Informazione Giuridica

Tutto ciò che c’è da sapere sul cambio di destinazione d’uso


Sono tanti i motivi per il quale si decide di trasformare un immobile, destinandolo a un uso diverso da quello inizialmente previsto. Occorre, quindi, procedere a un cambio di destinazione d’uso affinché possa essere utilizzato una finalità diversa rispetto a quanto previsto in sede di costruzione.

Se, per esempio, si pensa di trasformare un’abitazione in un’attività di tipo commerciale (inclusi gli uffici), prima di iniziare i lavori di allestimento del futuro locale professionale, è necessario familiarizzare con le normative applicabili a questo progetto. Come è, dunque, possibile cambiare la destinazione d’uso di un immobile? Come funziona?

Cos’è la destinazione d’uso di un immobile?

Prima di specificare le modalità di cambio della destinazione d’uso di un immobile, è bene specificare di cosa sia la stessa destinazione d’uso. Quando si decide di costruire un fabbricato su un terreno edificabile, va depositata una domanda di concessione edilizia. In tale domanda, è necessario indicare l’eventuale creazione di superficie calpestabile la futura destinazione del fabbricato tra i 7 grandi gruppi definiti dal codice urbanistico, ossia:

  • Residenziale
  • Industriale e artigianale
  • Commerciale al dettaglio
  • Commerciale all’ingrosso e depositi
  • Turistico-Ricettiva
  • Direzionale e di servizio
  • Agricola e funzioni connesse

Ognuna di queste categorie è a sua volta suddivisa in sottocategorie, così da offrire una scelta che si avvicini il più possibile all’effettivo utilizzo dell’immobile. Tale destinazione non è immodificabile, ma richiede il seguito di una procedura consolidata al momento in cui si decide di ovviare a un cambio della destinazione d’uso.

Chiaramente, come già anticipato, andrà verificata la fattibilità tecnica e legale dell’operazione prima di poter procedere. Sarà necessaria una preventiva autorizzazione dell’ente preposto (solitamente il Comune in cui è ubicato l’immobile) e il passaggio deve avvenire secondo regole precise.

Cosa prevede la legge per il cambio di destinazione d’uso?

L’ordinamento italiano prevede apposite norme per disciplinare il cambio di destinazione d’uso di un immobile, demandando le funzioni operative e quelle di dettaglio a livello comunale.

Così, è previsto che sia il singolo comune, nell’ambito di una normativa nazionale, a determinare il proprio piano urbanistico locale secondo una rigorosa organizzazione che preservi l’interesse generale della collettività e consenta di costruire un ambiente di vita piacevole. Così, determinate aree di una città possono essere destinate a ospitare abitazioni, in altri è possibile costruire locali artigianali o industriali e altre ancora sono vincolate alla costituzione di aree di verde pubblico.

Il cambio di destinazione d’uso, pertanto, può essere soggetto a vincoli di pianificazione territoriale e si consiglia, dunque, di consultare l’assessorato all’urbanistica e il catasto locale prima di iniziare lavori che vanno contro il regolamento comunale, punibili con una sanzione per illecito.

Cambio di destinazione d’uso: come funziona?

Detto quanto previsto in ambito normativo, per modificare la destinazione d’uso di un immobile è necessario ottenere dal comune l’apposita autorizzazione. Prima, però, se si ha intenzione di trasformare parzialmente o totalmente un determinato immobile è raccomandabile verificare la fattibilità del progetto in via preliminare presso gli uffici comunali, secondo i regolamenti e i vincoli applicati.

Una volta verificata la fattibilità e presentato un progetto per il cambio di destinazione d’uso, gli uffici preposti raccoglieranno la documentazione per poi decidere se concedere o meno l’autorizzazione. Va tenuto conto, comunque, che non è necessario presentare richiesta nel caso in cui, ad esempio, si decida di convertire parzialmente la propria abitazione per esercitare un lavoro a domicilio, a patto che l’attività non comporti l’accoglienza del pubblico o la ricezione di beni.

Tempistiche e costi

Il tempo di elaborazione di una pratica di cambio destinazione d’uso variano di comune in comune, anche a seconda della complessità delle modifiche richieste e del progetto e dell’eventuale richiesta di integrazione che può essere fatta dagli enti preposti. In genere, comunque, tra le pratiche tecniche da apportare e le tempistiche di autorizzazione è bene prevedere un’attesa di non meno di un mese.

Anche per quanto riguarda i costi molto dipende dalla tipologia di pratica e dal tariffario comunale. Andranno considerate le spese per gli oneri di segreteria, ivi incluse marche da bollo e tasse comunali, e le parcelle da corrispondere per l’aggiornamento delle carte catastali.

Cambio di destinazione d’uso: quali sono i vantaggi?

