Quando si parla di compravendita di un immobile ricevuto in donazione, la questione è sempre piuttosto delicata, in quanto il rischio concreto è che si facciano avanti tutti gli eredi legittimatari per impugnare l'atto.
La recente revisione normativa, come vedremo in seguito, ha di fatto semplificato la tassazione, senza però modificare le regole della vendita. L'obiettivo della nuova legislazione 2025 è rendere più flessibile la procedura, mettendo comunque al sicuro sia il venditore sia l'acquirente. Se sei interessato all'argomento e hai in programma di cedere o ricevere un immobile in donazione, leggi il nostro articolo e scopri tutto quello che devi sapere per procedere in modo appropriato e senza rischi.
Quali sono i rischi più diffusi quando quando si vende un immobile tramite donazione
Come accennato, il rischio più comune quando si dona un immobile è che gli eredi legittimatari si sentano danneggiati per quanto riguarda la perdita di una quota che sarebbe in seguito spettata a loro. Potrebbero pertanto mettere in atto una procedura chiamata riduzione, reclamando di fatto che venga restituito l'immobile e compromettendo così la sua vendita. Al momento di una futura rivendita, quindi, seppure allettati dalle caratteristiche o dal prezzo, gli eventuali compratori potrebbero essere riluttanti a valutare l'acquisto di un bene proveniente da una donazione, per il rischio di lunghe diatribe legali che potrebbero bloccare l'iter di cessione. Questo comporta tempi lunghi per la vendita e un possibile deprezzamento dell'immobile che perderebbe così parte del suo valore originario. L'intervento normativo appena attuato ha cercato pertanto di semplificare almeno una parte di questa procedura, intervenendo in materia fiscale per snellire la pratica. Vediamo quali sono state le principali novità e come contribuiscono a proteggere maggiormente venditore e acquirente.
L'abolizione del coacervo successorio: in cosa consiste e cosa cambia
La novità più importante introdotta il 1 gennaio 2025 è proprio l'abolizione del coacervo successorio. Questo significa che tutte le donazioni fatte in vita non possono di fatto rientrare nell'asse di successione per quanto concerne il calcolo della base imponibile sulle successioni, per franchigia o aliquota nello stesso modo. Escluso dalla successione, il coacervo rimane comunque attivo nelle altre donazioni fra vivi, non mettendo pertanto al 100% al riparo le parti coinvolte nella donazione da possibili macchinose impugnazioni future. In ogni modo, per quanto concerne l'ambito della fiscalità, gli immobili donati in vita non si conteggiano ai fini delle tasse e questa è già un'ottima notizia per coloro che vogliono cedere un bene proveniente da una donazione. Entrando più nello specifico, secondo il DLgs. 139/2024, non esiste più il cumulo tra donazioni e successioni ai fini fiscali, anche se permane il calcolo delle quote di riserva che per diritto spettano ai figli, ai genitori e al coniuge. Prima del citato decreto, invece, la legislazione prevedeva che, quanto veniva aperta una successione, si sommassero alla stima dell'asse ereditario anche le donazioni che il defunto aveva fatto in vita ai propri eredi. Lo scopo era quello di determinare la corretta aliquota da applicare alla successione, crescente il base all'aumento del valore dell'asse ereditario. La pecca del sistema precedente era però il possibile superamento delle franchigie previste dal Testo Unico sulle Successioni. Con la riforma attuale questo rischio non esiste più, in quanto la franchigia si applica solo al reale valore dell'eredità ricevuta, senza considerare le donazioni avvenute prima della morte del defunto.
Quando la vendita di una casa donata può essere contestata e portare a controversie?
Se gli eredi considerano la donazione avvenuta in vita lesiva per la loro quota di eredità legittima, potrebbero contestare la vendita e bloccare così l'iter di cessione. A tutelare gli eredi sono gli art. 536 e seguenti del Codice Civile, che forniscono due importanti strumenti per evitare di essere danneggiati in caso di donazione: il primo è la riduzione, il secondo la restituzione contro terzi acquirenti. Quando però è possibile fattivamente impugnare una donazione? Se al momento della successione l'eredità residua non è abbastanza per coprire la quota di legittima di un erede, questo ha la possibilità di impugnare una donazione precedente, anche se il bene è stato comunque venduto a terzi in uno step successivo. Pertanto, anche se la casa è stata ceduta prima della dipartita del defunto, l'acquirente potrebbe non essere totalmente al riparo da rischi e subire l'azione di riduzione esercitata dagli eredi, vedendosi costretto a restituire il bene. Tuttavia, esistono degli strumenti tramite i quali l'acquirente può proteggersi, previo pagamento di una polizza o di un'assicurazione. Entriamo maggiormente nel dettaglio e vediamo come rendere sicuro l'acquisto di un immobile proveniente da una donazione.
Vendere o acquistare un immobile proveniente da donazione senza rischi: come fare?
