In caso di pignoramento dell’immobile e di successivo fallimento del debitore-locatore, il rinnovo del contratto non necessita dell'autorizzazione del Giudice dell'Esecuzione, prevista dal secondo comma dell'art. 560 cod. proc. Civ.
Questo è quanto afferma la Cass. S.U n.11830, sentenza del 16 maggio 2013: "In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, disciplinata dalla legge sull'equo canone, la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza contrattuale, per il mancato esercizio da parte del locatore della facoltà di diniego della rinnovazione stessa (artt.28 e 29 della L.n.27/7/1978, n.392), costituisce un effetto automatico che scaturisce direttamente dalla legge, e non da una manifestazione di volontà negoziale.”
Non è atipico che un contratto di locazione commerciale venga alla sua prima scadenza in data posteriore al pignoramento dell'immobile che ne costituisce oggetto. Sarebbe desueta, invece, la decisione presa dalle S. U., che accolgono, fortemente in controtendenza, la tesi inaugurata da una sentenza isolata, fino a poco tempo fa.
La domanda posta è la seguente: "se, in caso di pignoramento dell'immobile e di successivo fallimento del locatore operi, quale effetto ex lege, la rinnovazione tacita di cui agli artt. 28 e 29 della legge n. 392 del 1978, e se poi la stessa rinnovazione tacita necessiti, o meno, dell'autorizzazione del Giudice dell'Esecuzione ex art. 560, secondo comma, cod. proc. civ."
Stando a quello che è l’orientamento di carattere maggioritario, per rinnovare tacitamente un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile pignorato sarebbe necessaria, in ogni caso, una autorizzazione del Giudice dell'Esecuzione.
Le S.U., di discostano da questo atteggiamento, escludendo invece l'applicabilità dell'art.560, comma secondo, cod. proc. civ., in questo caso, in cui, trattandosi di locazione non abitativa soggetta alla L. n. 392/1978, la rinnovazione tacita si verifichi alla prima scadenza contrattuale.
Quali soni i risvolti pratici di questa scelta? Come conseguenza accadrà che, per altro, il conduttore, al quale venga intimato lo sfratto per morosità, non potrà più opporre con successo alla convalida, la carenza di legittimazione attiva dell'intimante, per non essere stato il rinnovo del contratto autorizzato dal Giudice dell'Esecuzione, ai sensi dell'art. 560, comma secondo, cod. proc. civ.
