Aste Immobiliari

Vendita casa all'asta, cosa cambia (in meglio e in peggio) per voi


Il decreto Banche ha apportato alcune interessanti novità in materia di vendita delle case all’asta. Innovazioni che, se da un lato hanno dei risvolti positivi per tutte le parti in causa (anche per i soggetti esecutati, che potranno risolvere più celermente il proprio rapporto debitorio nei confronti delle banche), dall’altro lato rischiano di deprezzare in misura drastica e fin troppo radicale il prezzo dell’immobile, generando una svendita del bene.

A cosa andrete incontro in caso di procedura esecutiva

Nella nuova ipotesi di procedura esecutiva, disciplinata dal testo dell’art. 532, si introduce una discrezionalità abbastanza ristretta per il giudice, a cui è riconosciuta la possibilità di fissare “il numero complessivo, non superiore a tre, degli esperimenti di vendita, i criteri per determinare i relativi ribassi, le modalità di deposito della somma ricavata dalla vendita e il termine finale non superiore a sei mesi, alla cui scadenza il soggetto incaricato della vendita deve restituire gli atti in cancelleria”.

La discrezionalità, solo apparentemente ampia, è infatti limitata al numero di tentativi di vendita (pari a tre), e al termine finale dell’intera procedura pari a sei mesi, al termine dei quali, come detto, il bene tornerà nella disponibilità del debitore. Come previsto dalla novellata normativa, infatti, il giudice – nell’ipotesi in cui non vi siano istanze a norma dell'articolo 540-bis – disporrà la chiusura anticipata del processo esecutivo, agendo in tal modo anche quando non sussistono i presupposti di cui all'articolo 164-bis delle disposizioni di attuazione del codice.

Un ultimo tentativo “disperato”

In realtà, il decreto prevede anche un’altra possibilità per il giudice, che può disporre un eventuale ulteriore tentativo di vendita, riducendo il prezzo dell’immobile fino al limite della metà, come già ribassato nelle precedenti aste che sono andate deserte. In altri termini “sommando” le diverse svalutazioni che sono avvenute nel corso delle prime tre aste, si otterrà un prezzo di vendita (o di “svendita”, per i più critici) che risulta essere straordinariamente ridotto. Si tenga comunque conto che nell’eventualità che anche tale ultimo tentativo vada deserto, il bene oggetto di procedura esecutiva tornerà al debitore esecutato perché il giudice, contrariamente a quanto veniva precedentemente previsto, avrà l’obbligo di disporre la chiusura procedurale.

Vendita con modalità telematiche

Vi è inoltre un ulteriore tassello che dovrebbe rendere più veloci ed efficienti le procedure di vendita, in buona parte ancora da sperimentare. Il decreto introduce infatti la necessità di ricorrere alla vendita con modalità telematiche, con un processo che diviene “obbligatorio”, salvo la presenza di eventuali pregiudizi a danno dei creditori o del rapido svolgimento della procedura. In ulteriore aggiunta, il decreto prevede anche l’attribuzione al custode di strumenti meno formali per ottenere la liberazione degli immobili.

Il nostro giudizio

Complessivamente, le novità puntano concretamente e positivamente a velocizzare i tempi della procedura esecutiva, evitando pertanto che il soggetto passivo finisca con il sentirsi debitore (quasi) a vita, e conferendogli dunque una celere uscita dalla procedura. Il rischio che il patrimonio immobiliare vada incontro a radicali svendite è ben presente ma, tutto sommato, lo stesso pericolo era ben presente già nella precedente disciplina.