Aste Immobiliari

Vendita all'asta dell'immobile in comunione dei beni


La Banca o la stessa Equitalia, possono vendere un immobile in comproprietà all'asta?
L’esecuzione forzata su un immobile dove più soggetti sono comproprietari è possibile anche nel caso in cui vi sia un solo debitore. Bisogna, però, che vengano rispettate alcune condizioni:

Le condizioni da rispettare

Se il creditore è Equitalia ricordiamo che il Decreto del Fare ha reso impignorabile la prima casa. Ci sono casi in cui il pignoramento di Equitalia sulla prima casa non è possibile. Questo accade quando: l’immobile è adibito ad uso abitativo; il debitore vi risiede anagraficamente; non si tratta di abitazioni di lusso o di categorie catastali A/8 e A19; è l’unico immobile di cui il debitore è in possesso. Non è rilevante la circostanza che il debitore possieda anche unità immobiliari pertinenziali all’abitazione principale.
In questi casi, Equitalia isciverà l’ipoteca per debiti superiori a 20mila euro ma non potrà dare il via ad una espropriazione forzata. Quindi farà annotare nei pubblici registri la propria garanzia ma non potrà avviare in alcun modo un procedimento in tribunale di vendita all'asta giudiziaria.

Cosa succede se il procedimento è avviato da un altro creditore

Se il procedimento di esecuzione forzata è avviato da un altro creditore, appunto la banca, allora in questo caso Equitalia potrà intervenire e partecipare alla distribuzione del ricavato secondo il grado della propria ipoteca. Ma se il creditore procedente dovesse, per qualsiasi ragione, rinunciare alla procedura esecutiva in corso, ad esempio il debitore potrebbe estinguere il debito con quest’ultimo, Equitalia, rimasta orami sola nel procedimento in tribunale, dovrà rinunciare all’esecuzione forzata.

Quando Equitalia può pignorare

Ad eccezione dei casi suddetti, Equitalia può procedere all'espropriazione immobiliare purché sussistano le seguenti condizioni: il debito che ha contratto il contribuente deve andare oltre ai 120 mila euro; prima di avviare l’espropriazione deve essere stata iscritta l’ipoteca nei pubblici registri, sebbene ciò non serva agli altri creditori, e, dell'iscrizione, deve essere stato dato preavviso al contribuente almeno 30 giorni prima; devono passare sei mesi dopo la data di iscrizione dell’ipoteca e il debitore non ha pagato.

Cosa succede quando l'immobile è in comproprietà

La legge permette l’esecuzione forzata con successiva vendita all'asta su un immobile in comproprietà. Immaginiamo il caso di due coniugi in comunione dei beni. Nonostante ciò, questo non deve arrecare pregiudizio agli interessei dei contitolari non debitori. Bisogna, quindi, procedre, per quanto possibile alla divisione del bene. Vediamo cosa succede in queste ipotesi.
Il pignoramento viene è notificato da Equitalia anche agli altri comproprietari, ai quali viene posto il divieto di lasciare separare dal debitore la sua parte delle cose comuni senza che vi sia un provvedimento giudiziale.

Il giudice, per prima cosa, verifica se è possibile vendere la quota del bene all'asta. Se i proprietari sono due, tenterà di vendere il 50%. Il punto è: chi sarebbe davvero disposto ad acquistare la quota di un bene non realmente delimitato sul quale non è possibile esercitare un potere esclusivo rispetto a dei contitolari?
Il giudice cercherà di capire se l’immobile in comproprietà è divisibile in natura. L'esempio è quello di due piani di identico valore e metratura di un villino, da divedere tra due proprietari, titolari entrambi del 50% dell’immobile. In tal caso si possono realizzare due entrate diverse con servizi autonomi. La quota del debitore viene separata. All'asta verrà venduta non già la quota indivisa e immateriale del debitore, ma una quota che esiste fisicamente, individuata dal giudice dopo la separazione del bene immobile. In questo modo, si procede a mettere all’asta solo la parte dell’immobile diviso. Il codice prevde sempre che prima di ciò, il giudice debba tentare un accordo tra creditore e contitolari.
Se la separazione in natura della quota non diviene possibile, il giudice dell’esecuzione provvederà alla vendita all’asta l’intero bene e, all’esito dell’esecuzione forzata, andrà a dividere il ricavato tra i comproprietari, in base alle quote di ciascuno.
A tal proposito è stato fissato un precedente: il tribunale di Napoli ha deciso che, se nonostante i ribassi del prezzo di asta, l’immobile non viene venduto per assenza di offerte, il giudice deve estinguere definitivamente il procedimento di esecuzione forzata quando il valore del bene pignorato è notevolmente superiore rispetto a quello che risulta dall’ultimo ribasso. Questo perché una vendita a un prezzo eccessivamente più basso del valore effettivo pregiudicherebbe le ragioni debitorie e dei comproprietari.