comunque, la presentazione dell’immobile deve essere perfetta ed efficace sin dalla sua promozione sui portali di vendita, valorizzando luci, spazi e colori di casa sin dalle fotografie mostrate negli annunci online. In Italia sta prendendo piede, negli ultimi anni, la tecnica dell’home staging, letteralmente mettere in scena. Si tratta di uno dei servizi che Quimmo mette a disposizione per aiutare chi decide di vendere casa online, così da presentare l’immobile in maniera corretta sin dal suo posizionamento in rete.

7. Non mettere in ordine gli spazi esterni alla casa

Abbiamo visto come preparare un immobile per le visite è un passo fondamentale per la riuscita delle trattative. Se preparare la casa in maniera efficace è fondamentale, garantendo presentazione e pulizia di ogni singola stanza, va tenuto conto anche che agli occhi del visitatore riveste grande importanza il primo sguardo, dato dagli spazi esterni alla casa.

Per questo, è fondamentale che il giardino (o il terrazzo), la cantina e tutte le pertinenze che verranno consegnate insieme all’appartamento o alla casa siano impeccabili nel momento in cui si mostrano all’esterno, online o dal vivo. Questi spazi, infatti, costituiscono spessissimo un valore aggiunto in sede di trattativa e trascurarli può penalizzare fortemente la trattativa, costituendo uno degli errori imperdonabili quando si sceglie di vendere casa.

8. Non effettuare i piccoli lavori di ristrutturazione

I più recenti studi legati al marketing immobiliare dicono che il tempo medio in cui un visitatore decide se acquistare o meno una casa è stimato in circa 90 secondi. Per questo è fondamentale sanare tutti i piccoli difetti che non consentono di valorizzare al meglio la casa da vendere. L’occhio vigile di chi decide di acquistare, infatti, si soffermerà su ogni piccola imperfezione, potenziale deterrente alla tua vendita.

Ogni lavoro di piccola ristrutturazione può essere decisivo per la buona riuscita della compravendita. Valuta, ad esempio:

  • di pulire a fondo o ridipingere le piastrelle o le pareti, specie se presentano tracce di umidità;
  • di riparare piccole crepe che possono essersi formate sulle pareti;
  • di riverniciare gli infissi come porte, finestre o serrature, eliminando i segni d’usura
  • di sostituire rubinetterie di cucina e bagno, se particolarmente datate
  • di valorizzare la tua casa adottando alcune soluzioni smart per quanto riguarda gli impianti di riscaldamento o videocitofono.

9. Non fornire tutte le informazioni sulla casa

L’obbligo del venditore di informare l’acquirente non riguarda solo la parte documentale dell’immobile o eventuali spese straordinarie a livello condominiale. Non aver sottolineato, ad esempio, problematiche inerenti il vicinato, oppure l’esistenza di determinati difetti non evidenziati al momento di vendere casa può costituire uno degli errori capaci di compromettere la buona riuscita dell’affare.

Sono frequenti le casistiche di giurisprudenza nelle quali la mancata informazione a favore di chi compra costituisce una clausola penale a scapito del venditore. In tal caso, qualora il ricorrente si rivolga al giudice può ottenere la risoluzione del contratto di vendita, con restituzione dell’intero importo speso, oppure il parziale rimborso dello stesso.

Così come vanno sottolineati eventuali punti deboli della casa, però, è fondamentale spingere e valorizzare i punti di forza dell’abitazione. Non lesinare ogni dettaglio relativo alla casa che vuoi vendere, se ad esempio è dotata di un’ottima illuminazione o di un buon isolamento termico.

10. Non promuovere adeguatamente l’immobile

Al di là della sua presentazione, la promozione di una casa da mettere in vendita deve essere efficace e capace di cogliere l’attenzione del potenziale acquirente interessato sin dal primo click, se l’annuncio è pubblicato in rete.

Si stima che un buon annuncio immobiliare, infatti, raddoppia le possibilità di vendere un immobile. Quindi, deve:

  • Avere un testo che dia una visione chiara e precisa della casa. La stesura dell’annuncio, pertanto, non va sottovalutata né trascurata;
  • Rispondere in maniera esaustiva alle domande tradizionali del cliente. Qual è la sua superficie? Quanti locali ha? Di quale tipo di riscaldamento è dotata? Sono solo alcune delle FAQ che vengono poste da chi sta cercando l’immobile dei suoi sogni;
  • Includere quante più immagini possibili, che invoglino l’utente a visitarlo;
  • In generale, mostrare l’alloggio nella sua luce migliore.

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