In questo articolo parleremo di due ipotesi particolari relativeall’occupazione dell’immobile.
Sappiamo che, a seguito delpignoramento,ildebitorediviene custode dei beni pignorati, degli accessori, pertinenze e frutti, senza avere diritto al consenso. Può essere, inoltre, autorizzato dal giudice ad abitare nell’immobile pignorato, nel frattempo che l’astasi svolge. Quando, invece, l’immobile non è occupato dal debitore, è lo stesso giudice a provvedere alla nomina di altro custode.
Da ciò è facile dedurre in quali ipotesi ildebitorepossa essere in possesso del bene esecutato, ovvero, solo ed esclusivamente in qualità di custode.
Con ildecreto di trasferimento, il giudice ordina al debitore il rilascio dell’immobileall’aggiudicatario dell’asta, in piena libertà e disponibilità.
Il titolo per il rilascio èimmediatamente esecutivo. Se però, l’immobile non èoccupatodal debitore ma dal custode, sarà necessario il decreto di trasferimento perché l’aggiudicatario possa trasferirsi. In caso contrario, il custode giudiziario resta il legittimo possessore.
Veniamo ora ad un altro caso tipico, ovvero quello in cuil'immobile è occupato a causa di un regolare contratto di locazione,stipulato con data certa anteriore all'atto di pignoramento. In tal caso l’immobile può essere sìvenduto, ma il prezzo sarà inferiore, in virtù del contratto di locazione che è opponibile all’aggiudicatario. Di fatti, l’acquirente diviene a sua volta locatore, riscuotendo i canoni e potendo effettuare tutte quelle attività ex contratto, ad es. lo sfratto.
L’art. 2923 co. 3 dà, inoltre, la possibilità all’aggiudicatario di non rispettare la locazione se il canone convenuto tra conduttore e precedente proprietario è inferiore ad un terzo rispetto al giusto canone o a quelli precedenti. Si può anche far valere la simulazione del contratto.
In tal caso l’aggiudicatario può agire nei confronti del conduttore o per sollecitare la tutela ex art. 1415.
Ilvalore del canonecorrisposto in riferimento a quale momento deve essere considerato?
E’ la giurisprudenza a dare risposte in tal senso. Sappiamo che successivamente all'atto di pignoramento le diverse situazioni soggettive sull'immobile non sono più opponibili al creditore procedente ed all'aggiudicatario. Dunque il prezzo sarà valutato in base a questo momento e non a quello precedente della stipulazione del contratto di locazione. Quindi, il momento che rileva è quello successivo alla vendita giudiziaria.
Come si determina ilvalore del canone? Resta fermo il parametro di riferimento rappresentato dal canone vincolato ossia già predeterminato: l’equo canone ex l.392/1978, poi sostituito dal canone vincolato sancito dall'art. 2 comma 3 della Legge 431/1998.