Partiamo dalla questione temporale e vediamo quando il diritto di impugnazione degli eredi cade in prescrizione. Se la donazione è stata ormai trascritta nei registri immobiliari da 20 anni, questi non hanno più la possibilità di intervenire o richiedere alcuna riduzione. Parimenti, se il donatore è morto da almeno 10 anni, l'immobile diventa commercializzabile al 100% e gli eredi non possono più avanzare alcuna pretesa. Si tratta tuttavia di tempi molto lunghi per entrambe le evenienze e spesso non è possibile attendere per vendere l'immobile proveniente da donazione.
Cosa fare per velocizzare i tempi e vendere in modo sicuro?
Come accennato, esistono degli strumenti che possono essere acquistati per tutelarsi al momento dell'acquisto, vediamo quali sono.
- Rinuncia preventiva da parte degli eredi tramite atto notarile
Per mettersi al sicuro dalle possibili pretese degli eredi, è possibile far firmare loro un atto notarile di rinuncia preventiva a impugnare la donazione. Questo strumento però ha una valenza limitata, in quanto può essere attuato solo dopo la morte del donante e non mentre questo è in vita, non mettendo quindi a riparo l'acquirente a 360 gradi.
- Stipulare un'assicurazione sulla donazione contro le pretese degli eredi
Uno degli strumenti più utilizzati dagli acquirenti che desiderano comprare un immobile proveniente da donazione è la sottoscrizione di una polizza assicurativa. Questa copre l'assicurato da ogni impugnazione da parte degli eredi, così che non possa essere attuata alcuna azione di riduzione e il valore dell'immobile possa rimanere costante nel tempo.
- Richiedere una fidejussione a garanzia della compravendita per entrambe le parti Se la polizza assicurativa viene stipulata dall'acquirente ed è a suo carico, questo può richiedere al venditore una garanzia ulteriore tramite la presentazione di una fidejussione a garanzia della cessione. La durata della fidejussione copre di solito il periodo di prescrizione, a seconda che il donante sia in vita o meno, nei tempi descritti in precedenza.
Suggerimenti utili per vendere in sicurezza un immobile donato
Ora che abbiamo una panoramica chiara della situazione, vediamo come completare al meglio la vendita di un immobile proveniente da donazione, senza rischi per le parti o eventuale svalutazione del bene. Lo scopo è prendere tutte le precauzioni del caso, accordarsi in modo chiaro con l'acquirente e rendere la transazione sicura. Quali sono quindi gli step da seguire per completare l'iter di vendita in modo rapido e nel rispetto della normativa di legge?
- Consultare preventivamente un notaio
Il notaio ha la possibilità di effettuare accurati controlli sull'immobile, scaricando visure catastali e ipotecarie e potendo così ricostruire la sua storia. Rivolgendosi a una figura di questo genere è possibile avere una situazione più chiara sulle eventuali pretese che gli eredi potrebbero compiere in futuro, capendo se acquistare l'immobile possa essere un buon affare oppure se nel tempo la cessione possa essere impugnata, arrecando danni all'acquirente e al venditore.
- Chiarire con l'acquirente che si tratta di un immobile proveniente da donazione
Qualsiasi acquirente, soprattutto se sostenuto e aiutato da un buon agente immobiliare o da tecnici specializzati, eseguirà un controllo personale sull'immobile che intende acquistare, pertanto omettere delle informazioni che inevitabilmente uscirebbero potrebbe compromettere il rapporto con il venditore. Il consiglio è quindi di parlare chiaro sin da subito, specificando che si tratta di un immobile proveniente da donazione. Lo scopo è evitare ogni incomprensione futura e cooperare affinché la vendita si concluda senza rischi per le parti.
- Stipulare una polizza assicurativa completa a copertura dei rischi
Una volta chiarita la posizione dell'immobile e consultato il notaio, è buona norma stipulare una polizza assicurativa che garantisca il venditore e soprattutto l'acquirente, modulando la sua durata in base alla prescrizione del diritto degli eredi di impugnare l'atto. Anche in questo caso è opportuno rivolgersi a seri professionisti, che sappiano confezionare un prodotto idoneo allo specifico caso.
- Affidarsi a un buon mediatore immobiliare
Se non sei molto pratico di compravendite immobiliari, in questo caso così delicato il consiglio è di cercare il supporto di un agente o di una figura professionale di questo genere, che sappia orientarsi e ti aiuti a muoverti step by step evitando tutti i rischi di cui abbiamo parlato. Sarà infatti sua cura consultare per te il notaio, al fine di conoscere al 100% la storia dell'immobile e coordinare il rapporto tra acquirente e venditore, evitando che si verifichino incomprensioni e cercando di stabilire sempre una comunicazione chiara e trasparente. Per concludere, le novità introdotte nella legislazione dal 1 gennaio 2025 hanno certamente inciso positivamente sulla questione fiscale, rendendola più snella e in grado di agevolare la cessione di un immobile ricevuto tramite donazione. Tuttavia, la questione si mantiene sempre delicata, quindi è consigliabile prendere tutte le precauzioni del caso per evitare che gli eredi impugnino l'atto e il bene comprato perda buona parte del suo valore o debba essere restituito. Con le giuste accortezze la compravendita può essere sicura e conveniente da entrambi le parti, quindi non lasciarti spaventare dai rischi e affrontali acquistando alcuni o tutti gli strumenti che ti abbiamo illustrato in questo articolo.
