Si tratta di un documento indicatore del consume energetico annuale diciascun cittadino. Sappiamo che si può divenire proprietari di un immobile anche attaverso il sistema delle aste giudiziarie. Esse rappresentano un valido mezzo per effettuare la vendita forzata di un bene, in genere, quando un privato o una società sono pieni di debiti e purtroppo non sono un grado di pagarli.
Lo studio del Consiglio Nazionale del Notariato in merito all'APE
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha da poco pubblicato lo Studio n.263-2014/C, che tratta proprio l'APE in merito alla Vendita forzata e attestato di prestazione energetica.
Le norme sull’Attestato di Prestazione Energetica hanno origine dalla disciplina europea, che ha l’obiettivo di disciplinare l’attività negoziale/contrattuale di circolazione di beni immobili. L’Unione Europea prevede che sia il diritto interno dei singoli Stati membri a disciplinare procedimenti giudiziali.
Così in Italia c'è una disciplina sull’APE che riguarda obblighi e sanzioni nelle normali compravendite e poi una parte speciale sulla vendita coattiva per l’attuazione del credito insoddisfatto, che fissa contenuti, forme e metodi per impugnare che sono assolutamente autonomi.
La disciplina nazionale sull'APE ex D.lgs 192 del 2005 e modifiche successive
La disciplina nazionale che concerne l’APE (D.Lgs 192 del 2005 e successive modifiche) va a regolare prima di tutto una vendita di carattere negoziale – ovvero che deve concernere una negoziazione e, dunque, una trattativa tra le parti – e, poi, a sanzionare una parte o tutt'e due, della compravendita in corso. Ora, il Notariato sostiene che la normativa appena citata, non possa essere applicata autonomamente, in assenza di una specifica disposizione, anche alle vendite forzate.
L'APE e le aste giudiziarie
Lo studio del Consiglio Nazionale del Notariato ritiene che né quanto previsto dalla formulazione dell’art.6 del D.Lgs 192 del 2005, né nelle riformulazioni che sono state evidenziate fino ad oggi si possono ritrovare dei certi indici di volontà da parte del legislatore nazionale di includere nella disciplina inerente l’APE anche le vendite forzate attuate attraverso decreto di trasferimento in ambito giudiziale. Possiamo arrivare a ciò attraverso diversi indizi, nonché l'utilizzo di termini a livello di sistema.
Il Notariato sostiene, poi, che, se anche si volesse eliminare a priori l’interpretazione appena data e che quindi la normativa inerente l’APE si debba ritenere estesa anche all’ambito delle vendite forzate, le eventuali violazioni non potrebbero mai comunque andare a portare all’applicabilità delle sanzioni amministrative previste.
Non sembra possibile come si possa applicare la sanzione prevista per la violazione dell’obbligo di dotazione dell’APE che tocca al proprietario in caso di vendita, a chi subisce coattivamente l’alienazione del proprio bene.
Diventa anche difficile parlare di sanzioni amministrative alle parti della vendita per violazione dell’obbligo di inserimento nel contratto della clausola con la quale il compratore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione tra cui l’APE o dell’obbligo di allegazione dell’APE al contratto. Sarebbe, di fatti, inopportuno parlare di contratto fra parti, visto che il decreto di trasferimento è un atto unilaterale del Giudice delle Esecuzioni, sul cui contenuto le parti non possono andare ad incidere.
Il Giudice dell'Esecuzione può richiedere l'APE
Se l’analisi compiuta porta ad escludere dall’ambito di applicabilità della disciplina relativa all’APE le vendite forzate, potrebbe ben accadere che sul piano dell’opportunità il Giudice dell’Esecuzione, con il suo potere di direzione, possa stabilire che il perito stimatore doti l’immobile di Attestato di Prestazione Energetica ai fini di una maggiore e più certa informazione. Come anche che l’APE venga consegnato all’acquirente o sia allegato al decreto di trasferimento.
Queste disposizioni del Giudice si possono in assoluto fondare sulle caratteristiche particolare dell'immobile, ad esempio quando un immobile rientra nella energetica A o A+, elemento di cui appare più che opportuno dare informazione. Oppure il tutto si può fondare sul fattoo che un immobile offerto con gli stessi elementi informativi che concernono le vendite negoziali potrà essere più facilmente immettibile sul mercato.
Sono, quindi, del tutto condivisibili le prassi previste da alcuni tribunali che prevedono di dotare i beni pignorati di APE, incaricandone il perito in fase di stima e allegando successivamente il documento al decreto di trasferimento. Ciò ovviamente non deve portare poi ad applicare l’apparato sanzionatorio previsto per le sole vendite negoziali e consensuali.