Asta Giudiziaria

Le conseguenze delle vendite infruttuose per il debitore


Quando il prezzo è eccessivamente sproporzionato rispetto a quello che è il valore dell'immobile, il Giudice può sospendere l’esecuzione immobiliare o addirittura decidere di estinguerla, andando a restituire il bene affinché resti a disposizione del debitore pignorato.  

La crisi influenza con gran mano le aste giudiziarie

Il mercato immobiliare è oggi critico. Succede che le aste giudiziarie attraverso le quali sono messi in vendita beni pignorati vanno spesso desero. Questo fa sì che in modo progressivo il prezzo di vendita rispetto al valore reale dell'immobile, cali. Subito dopo il pignoramento ma prima della vendita, il Giudice dell’esecuzione affida ad un esperto la perizia, affinché vada a redigere una relazione di stima del bene, alla base del quale si viene a determinare il prezzo base dell'asta. Quando nessuna offerta d'acquisto è stata presentata, il Giudice va a fissare una successiva asta, ad un prezzo base minore. Attraverso tale meccanismo, quando il mercato è in crisi come ciò che succede oggi, è tipico, come già abbiamo detto più volte che le aste giudiziarie finiscano per essere vuote, e quindi, restano senza la formulazione di nessuna offerta d’acquisto anche 5, 6 o 7 volte. Così, un bene immobile che all'inizio è stato stimato per un valore di oltre 300.000 Euro può essere alla fine venduto ad un prezzo inferiore ad Euro 100.000, ciò significa che sarà acquistato a meno di un terzo del valore che lo stesso avrebbe raggiunto in condizioni normali di mercato.  

L'orientamento di alcuni giudici è chiaro

Stando all'orientamento di alcuni giudici, tale conseguenza è da ritenersi non equa per il debitore che subisce il pignoramento: quest'ultimo sarebbe costretto a vedere la propria casa venduta ad un prezzo irrisorio, che spesso non sarà utile neanche ad eliminare i debiti e quindi a giungere ad un equo soddisfo dei creditori.  Tali tribunali, seguendo la lettera del codice di procedura civile, che prevede tra le varie facoltà per il Giudice dell’esecuzione di sospendere la vendita immobiliare quando il prezzo diventa eccessivamente inferiore rispetto a quello che si potrebbe dire equo. Tale eventualità è stata introdotta dalla legge prevista in materia di provvedimenti urgenti per la lotta alla criminalità organizzata . Ciò che si cerca di fare è bloccare la prassi attraverso la quale le organizzazioni criminali di appartenenza mafiosa potevano aggiudicarsi beni immobili a prezzi abbastanza inferiori, andando ad interferire con vere e proprie attività di carattere intimidatorio nelle vendite immobiliari e facendo in modo che non vengano formulate offerte di acquisto a prezzi più alti. La giurisprudenza ha però specificato che una effettiva sproporzione tra il giusto prezzo e quello offerto, affinché si possa realizzare la condizione richiesta dalla legge per sospendere la vendita, non deve provenire in alcun modo da interferenze illecite ma ben può arrivare da fattori che abbiano un carattere fisiologico, come, ad esempio, quello di eccessivi ribassi a seguito di una successione di aste finite per essere vuote.  

Le decisioni dei vari giudici

Sono molti i tribunali che da diverso tempo hanno sposato il principio summenzionato, prevedendo che diverrebbe un vero e proprio aggravio ingiusto per il debitore proseguire un’azione che ha già mostrato di avere carattere infruttuoso, poiché in questo modo finirebbero per essere frustrati gli interessi economici sia del debitore che del creditore. Il Tribunale di Roma ha deciso che devono essere sospese per un anno le esecuzioni immobiliari quando si siano già tenute cinque aste e non vi sia astata nessuna aggiucazione, nonchè il prezzo del bene è stato diminuito di circa un terzo rispetto al valore che il perito ha rilevato.
A Roma l'atteggiamento, data la congiuntura economica del Paese, è stato quello di ritenere di carattere ingiusto la nuova asta, dopo le cinque che si sono già tenute e sono andate vuote, ad un prezzo nuovamente ridotto. La previsione di differirla di 12 mesi, infine, può essere considerato un termine congruo per cercare di effettuare una nuova vendita ad un prezzo più vantaggioso.  
Il Tribunale di Napoli ha ritenuto che quando il prezzo diventi eccessivamente iniquo dopo il susseguirsi di varie aste deserte, la procedura si può estinguere restituendo il bene nella disponibilità del debitore. Il Giudice di Napoli, verificati i prezzi non più adeguati, ha finito per dichiarare l'improcedibilità dell'esecuzione.
Quando l'immobile non viene venduto, non è accettabile che il prezzo subisca un'ulteriore diminuzione, con svantaggi sia per il creditore che per il debitore. Successivamente all’aggiudicazione, il debitore non sarebbe ancora libero da vincoli e i creditori avrebbero comunque bisogno di iniziare una nuova esecuzione forzata. Stando al Tribunale di Napoli, il fatto che la procedura si estingua rispetta il principio costituzionale della ragionevole durata del processo e quello ulteriore per cui la procedura esecutiva dovrà essere fondata da un effettivo interesse economico, che sarebbe, dunque, vanificato da un’azione infruttuosa, inutile e dispendiosa, antieconomica e, dunque, priva di giustificazione.  
In accordo è il Tribunale di Belluno. Il quale ha stabilito che qualora, dopo diversi esiti negativi, risulti chiaro che è inutile proseguire con il processo esecutivo, lo stesso dovrà estinguersi in ossequio al principio della ragionevole durata del processo esecutivo e di quello di necessaria utilità.

I principi della Corte di Cassazione

Anche la Corte di Cassazione ha ribadito in modo implicito quei principi, andando a prevedere che vanno applicati anche alla riscossione esattoriale, laddove il Giudice, proprio come nel caso dell’esecuzione ordinaria, va a valutare che il prezzo del trasferimento sia adeguato. L’espropriazione deve trasformare il bene in denaro per  soddisfare i creditori e non deve comminare una sanzione atipica al debitore che non adempie. Si deve escludere, dunque, che il corrispettivo determinato possa risultare non per nulla collegato al valore reale dell’immobile
Concludendo, in casi come questi, il debitore potrà presentare un'istanza al G.e. per sospendere o estinguere la procedura immobiliare.