Pignoramento e locazione
Può capitare che un immobile locato sia oggetto di pignoramento ad opera dei creditori del proprietario del bene.
Ci si è chiesto, in un caso come quello appena enunciato, se il conduttore possa continuare la locazione o debba abbandonare la casa a seguito dell’espropriazione.
Vediamo nel dettaglio la disciplina applicabile.
Opponibilità all’acquirente
Nel caso di pignoramento di un immobile locato ad un soggetto terzo, occorre verificare se il contratto di locazione sia opponibile o meno alla procedura.
Infatti, ad alcune condizioni, il conduttore potrà continuare a godere dell’immobile nonostante la vendita forzata del bene.
La disciplina applicabile è stabilita dall’art. 2923 c.c.
La citata norma, che disciplina l’opponibilità alla procedura del contratto di locazione anteriore al pignoramento, stabilisce che l’aggiudicatario-acquirente è tenuto a rispettare le locazioni stipulate dal proprietario antecedentemente al pignoramento seppur ad alcune condizioni:
- data certa anteriore al pignoramento;
- trascrizione anteriore delle locazioni ultranovennali.
La data certa quale condizioni di opponibilità della locazione
Come anticipato, le locazioni sono opponibili all’acquirente solo se hanno data certa anteriore al pignoramento.
La data certa è assicurata alla locazione dalla registrazione del contratto.
Quindi, se il contratto è stato registrato prima del pignoramento, quindi opponibile alla procedura, il conduttore potrà continuare ad abitare l’immobile locato oggetto di pignoramento fino alla scadenza naturale del contratto di locazione.
Se la locazione non ha data certa anteriore al pignoramento?
In questo caso il conduttore dovrà dimostrare di aver conseguito la detenzione dell’immobile anteriormente all’espropriazione.
L’aggiudicatario, quindi, sarà tenuto a rispettare la locazione limitatamente alla durata corrispondente a quella prevista per le locazioni a tempo indeterminato ex art. 1574 c.c.
Le locazioni eccedenti i nove anni
Per quanto riguarda le locazioni immobiliari ultra novennali, è prevista la trascrizione nei registri immobiliari ex art. 2643 c.c.
In detta ipotesi, nel caso in cui la citata tipologia di locazione non sia stata trascritta anteriormente al pignoramento non sarà opponibile all’acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione.
Locazioni successive al pignoramento solo se autorizzate
A norma dell’art. 560 c.p.c., invero, il debitore ed il terzo nominato custode hanno il divieto di dare in locazione l’immobile pignorato se non sono autorizzati dal giudice dell’esecuzione.
Pertanto, non essendo possibile concedere in locazione l'immobile senza autorizzazione del giudice, la locazione non autorizzata stipulata dal debitore dopo il pignoramento dovrà essere dichiarata inefficace nei confronti della procedura.
L'inopponibilità delle locazioni a "canone vile"
L’art. 2923 c.c. al terzo comma statuisce in merito alle locazioni concluse antecedentemente al pignoramento a “canone vile”, ossia quelle che prevedono un canone di locazione inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante dalle precedenti locazioni.
In questo caso l’aggiudicatario non sarà tenuto a rispettare la locazione.
