In questo articolo scopriremo le caratteristiche, la funzione e la natura dell'ipoteca giudiziale.
L'ipoteca è un diritto reale di garanzia strumentale e necessario per la realizzazione degli interessi del creditore. Con l'ipoteca viene individuato - nell'ambito del patrimonio del debitore - un bene immobile con cui il creditore potrà soddisfare le proprie pretese in caso di inadempimento del debitore. Il bene ipotecato diventa così garanzia specifica per il creditore. E' inoltre, una garanzia assistita dal diritto di seguito: ciò vuol dire che, anche nel caso in cui il debitore alieni successivamente il bene immobile, il creditore ipotecario continuerà a conservare il proprio diritto. Potrà comunque essere pagato e soddisfatto con preferenza rispetto agli altri eventuali creditori. A seconda della fonte da cui trae origine, l'ipoteca può essere volontaria, legale o giudiziale. In questo articolo ci occuperemo, in maniera specifica e dettagliata, dell'ipoteca giudiziale.
L'ipoteca giudiziale: il titolo esecutivo da cui trae origine
Come abbiamo sopra indicato, l'ipoteca viene definita "giudiziale" in base alla fonte da cui trae origine. In particolare, l'ipoteca è giudiziale quando il titolo esecutivo necessario per l'iscrizione del diritto reale, è costituito da:
- una sentenza di condanna al pagamento di una somma;
- una sentenza di condanna all'adempimento di un'altra obbligazione;
- una sentenza di condanna al risarcimento del danno;
- un decreto ingiuntivo dichiarato esecutivo;
- lodi arbitrali esecutivi;
- sentenze di separazione e divorzio;
- decreti di omologa
Ipoteca giudiziale: iscrizione
L'ipoteca giudiziale necessita, per la propria costituzione, della pubblicità. Quest'ultima viene attuata mediante l'iscrizione nei pubblici registri immobiliari. Per procedere e richiedere l'iscrizione di ipoteca giudiziale, è necessario essere in possesso del titolo esecutivo (come una sentenza, un decreto ingiuntivo dichiarato esecutivo, un lodo arbitrale...). Insieme al titolo esecutivo, bisognerà preparare la nota di iscrizione a ruolo e presentarla al conservatore dei registri immobiliari territorialmente competente. Per compilare la nota di iscrizione a ruolo sarà necessario avvalersi del software Unimod che può essere scaricato dal sito dell'Agenzia delle Entrate. L'iscrizione di ipoteca giudiziale prevede, inoltre, il pagamento di un'imposta che è pari al 2% dell'importo per il quale viene richiesta l'iscrizione di ipoteca. A questo importo va aggiunto, inoltre, la tassa ipotecaria e l'imposta di bollo.
Ipoteca giudiziale: il meccanismo dei "gradi"
E' importante ricordare che è possibile iscrivere più ipoteche sullo stesso immobile. Le diverse iscrizioni possono essere effettuate anche tutte nello stesso giorno. Giova sottolineare, però, che in questo caso, sullo stesso bene immobile saranno iscritte più ipoteche ma di grado diverso. Il diverso grado delle ipoteche deriva dall'ordine in cui sono state effettuate le varie iscrizioni. Ciò vuol dire che il creditore che avrà iscritto l'ipoteca per primo (creditore di primo grado) dovrà essere preferito rispetto a quello di grado successivo. Ciascun creditore ipotecario potrà essere soddisfatto dopo il soddisfacimento di chi ha iscritto ipoteca prima. Inoltre, ogni creditore ipotecario diverso da quello di primo grado può, comunque, sostituirsi ai creditori che lo precedono corrispondendo loro l'importo del credito. I gradi possono, poi, essere scambiati. ogni variazione di grado come surrogazioni e postergazioni devono, però, essere annotate a margine dell'iscrizione dell'ipoteca. L'iscrizione ipotecaria ha efficacia per venti anni. E' importante rinnovare l'iscrizione prima che scada questo termine. Solo in tal modo il creditore riuscirà a garantire gli effetti e il grado di ipoteca. Se il termine decorre senza che venga rinnovata l'iscrizione, non è più possibile rinnovarla ma sarà necessario iscrivere una nuova ipoteca sul bene immobile.
Ipoteca giudiziale: cancellazione ed estinzione
Vi è una differenza molto importante tra le due fattispecie. In particolare, l'ipoteca giudiziale si estingue nell'ipotesi di mancata rinnovazione dell'iscrizione. L'ipoteca può essere cancellata solo quando si sia estinta l'obbligazione garantita in seguito a tre diverse situazioni:
- perimento del bene garantito;
- rinuncia del creditore in forma scritta;
- vendita forzata del bene immobile ipotecato;
Questi eventi devono essere provati mediante esibizione al conservatore di un titolo idoneo. Se, in queste tre ipotesi, non si provvede a presentare domanda per la cancellazione dell'ipoteca, si assisterà alla fattispecie di ipoteca apparente ovvero un'ipoteca estinta ma ancora iscritta. Nel caso in cui il debito sia sia estinto, sarà necessario richiedere al creditore una dichiarazione di rinuncia all'ipoteca. Solo in questo modo si potrà ottenere dal Giudice un provvedimento che autorizzi alla cancellazione dell'ipoteca.
