Ipoteca

Ipoteca Giudiziale


In questo articolo scopriremo le caratteristiche, la funzione e la natura dell'ipoteca giudiziale.

L'ipotecaè undiritto realedi garanzia strumentale e necessario per la realizzazione degli interessi del creditore. Conl'ipotecaviene individuato - nell'ambito del patrimonio del debitore - un bene immobile con cui il creditore potrà soddisfare le proprie pretese in caso di inadempimento del debitore. Ilbene ipotecatodiventa così garanzia specifica per il creditore. E' inoltre, una garanzia assistita daldiritto di seguito: ciò vuol dire che, anche nel caso in cui il debitore alieni successivamente il bene immobile, il creditore ipotecario continuerà a conservare il proprio diritto. Potrà comunque essere pagato e soddisfatto con preferenza rispetto agli altri eventuali creditori. A seconda della fonte da cui trae origine,l'ipotecapuò esserevolontaria, legale o giudiziale.In questo articolo ci occuperemo, in maniera specifica e dettagliata, dell'ipoteca giudiziale.

L'ipoteca giudiziale: il titolo esecutivo da cui trae origine

Come abbiamo sopra indicato,l'ipotecaviene definita "giudiziale" in base alla fonte da cui trae origine. In particolare,l'ipoteca è giudiziale quando il titolo esecutivo necessario per l'iscrizione del diritto reale, è costituito da:

  • una sentenza di condanna al pagamento di una somma;
  • una sentenza di condanna all'adempimento di un'altra obbligazione;
  • una sentenza di condanna al risarcimento del danno;
  • un decreto ingiuntivo dichiarato esecutivo;
  • lodi arbitrali esecutivi;
  • sentenze di separazione e divorzio;
  • decreti di omologa

Ipoteca giudiziale: iscrizione

L'ipoteca giudizialenecessita, per la propria costituzione, dellapubblicità.Quest'ultima viene attuata mediante l'iscrizione nei pubblici registri immobiliari. Per procedere e richiederel'iscrizione di ipoteca giudiziale, è necessario essere in possesso del titolo esecutivo (come una sentenza, un decreto ingiuntivo dichiarato esecutivo, un lodo arbitrale...). Insieme al titolo esecutivo, bisognerà prepararela nota di iscrizione a ruoloe presentarla al conservatore dei registri immobiliari territorialmente competente. Per compilare la nota di iscrizione a ruolo sarà necessario avvalersi del softwareUnimodche può essere scaricato dal sito dell'Agenzia delle Entrate.L'iscrizione di ipoteca giudizialeprevede, inoltre, il pagamento di un'imposta che è pari al 2% dell'importo per il quale viene richiesta l'iscrizione di ipoteca. A questo importo va aggiunto, inoltre, la tassa ipotecaria e l'imposta di bollo.

Ipoteca giudiziale: il meccanismo dei "gradi"

E' importante ricordare che è possibile iscriverepiù ipoteche sullo stesso immobile. Le diverse iscrizioni possono essere effettuate anche tutte nello stesso giorno. Giova sottolineare, però, che in questo caso, sullo stesso bene immobile saranno iscritte più ipoteche madi grado diverso. Il diverso grado delleipotechederiva dall'ordine in cui sono state effettuate le varie iscrizioni. Ciò vuol dire che il creditore che avrà iscritto l'ipoteca per primo (creditore di primo grado) dovrà essere preferito rispetto a quello di grado successivo. Ciascun creditore ipotecario potrà essere soddisfatto dopo il soddisfacimento di chi ha iscritto ipoteca prima. Inoltre, ogni creditore ipotecario diverso da quello di primo grado può, comunque, sostituirsi ai creditori che lo precedono corrispondendo loro l'importo del credito. I gradi possono, poi, essere scambiati. ogni variazione di grado come surrogazioni e postergazioni devono, però, essere annotate a margine dell'iscrizione dell'ipoteca. L'iscrizione ipotecaria ha efficacia per venti anni. E' importante rinnovare l'iscrizione prima che scada questo termine. Solo in tal modo il creditore riuscirà a garantire gli effetti eil grado di ipoteca.Se il termine decorre senza che venga rinnovata l'iscrizione, non è più possibile rinnovarla ma sarà necessario iscrivere una nuova ipoteca sul bene immobile.

Ipoteca giudiziale: cancellazione ed estinzione

Vi è una differenza molto importante tra le due fattispecie. In particolare,l'ipoteca giudizialesi estingue nell'ipotesi di mancata rinnovazione dell'iscrizione. L'ipoteca può essere cancellata solo quando si sia estinta l'obbligazione garantita in seguito a tre diverse situazioni:

  1. perimento del bene garantito;
  2. rinuncia del creditore in forma scritta;
  3. vendita forzata del bene immobile ipotecato;

Questi eventi devono essere provati mediante esibizione al conservatore di un titolo idoneo. Se, in queste tre ipotesi, non si provvede a presentare domanda per la cancellazione dell'ipoteca, si assisterà alla fattispecie diipoteca apparenteovvero un'ipoteca estinta ma ancora iscritta. Nel caso in cui il debito sia sia estinto, sarà necessario richiedere al creditore unadichiarazione di rinuncia all'ipoteca.Solo in questo modo si potrà ottenere dal Giudice un provvedimento che autorizzi alla cancellazione dell'ipoteca.