Osservatorio Immobiliare è uno studio approfondito mirato all'analisi delle vendite immobiliari attuali, le sue criticità e i punti a favore. Uno strumento indispensabile creato da Abilio S.p.A e neprix S.r.L. che gioverà ai professionisti del settore e non solo.
L’analisi verte su tre punti specifici:
Nel primo punto è oggetto di analisi la gestione delle vendite dal 2019 ad oggi. L’analisi ci rivela come i tribunali hanno reagito al periodo post - Covid. Il secondo punto dello studio analizza la gestione commerciale di vendita e la gestione legale di vendita. Nell’ultimo punto viene approfondito la digitalizzazione delle vendite, illustrando come i Tribunali stiano introducendo nuove modalità di vendita, tra cui le vendite telematiche.
La risalita dopo il buio
Gli anni della pandemia hanno comportato un brusco rallentamento delle vendite immobiliari, comprese le procedure esecutive. Dalle ultime statistiche, però, i numeri delle vendite esecutive sembrano essere ritornati a quelli del primo trimestre 2019, rappresentando un dato positivo che incoraggia a ritornare alla normalità. Ciò non si può dire invece delle procedure concorsuali che invece sono ancora rallentate e lontane dai valori del 2019. La motivazione è conseguente alle diminuzioni delle richieste ma anche ai vari ritardi burocratici che hanno creato un divario non indifferente. Proprio a tal proposito, il Codice della Crisi ha revisionato tutte le norme riscritto tutte norme in merito alle procedure concorsuali con lo scopo di svecchiare le dinamiche passate, velocizzare le tempistiche e rilevare repentinamente le situazioni di crisi. Inoltre, l’analisi ha rivelato dei dati di studio per area geografica in cui si evince che i tentativi di vendita nel centro Italia, al sud e nelle isole si allineano ai tentativi di vendita del 2019, il settentrione ha dei tempi di recupero più lenti rispetto alle altre zone d’Italia. La pandemia e la sospensione delle attività dei tribunali hanno portato a un invecchiamento delle vendite giudiziarie, ossia aperte da almeno sei anni.
Il processo commerciale di vendita in Italia
Ad oggi le vendite giudiziarie sono gestite in forma “legale” vale a dire che sono indirizzate da normative che purtroppo lasciano poco spazio a strumenti pubblicitari e a strumenti di sponsorizzazione che garantiscano una maggiore diffusione delle notizie di vendita, un pubblico maggiore e quindi un maggiore profitto. E’ compito del Professionista Delegato di attuare gli strumenti prescritti dal Magistrato. Nel corso degli anni i tribunali hanno provato ad affiancare, per mezzo di normative, degli strumenti di sponsorizzazione che velocizzassero i processi commerciali di vendita ma diverse norme commerciali non hanno permesso di effettuare realmente tali processi commerciali, poiché tali norme non prevedono l’affiancamento di soggetti e organizzazioni specializzati nello studio di strumenti di attività commerciali. La possibilità di essere affiancati da Soggetti e Organizzazioni Specializzati è prevista solo nell’ambito concorsuale. Difatti lo studio mostra i tempi di pubblicazione dei tribunali in ambito concorsuale, per tempi di pubblicazione si intende il tempo di pubblicazione dell’asta fino alla chiusura della medesima, fino alla riapertura di un’altra. Differiscono due fasi:
Fase online: E’ regolamentata e corrisponde al periodo in cui l’asta viene pubblicata ed è visibile al potenziale acquirente. Fase offline: Non è regolamentata e corrisponde al periodo di chiusura dell’asta e della pubblicazione di una nuova. In questo lasso di tempo l’immobile risulterà invisibile al potenziale acquirente.
L’analisi mostra anche come i tempi di pubblicazione siano quasi allineati ai tempi di pubblicazione nel periodo antecedente la pandemia. Il Codice della Crisi permette ai tribunali di usufruire di questa nuova figura e ne fornisce la prima regolamentazione preannunciando l’attuazione di una norma che disciplinerà questa figura. Dall’analisi si evince che nei tribunali che fanno affidamento ai Soggetti Specializzati, i tempi di pubblicazione siano più brevi rispetto ai tempi di pubblicazione nei tribunali che ricorrono al Professionista Delegato.
Nuovi canali di vendita: La digitalizzazione
Nel 2018 Il Legislatore ha emanato un decreto che ha reso obbligatoria la vendita telematica degli immobili. Per la prima volta la vendita telematica viene regolamentata. Non tutti i tribunali si sono adeguati a questa imposizione preferendo utilizzare e sperimentare altre modalità, però la pandemia ha velocizzato questo nuovo processo di vendita e ha fatto sì che i tribunali che erano restii all’utilizzo della vendita telematica, si avvicinassero anch’essi all’utilizzo di questo nuovo canale di vendita. Le modalità di vendita telematica hanno come protagonisti il Gestore della vendita telematica (soggetto privato che opera su autorizzazione del Ministero della Giustizia e previa iscrizione in apposito registro) e il Portale delle vendite pubbliche (PVP) che insieme gestiscono le operazioni di liquidazione.
Sul Portale delle vendite pubbliche dovranno essere riportate:
Le perizie di stima redatte sulla base dei modelli pubblicati sul portale Le vendite (sia mobiliari che immobiliari) Le offerte di acquisto (che in seguito verranno gestite dal Gestore della vendita telematica) L'obbligo di pubblicizzazione legale di tutti i beni (mobili ed immobili relative a procedure esecutive e concorsuali) di pertinenza delle procedure esecutive e concorsuali e di ogni altro documento ritenuto utile. Le richieste di sopralluogo/ ispezione del bene.
Il Codice della Crisi ha esteso la vendita telematica anche in ambito concorsuale. Questa estensione faciliterà e velocizzerà le vendite telematiche anche in ambito esecutivo. Con l'obbligo delle vendite telematiche si hanno tre principali modelli di vendita: Sincrona telematica, Sincrona Mista e Asincrona telematica. Il corso delle vendite rivela che fino a Giugno 2022 si usufruiva delle procedure di vendita tradizionali, poi vi è stata una fase in cui si preferiva la modalità sincronia mista (Modello utilizzato prima della riforma). Nel 2022 la modalità più diffusa è la modalità asincrona telematica, ed è la più digitale. I dati mostrano che la digitalizzazione ha inciso in maniera significativa nelle vendite, specialmente nelle zone del nord e del centro, di meno nelle isole ma il processo di digitalizzazione è in totale incremento in tutta Italia. Difatti il modello asincrono nel 2022 è cresciuto in maniera esponenziale su tutto il territorio italiano. Anche se nelle isole e nel nord - est in percentuale minore, solo il 10% e il 17% contro il 44% del nord - ovest il 49% del centro e il 41% del sud.
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