Il pignoramento è l’atto che dà impulso alla procedura di espropriazione immobiliare. Quest’ultima ha ad oggetto il diritto di proprietà oppure il diritto di usufrutto e di superficie sui beni immobili. Con il pignoramento immobiliare che avvia l’espropriazione forzata, possono essere espropriati sia l’immobile che le sue pertinenze, i mobili che lo arredano ed i frutti pendenti.
Il pignoramento immobiliare: aspetti procedurali
Una volta che sia stato notificato il precetto al debitore e sia trascorso inutilmente il periodo di tempo in esso previsto, il creditore può individuare il bene immobile da sottoporre a pignoramento per soddisfare le proprie pretese ed i propri interessi. In particolare, è necessario sottolineare che, ai sensi dell’art. 2911 codice civile, che “Il creditore che ha pegno su beni del debitore non può pignorare altri beni del debitore medesimo, se non sottopone a esecuzione anche i beni gravati dal pegno. Non può parimenti, quando ha ipoteca, pignorare altri immobili, se non sottopone a pignoramento anche gli immobili gravati dall'ipoteca . La stessa disposizione si applica se il creditore ha privilegio speciale [2755] su determinati beni [2770].” Ciò vuol dire che il creditore, prima di pignorare altri immobili di proprietà del debitore, deve prima espropriare il bene ipotecato. In linea generale, secondo quanto previsto dall’art. 492 c.p.c., l’atto di pignoramento “consiste in una ingiunzione che l'ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito esattamente indicato i beni che si assoggettano alla espropriazione e i frutti di essi.” Il creditore provvede dunque a notificare l’atto di pignoramento immobiliare unitamente al precetto e al titolo esecutivo. Successivamente, l’atto di pignoramento dovrà essere trascritto nella Conservatoria dei Registri Immobiliari. All’uopo, il creditore dovrà redigere la nota di trascrizione su supporto informatico avendo cura di consegnare anche la copia cartacea in Conservatoria. Stabilisce l’art. 557 c.p.c (riformato con dl 132/2014 convertito nella legge 162 del 10.11.2014) “il creditore pignorante deve depositare nella cancelleria (…) la nota di iscrizione a ruolo, con copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, del pignoramento e della nota di trascrizione entro 15 gg dalla consegna, da parte dell’ufficiale giudiziario, dell’atto di pignoramento, in mancanza il pignoramento perde efficacia”. L’atto di pignoramento andrà iscritto a ruolo: all’uopo, il creditore provvede a depositare in cancelleria la copia conforme dell’atto di pignoramento e della nota di trascrizione insieme alla nota di iscrizione a ruolo e alle copie conformi del titolo esecutivo e del precetto. Il cancelliere provvede a formare il fascicolo dell’esecuzione.
Pignoramento immobiliare: la custodia dei beni
Di norma, con il pignoramento, il debitore viene nominato custode dell’immobile pignorato insieme ai frutti interessati e alle eventuali pertinenze. Il debitore non percepisce alcun compenso per l’attività di custodia. Il Giudice, comunque, può nominare come custode una persona diversa nel caso in cui il bene immobile non sia occupato dal debitore e su richiesta del creditore procedente o intervenuto. Il custode del bene è tenuto a rispettare una serie di obblighi stabiliti nell’art. 593 c.p.c.: “L'amministratore, nel termine fissato dal giudice dell'esecuzione, e in ogni caso alla fine di ciascun trimestre, deve presentare in cancelleria il conto della sua gestione e depositare le rendite disponibili nei modi stabiliti dal giudice [594]. Al termine della gestione l'amministratore deve presentare il rendiconto finale.” Il Giudice può sostituire il custode nel caso in cui non rispetti gli obblighi stabiliti dalla legge.
Il pignoramento immobiliare: la vendita
Trascorso il termine di dieci giorni dalla notifica del pignoramento, il creditore può presentare l’istanza di vendita dell’immobile pignorato. La legge prevede due diverse modalità per esperire la vendita dell’immobile:
- vendita al pubblico incanto: in questo caso l’immobile viene messo all’asta;
- vendita senza incanto: in questo caso, coloro che fossero interessati ad acquistare l’immobile pignorato, potranno presentare al Giudice la loro offerta in busta chiusa. L’offerta deve essere presentata nei termini stabiliti altrimenti non può essere accolta. L’offerta, inoltre, non può essere accolta se è inferiore di oltre un quarto rispetto al prezzo fissato dal Giudice nell’ordinanza di vendita oppure se l’offerente ha omesso di prestare la cauzione in misura non inferiore al decimo del prezzo proposto.
Una volta effettuata la vendita, il ricavato viene distribuito tra i creditori secondo quanto prescritto dagli articoli 2777 e seguenti del codice civile dando la precedente ai creditori muniti di privilegi e a quelli ipotecari.
