Aste Immobiliari

Quando l'immobile all'asta è abitato dal coniuge del debitore


Tra i tanti casi in cui è possibile imbattersi in materia di aste immobiliari, vi è quello in cui l’immobile venduto all’asta è abitato dal coniuge del debitore esecutato, in virtù del provvedimento di assegnazione della casa coniugale. Come reagisce in tal senso la giurisprudenza?

In questo articolo andremo ad analizzare tale tematica, passando per alcuni dei maggiori interventi legislativi in materia, nonché, tenendo sempre ben presente la materia codicistica. Saranno, inoltre, prese in considerazione le sentenze della Corte Costituzionale e della Corte di Cassazione.

Che cosa accade, dunque, in caso di divorzio, secondo la giurisprudenza?

Stando a quanto detto da quest’ultima, l’assegnazione della casa coniugale al coniuge con figli maggiorenni conviventi ma non indipendenti, sarebbe un vero e proprio diritto personale di godimento, non già un diritto reale. Si tratterebbe, dunque, di conferire all’assegnatario, un diritto personale di abitazione, non riconducibile al rapporto di locazione, ma forse al comodato. Il beneficiario sarà dunque tenuto all’uso personale dell’abitazione, senza né poterne disporre in modo diverso, né tantomeno disporne mediante la costituzione di diritti a favore di terzi, si pensi alla locazione.

In questo modo, il coniuge assegnatario è titolare di un diritto personale di godimento la cui durata è indeterminata. Tale diritto verrà meno solo dopo il provvedimento giudiziario del procedimento di revisione delle condizioni di separazione-divorzio.

L’assegnazione giudiziale è anche opponibile al terzo acquirente, purché sia trascritta. In caso contrario sarà opponibile solo entro 9 anni dalla locazione. La Corte Costituzionale ha esteso questa disciplina all'assegnazione della casa coniugale relativa al procedimento di separazione personale dei coniugi, prima che vi sia il divorzio. Inoltre la posizione del coniuge è stata avvicinata a quella del conduttore.

La trascrizione, per molti, però, è necessaria per l’opponibilità. Infatti, non basterebbe secondo alcuna giurisprudenza la separazione o il divorzio, in quanto questi non corrisponderebbero alla locazione. Di conseguenza non si potrebbe applicare la disciplina dell’opponibilità novennale al terzo.

Un orientamento di questo tipo, dunque, prevede che, il diritto del coniuge diviene opponibile all’acquirente della casa solo se vi è la trascrizione del provvedimento di assegnazione.

Nel 2002, la Corte di Cassazione con la sentenza n. 11096 ha specificato che l'assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario della prole, avendo per definizione una data certa, è opponibile al terzo acquirente in data successiva anche se non trascritta, per nove anni decorrenti dalla data dell'assegnazione, ovvero anche dopo se il titolo è stato in precedenza trascritto. 

Concludendo, riprendendo l’art. 6 della legge sul divorzio, laddove si prevede che l’opponibilità all’acquirente del provvedimento di assegnazione può essere fatta solo se trascritto, bisogna pensare al richiamo ex art. 1599 c.c., il quale consente l'opponibilità all'acquirente delle locazioni su beni immobili stipulate prima della vendita, ciò tuttavia solo nei limiti di nove anni.