Descrizione
Piena proprietà per la quota di 1/1 di un fabbricato ad uso alberghiero, sito nel Comune di Roma, nel Centro Storico "Rione XV Esquilino", in Via Torino n. 149, nelle immediate vicinanze con la Stazione Termini, composto da due corpi di fabbrica, più un terzo di cui l'albergo occupa soltanto il secondo piano. A quest'ultimo si accede esclusivamente attraverso una scala interna posta al secondo piano del fabbricato principale che si affaccia su Via Torino. I predetti corpi di fabbrica sono tra loro parzialmente comunicanti, come descritto nell’elaborato peritale in atti cui si fa espresso rinvio. L’immobile si presenta in buone condizioni d’uso e di manutenzione e risulta composto al piano seminterrato da locali tecnici, servizi e area fitness, al piano terra da hall/reception, ristorante/bar, piano soppalco con uffici/archivio ed i restanti piani sovrastanti ad uso esclusivo delle stanze per gli ospiti dell'hotel; il tutto, per una superficie convenzionale complessiva di mq. 3.006,70.L'intero immobile risulta censito al N.C.E.U. del Comune di Roma al Foglio 481, Part. 45, sub. 501, (graffata con part. 46, sub. 501 / part. 208, sub. 501 / part. 209, sub. 501 / part. 210, part. 502) z.c. 1, cat. D/2, rendita € 63.444,00, Via Torino n. 149, piano S1-5.L’immobile risulta occupato da terzi in forza di contratto di locazione commerciale ad uso attività alberghiera stipulato con scrittura privata il 23.10.2012, con relativa durata convenuta in anni nove, dall’1.11.2012 al 31.10.2021, con facoltà di recesso anticipato per la conduttrice a decorrere dall’1.11.2014 previo preavviso di mesi 6 e con previsione di rinnovazione tacita per ulteriori anni nove, saldo disdetta anticipata a mezzo raccomandata A/R almeno 12 mesi prima della scadenza. All’uopo, la locatrice ha rinunciato, già al momento della stipula del contratto, ad esercitare alla prima scadenza la facoltà di diniego della rinnovazione del contratto per i motivi di cui all’art. 29 della Legge 392/1978.Il canone locativo è stato convenuto in Euro 336.000,00 oltre IVA annui, da pagarsi in rate mensili anticipate di Euro 28.000,00 oltre IVA ciascuna, suscettibile di aggiornamento automatico secondo gli indici ISTAT.Lo stato dei luoghi non corrisponde alle planimetrie catastali reperite pressi i competenti uffici (Agenzia del Territorio di Roma), in quanto sono stati realizzati i lavori di ristrutturazione indicati alle pagg. 28-37 dell’elaborato peritale in atti, a firma dell’arch. Pietro Infante, cui si fa espresso rinvio e che è da intendersi qui trascritto. L’esperto stimatore non ha ritenuto possibile regolarizzare la situazione catastale attraverso la presentazione di un nuovo accatastamento DOCFA al N.C.E.U del Comune di Roma, in quanto vi sono delle opere realizzate sine titulo e da ripristinare; pertanto l'eventuale aggiudicatario dell'immobile, tramite tecnico di sua fiducia, avrà l'onere di regolarizzare la situazione urbanistico-edilizia. Il tutto, come precisato alle suddette pagg. 28-37 dell’elaborato peritale, nonché alla successiva pag. 48, cui si fa espresso rinvio.L'immobile è stato realizzato in epoca variabile tra la fine dell'800 e i primi del '900 e successivamente sono stati realizzati degli abusi per i quali sono state presentate le domande di condono indicate alle pagg. 47-48 del suddetto elaborato peritale, cui si fa espresso rinvio, tutte munite delle relative concessioni in sanatoria. La zona di P.R.G. - B – sottozona B3, TAV. 15S, in cui ricade l'immobile oggetto di pignoramento, risulta vincolata dai beni paesaggistici ex art. 134 co 1 lett. c) del codice - b - Tutela UNESCO. La sussistenza di tale vincolo non incide sulla libera trasferibilità del bene.L’immobile è soggetto ad IVA, ove dovuta ai sensi di legge.Il tutto come meglio descritto nel suddetto elaborato peritale depositato in atti.
