Attraverso la giurisprudenza e poi la riforma si è cercato di creare una disciplina sul recupero dei crediti nei confronti dei condomini.
Cosa stabilisce la nuova riforma
La legge ha fissato il divieto nei confronti del terzo creditore di agire contro quei condomini che hanno effettuato i pagamenti regolarmente, se non dopo l'esecuzione dei condomini in mora. L'elenco deve essere consegnato dall'amministratore medesimo. Non si è detto, però, se l'intero credito richiesto dal terzo o la propria quota in proporzione potranno essere richieste al singolo condomine.
Ciò che sembra chiaro è che il terzo creditore deve munirsi di un titolo esecutivo verso il condominio, notificandolo come avveniva già in passato, all'amministratore dello stabile, per poi andare a richiedere a questo l'elenco dei condomini che non pagano regolarmente le spese.
Quali sono gli aspetti critici
Cosa si può fare se non viene chiesto l'elenco, in che modo si può agire verso i singoli condomini? Il codice civile non è chiaro. Dal punto di vista del creditore, al momento, possono essere seguite due strade: adire il Tribunale affinché ordini all'amministratore di presentare l'elenco; procurarsi comunque l'elenco e notificare il precetto ad ognuno dei condomini interessati. Se l'amministratore risponde e fornisce al creditore il nome dei condomini in mora, il terzo deve individuare solo uno al quale notificare l'atto di precetto che conterrà l'intimazione al pagamento del credito per intero di cui il condominio è in debito.
Nel silenzio della legge dobbiamo ritenere che la riforma ha introdotto nuovamente il criterio della solidarietà del debito. A ciascun conodmino non dovrà essere, invece, notificato sebbene ci siano alcune sentenze che dicono il contrario, il titolo esecutivo che è stato precedentemente notificato all'amministratore: ciò in quanto il condominio non è un soggetto avente personalità giuridica.
Quando viene notificato l'atto di precetto, che è l'ultimo avviso al debitore per il quale si intende procedere in modo esecutivo avverso di lui, dovrà poi far seguito una richiesta di pignoramento sul bene. In genere sull'alloggio ma possiamo anche escutere beni mobili o crediti verso terzi, all'interno del condominio di riferimento.
Una volta esperite le esecuzioni verso i condomini morosi in via inutile, il creditore potrà poi esperire un'azione di aggressione sui beni dei condomini regolari.
Vediamo le regole
Le Disposizioni di attuazione del Codice civile chiariscono che non si può agire in via esecutiva contro i condomini che sono regolari in termini di pagamenti delle spese condominiali se non dopo aver proceduto ad escutere inutilmente i condomini morosi il cui elenco deve essere chiesto all’amministratore.
Il vuoto della legislazione
La legge non spuega cosa bisogna fare se l’amministratore non trasmette l’elenco dei condomini morosi, e se il creditore può agire verso il singolo condomino per l’intero credito o solo pro quota.
La procedura esecutiva
Prima di tutto bisogna inviare la diffidia di pagamento all'amministatore, dopodichè si dovrò procedere a richiedere il decreto ingiuntivo o a notificare un atto di citazione. Quando viene ottenuto il titolo esecutivo e notificato il titolo e l'atto di precetto all'amministratore, va poi richiesto a questo l'elenco dei condomini che sono in mora.
La fase di esecuzione
Dovrà essere notificato ai condomini morosi l'atto di precetto per il credito intero, nonché richiedere il pignoramento che potrà essere mobiliare, immoniliare o presso terzi nei loro confronti. Poi, quando saranno inutilmente escussi i condomini morosi, si potrà agire nei confronti degli altri.
I dubbi dovuti alla mancanza di sentenze della Corte
Finora non ci sono sentenze della Cassazione che spiegano o meno se la legge di riforma reintroduca o meno il criterio della solidarietà debitoria. Ciò darà sicuramente origine a pareri contrastanti.
Novità: per il Tribunale di Milano non esiste la regola della parziarietà
Il conto corrente condominiale può essere interamente aggredito dai creditori. Questi ultimi possono presentare richiesta di escussione, in ragione dei loro crediti, senza essere sottoposti alla regola della parziarietà delle obbligazioni dei condomini verso i terzi in base alla quale potrebberoe essere sottpostoe ad esecuzione solo le somme che possono essere ricondotte a condomini morosi e non a quelli che pagano regolarmente i canoni.
Il dubbio, come già detto, è venuto fuori grazie alla riforma del condominio, che ha fatto venire fuori la regola in base alla quale i creditori, nell'intentare una esecuzione forzata contro il condominio moroso nel pagamento delle fatture, devono preventivamente richiedere all’amministratore l’elenco dei proprietari regolari nel pagare i canoni e di quelli che non lo sono, potendo effettuare un'esecuzione prima, solo verso questi, ovvero i non regolari, e poi verso tutti gli altri. Una recente sentenza, però, ci ha detto tutto il contrario.
Di fatti, il giudice delle esecuzioni del Tribunale di Milano, ha ribaltato il principio della parziarietà, in base al quale si potrebbero pignorare solo le somme riconducibili ai condomini morosi.
