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Vendere casa: quali sono tutti i documenti necessari per la cessione dell’immobile?


Uno dei 10 errori più comuni da non fare quando si decide di vendere casa, del quale abbiamo trattato in un apposito articolo, è non prestare la dovuta attenzione ai documenti necessari per portare correttamente la trattativa. Per non incorrere in rischi che frenino o addirittura fermino la compravendita dell’immobile è opportuno fermarsi un attimo e dedicare il giusto tempo all’acquisizione e al controllo della documentazione che servirà per completare il tutto.

Quali sono, quindi, i documenti per vendere casa? Per concludere regolarmente la compravendita sono necessari una serie di certificazioni e di attestati. Se si è in possesso di tutte le attestazioni, relative sia all’immobile in sé, sia al proprietario, sarà possibile vendere velocemente.

Guida ai documenti necessari per vendere casa

Andiamo ora a vedere quali sono le certificazioni obbligatorie per vendere casa. Ovviamente, è fondamentale che tutti i documenti personali siano in corso di validità, sia lato venditore che acquirente (o venditori e acquirenti nel caso in cui l’immobile sia cointestato o lo divenga).

Secondo la normativa attuale, può essere sufficiente la Carta d’Identità Elettronica e, solo nel caso in cui si disponga ancora di quella cartacea, anche della Tessera Sanitaria attestante il Codice Fiscale. In determinati casi, il Notaio può richiedere anche la consegna del Certificato di Stato Civile che, in caso di matrimonio, contiene informazioni sul regime patrimoniale adottato (comunione o separazione dei beni). Nel caso in cui uno dei venditori o degli acquirenti sia extracomunitario e residente sul territorio italiano, inoltre, sarà necessario anche il suo Permesso di Soggiorno, anch’esso in corso di validità.

Vediamo, adesso, quali sono i documenti relativi all’immobile obbligatori per vendere casa:

  • Planimetrie catastali
  • Visura catastale storica
  • Atto di provenienza dell’immobile
  • Dichiarazione di conformità degli impianti
  • Attestato di Prestazione Energetica (APE)

Planimetrie catastali

Tra i documenti necessari per vendere casa ci sono senz’altro le planimetrie catastali dell’immobile e delle eventuali pertinenze, registrate al Catasto. Esse possono essere richieste personalmente dal proprietario all’Ufficio Provinciale del Catasto oppure online, per gli utenti registrati a Entratel/Fisconline, tramite la piattaforma abilitata dell’Agenzia delle Entrate.

Affinché l’affare vada in porto in modo regolare e a norma di legge (a pena di nullità), le planimetrie devono essere aggiornate all’ultima modifica effettuata. Per questo, per evitare una delle cause più comuni di non conformità, è necessario procedere all’adeguamento nel caso in cui siano stati effettuati lavori che abbiano modificato le caratteristiche originali della casa.

Le planimetrie catastali non consistono esclusivamente nella semplice piantina in scala dei locali, come è uso credere, ma contengono informazioni essenziali sull’intero immobile. Ad esempio, all’interno delle planimetrie catastali troviamo:

  • Le indicazioni relative alla conformità urbanistica della costruzione;
  • Le attestazioni sul permesso di costruire rilasciato dal comune in cui è sita la casa;
  • I dati storici relativi all’edificazione dell’immobile stesso.

Visura catastale storica dell’immobile

La visura catastale storica è un documento che contiene i dati catastali identificativi e quelli di classamento dell’immobile come da informazioni riportate agli atti del Catasto. In questo caso è possibile richiedere la visura:

  • personalmente presso qualsiasi Ufficio Provinciale o sportello decentrato;

  • per via telematica, accedendo ai servizi online dell’Agenzia delle Entrate. Nello specifico, all’interno della visura troviamo le informazioni relative alle particelle iscritte al Catasto dei Terreni e ai beni censiti a quello dei Fabbricati. Inoltre, sono indicati:

  • l’indirizzo esatto dell’immobile;

  • la rendita catastale;

  • la superficie commerciale;

  • i nomi dei proprietari attuali e le informazioni sul diritto di proprietà;

  • la storia dell’immobile e dei proprietari che si sono susseguiti. Nel caso in cui l’immobile sia gravato da vincoli e ipoteche, incluso il mutuo, è consigliabile ma non obbligatorio richiedere la visura ipocatastale. Questa, oltre ai dati già visti in visura catastale, contiene e accorpa anche quelli della visura ipotecaria. Con la sua consegna si ritiene assolta la comunicazione all’acquirente di eventuali pesi e pegni presenti, consuetamente estinti al momento del rogito.

Atto di provenienza dell’immobile

L’atto di provenienza dell’immobile è il documento che attesta il diritto, posseduto dal venditore, di trasferire la proprietà del bene. In sintesi, si tratta della trascrizione notarile che attesta l’ultimo trasferimento della stessa proprietà e coincide con l’atto di compravendita (rogito) nel caso in cui la casa oggi in vendita sia stata precedentemente acquistata da altro proprietario. In alternativa, l’atto di provenienza può documentare che il venditore ha ottenuto il diritto reale sull’immobile tramite successione, donazione o in altro modo.

Tramite questo documento viene certificata la veridicità dei dati riguardanti l’identità dei proprietari attuali e la modalità con cui si è ottenuto il bene, incluso il prezzo nell’eventualità in cui la casa sia stata oggetto di compravendita. Di norma ogni proprietario dovrebbe sempre essere in possesso dell’atto di provenienza dell’immobile, ma in caso di smarrimento si può richiederne copia all’ufficio notarile presso il quale è stato redatto il documento o all’archivio notarile di competenza.

Dichiarazione di conformità degli impianti

Per poter vendere casa è necessario disporre del complesso dei documenti che attestino la regolarità degli impianti installati all’interno dell’immobile. Fino al 2016 era necessario anche consegnare il certificato di agibilità della casa, documento oggi non più necessario.

Queste certificazioni assumono il nome di Dichiarazione di Conformità degli impianti (DiCo) e dimostrano, di fatto, il rispetto dei requisiti di legge dell’impianto elettrico, termico e idraulico con tre documenti separati. Essi vengono rilasciati direttamente dalle diverse aziende abilitate che si sono occupate di installare o manutenere gli impianti, verificandone il corretto funzionamento.

Attestato di Prestazione Energetica (APE)

L’ultimo tra i documenti necessari per vendere casa è l’Attestato di Prestazione Energetica, comunemente denominato APE. Si tratta di un documento obbligatorio, con validità decennale, che certifica la classe energetica della casa, indicandola con una lettera che va da A (classe di consumo ottimale, a sua volta suddivisa in ordine decrescente in A4, A3, A2 e A1) a G. Recentemente è stata introdotta anche la classe NZEB (Nearly Zero Energy Buildings) per quegli immobili efficienti dal punto di vista energetico e quasi al 100% sostenibili.

L’APE deve essere in possesso del soggetto interessato alla vendita e viene richiesto tramite un tecnico abilitato che, a seguito di un sopralluogo, redige il documento e lo registra presso l’Ufficio del Catasto Energetico Regionale.


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