Esecuzioni

Esecuzioni immobiliari, aste deserte ed immobili invenduti


Il mercato delle aste immobiliari è aumentato dal 2009, la crisi economica ha mietuto le sue vittime.

Tutto ciò, però, non ha ampliato il mercato, né tantomeno ha distribuito meglio domanda e offerta. Al contrario, gli ultimi anni hanno portato ad un incremento delle aste deserte. Lo stiamo affermando spesso.

La ricerca è stata condotta con Labitalia, assieme ad Achille Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia e vicepresidente di Confedilizia.

Cosa sta succedendo? Il 90% delle aste non sono mai aggiudicate perché finiscono deserte. Anche l’osservatorio Fare Npl, il prezzo medio dell’aggiudicazione si è concretizzato nella terza asta: se andiamo ad analizzare i valori di aggiudicazione, si può rilevare che in media questi sono pari a circa il 50% dei prezzi di partenza indicati dal consulente tecnico d'ufficio.

L’acquisto di un immobile sottoposto ad esecuzione, non viene favorito né dalla legge che regola le esecuzioni, né dalla prassi dei soggetti che vanno a gestire le procedure, né tantomeno dalla normativa fiscale: non sconvolge il fatto che le aste restino deserte, nonostante i prezzi molto più bassi.

La situazione legata alle aste viene peggiorata a causa dalla normativa 2006: le esecuzioni immobiliari prevedono due aste, la prima senza incanto, la seconda con incanto al medesimo prezzo.

Prima di essere aggiudicato l’immobile e concludere la procedura esecutiva, trascorrono almeno circa 5 aste, due obbligatorie e tre che sono medie, per l’aggiudicazione.

E’ facile immaginare che ci sia un gran numero di udienze inutili con partecipazione di giudici, professionisti, avocati di banche e delle parti: un enorme danno economico al paese.

Assoedilizia ha poi spiegato quanto sia difficile, in molti casi, visionare l’immobile che è posto all’asta. Nei casi in cui è possibile farlo, i soggetti delegati ad accompagnare gli interessati al sopralluogo fissano gli appuntamenti pochi giorni prima dell’asta, dai 7 ai 10, rendendo inutile la visita.

Le norme che regolano il passaggio dell’immobile dal proprietario debitore all’aggiudicatario dell’asta compratore, inoltre, non favorisce la partecipazione all’asta.

Le norme fiscali non sono, per altro, a favore del passaggio dell’immobile dal proprietario-debitore all'aggiudicatario dell'asta-compratore.

Il valore sul quale si calcola l'imposta è pari al valore di aggiudicazione e non al valore catastale del bene che, invece, è un valore più basso rispetto a quello utilizzato nelle compravendite di mercato. Il fenomeno porta spesso gli aggiudicatari ad attendere un’asta in più al fine di recuperare la distorsione fiscale.