Il cambio di destinazione d’uso può offrire diversi vantaggi. A seconda della tipologia di immobile, infatti, la conversione può garantire svariate opportunità e, in alcuni casi, anche un notevole potenziale economico. In questo paragrafo vedremo tre casistiche specifiche di cambio di destinazione d’uso

Cambio di destinazione d’uso da magazzino ad abitazione

Negli ultimi anni è diventata sempre più frequente la pratica di trasformazione di vecchi depositi e magazzini dismessi in abitazione. In molti casi, specie nelle periferie e semiperiferie delle grandi città, tali pratiche sono addirittura incentivate dai comuni stessi ai fini di riqualificazione degli stabili, evitando casi di vagabondaggio e occupazione abusiva. Questa tipologia di opere, inoltre, può rientrare tra le agevolazioni concesse per gli interventi di ristrutturazione edilizia, con una detrazione IRPEF pari al 50% delle spese sostenute fino a un massimo di 96.000 euro. Prima di iniziare ti consigliamo di rivolgerti al comune in cui è ubicato l’immobile, verificando se potrai godere o meno di tale beneficio.

Il cambio di destinazione d’uso, in questo caso, prevede la richiesta di autorizzazione e un necessario permesso per costruire, da richiedere allo sportello per l’edilizia del Comune. La nuova destinazione d’uso andrà poi registrata all’ufficio del Catasto e, una volta terminati i lavori, occorrerà richiedere la segnalazione certificata di agibilità (SCIA). Il comune effettuerà i controlli necessaria e procederà, se tutto è stato eseguito in regola, al rilascio dell’autorizzazione abitativa.

Cambio di destinazione d’uso da locale commerciale ad abitazione

Trasformare un locale commerciale in abitazione può essere molto vantaggioso. La presenza di allacci idrici ed elettrici, infatti, consente di risparmiare sui costi di installazione e la disponibilità di ampi spazi aperti, in molti casi, offre svariate opportunità di disporre e decorare la futura casa. Tuttavia, sarà necessario accertarsi che il piano urbanistico comunale lo consenta e, qualora l’appartamento faccia parte di un complesso condominiale, se il regolamento interno permetta tale variazione.

L’iter di autorizzazione è il medesimo visto prima: a seguito di permesso per costruire, dovrà essere registrato il cambio di destinazione d’uso presso il catasto e in seguito si otterrà la SCIA per l’abilitabilità.

Cambio di destinazione d’uso: da residenziale a turistico

Sarà capitato anche a te, negli anni, di soggiornare in strutture di bed & breakfast ricavate da vecchie soluzioni abitative come appartamenti o villette. In questo caso, sicuramente i proprietari avranno proceduto a un cambio di destinazione d’uso dalla categoria residenziale a quella turistico-ricettiva.

La procedura, in questo caso, non differisce più di tanto da quanto visto sopra ma richiede particolari accortezze a seconda della tipologia di alloggio. Per alberghi e pensioni, ad esempio, la procedura sarà più gravosa rispetto ad ostelli, campeggi o semplici aree di sosta, tutte tipologie rientranti nelle categoria.

Casistica particolare, che merita un approfondimento, è quella delle case mobili trasformate in strutture ricettive, oggetto di una pronuncia della Corte di Cassazione (sentenza 32735/2020). Nel caso specifico, un agriturismo aveva adibito due case prefabbricate, allestite in un’area di parcheggio, al soggiorno di turisti senza richiedere ulteriori autorizzazioni. La giurisprudenza, in questo caso, ha stabilito che tale richiesta fosse obbligatoria in quanto tali strutture, perso il loro carattere di temporaneità, costituiscono di fatto una nuova costruzione.

Cambio di destinazione d’uso senza opere e con opere: cosa cambia?

Ulteriore approfondimento merita la differenza tra cambio di destinazione d’uso senza opere e con opere.

Nel caso del cambio di destinazione senza opere non sono previsti lavori di tipo edilizio e, pertanto, sarà sufficiente fare richiesta di autorizzazione presso il Comune e richiedere una nuova SCIA. Tale casistica è possibile, ad esempio, quando si decide di trasformare un’abitazione in ufficio. I costi dovuti saranno legati esclusivamente alle imposte per tributi e oneri di urbanizzazione e segreteria, più eventualmente le spese da corrispondere a un tecnico specializzato per la redazione di una relazione tecnica.

Il cambio di destinazione d’uso con opere, invece, è più gravoso e prevede la realizzazione di lavori che potrebbero modificare l’assetto urbanistico. In questo caso sarà necessaria una comunicazione di inizio lavori (CILA) e, qualora il cambio di destinazione d’uso interessi le strutture portanti o modifichi l’aspetto esteriore dell’immobile, anche una concessione edilizia.

In ogni caso, in via preventiva e come già anticipato, è sempre consigliabile verificare che il cambio di destinazione d’uso sia possibile, previa consultazione degli uffici comunali preposti.


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