Ne deriva che, dopo aver stipulato un contratto preliminare per acquistare un appartamento, se si viene a scoprire che l'immobile è gravato da una precedente ipoteca (o se vi sono altri pesi), non si può chiedere al mediatore il risarcimento del danno, né di restituire le provvigioni a lui versate. L'agente immobiliare non ha alcun obbligo di dare consulenza di tipo tecnico giuridico, né di effettuare ricerche.
Se ci si rivolge ad un mediatore professionale per effettuare una compravendita, il compenso che deve essere corrisposto, è dovuto esclusivamente per la sua attività di mediazione, che sta tutta nel mettere in contatto le due parti contrattuali.
È necessario, quindi, essere consapevoli che, al di là degli elevati onorari che spesso vengono corrisposti, come affermato dalla Corte di Cassazione, l'obbligo di informazione gravante sul mediatore, a norma dell'art. 1759 codice civile, va bilanciato normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi il mediatore di media capacità.
La Corte Suprema ha fissato "in tema di responsabilità del mediatore, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 cod. civ., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell'immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli".
Da ciò deriva che, se l’acquirente dopo aver scoperto la presenza di un’ipoteca non vuole più stipulare il contratto definitivo di compravendita, non si potrà chiedere alcun risarcimento del danno all’agente immobiliare. Da ciò, dunque, non può derivare alcuna conseguenza sul piano giuridico.
Concludendo, è importante tenere conto che, per chi voglia affidarsi alle prestazioni di un agente immobiliare per l'acquisto di una casa, provveda prima di tutto ad effettuare un controllo e una previa verifica sull'immobile, affinché questo sia libero o meno da ipoteche. Laddove, poi, si voglia conferire l'incarico all'agente immobiliare, è bene farlo accordando specificamente ciò che si intende inserire nel contratto di mediazione.
Se poi si considera che la provvigione può essere oggetto di contrattazione, è importante andare a quantificare l'onorario da corrispondere all'effettiva attività svolta dal mediatore, specificando di quale tipo di intervento si tratta.
