Aste Immobiliari

Immobile all'asta occupato da debitore o da affittuario


In questo articolo parleremo di due ipotesi particolari relative all’occupazione dell’immobile.

Sappiamo che, a seguito del pignoramento, il debitore diviene custode dei beni pignorati, degli accessori, pertinenze e frutti, senza avere diritto al consenso. Può essere, inoltre, autorizzato dal giudice ad abitare nell’immobile pignorato, nel frattempo che l’asta si svolge. Quando, invece, l’immobile non è occupato dal debitore, è lo stesso giudice a provvedere alla nomina di altro custode.

Da ciò è facile dedurre in quali ipotesi il debitore possa essere in possesso del bene esecutato, ovvero, solo ed esclusivamente in qualità di custode.

Con il decreto di trasferimento, il giudice ordina al debitore il rilascio dell’immobile all’aggiudicatario dell’asta, in piena libertà e disponibilità.

Il titolo per il rilascio è immediatamente esecutivo. Se però, l’immobile non è occupato dal debitore ma dal custode, sarà necessario il decreto di trasferimento perché l’aggiudicatario possa trasferirsi. In caso contrario, il custode giudiziario resta il legittimo possessore.

Veniamo ora ad un altro caso tipico, ovvero quello in cui l'immobile è occupato a causa di un regolare contratto di locazione, stipulato con data certa anteriore all'atto di pignoramento. In tal caso l’immobile può essere sì venduto, ma il prezzo sarà inferiore, in virtù del contratto di locazione che è opponibile all’aggiudicatario. Di fatti, l’acquirente diviene a sua volta locatore, riscuotendo i canoni e potendo effettuare tutte quelle attività ex contratto, ad es. lo sfratto.

L’art. 2923 co. 3 dà, inoltre, la possibilità all’aggiudicatario di non rispettare la locazione se il canone convenuto tra conduttore e precedente proprietario è inferiore ad un terzo rispetto al giusto canone o a quelli precedenti. Si può anche far valere la simulazione del contratto.

In tal caso l’aggiudicatario può agire nei confronti del conduttore o per sollecitare la tutela ex art. 1415.

Il valore del canone corrisposto in riferimento a quale momento deve essere considerato?

E’ la giurisprudenza a dare risposte in tal senso. Sappiamo che successivamente all'atto di pignoramento le diverse situazioni soggettive sull'immobile non sono più opponibili al creditore procedente ed all'aggiudicatario. Dunque il prezzo sarà valutato in base a questo momento e non a quello precedente della stipulazione del contratto di locazione. Quindi, il momento che rileva è quello successivo alla vendita giudiziaria.

Come si determina il valore del canone? Resta fermo il parametro di riferimento rappresentato dal canone vincolato ossia già predeterminato: l’equo canone ex l.392/1978, poi sostituito dal canone vincolato sancito dall'art. 2 comma 3 della Legge 431/1998.