L’esecuzione immobiliare è una procedura avente ad oggetto il diritto di proprietà oppure il diritto superficie costituito esclusivamente su beni immobili. E’ bene sottolineare che, con la procedura esecutiva immobiliare possono anche essere espropriati i frutti pendenti, le pertinenze e i mobili che arredano il bene immobile di proprietà del debitore.
Esecuzione immobiliare: fase iniziale
Di norma, la procedura esecutiva immobiliare ha inizio con il pignoramento. E’ importante evidenziare, però, quanto previsto dall’articolo 2911 del codice civile. La citata norma stabilisce che: “Il creditore che ha pegno su beni del debitore non può pignorare altri beni del debitore medesimo, se non sottopone a esecuzione anche i beni gravati dal pegno. Non può parimenti, quando ha ipoteca, pignorare altri immobili, se non sottopone a pignoramento anche gli immobili gravati dall'ipoteca . La stessa disposizione si applica se il creditore ha privilegio speciale [2755] su determinati beni [2770].”
Come si potrà facilmente intuire, dunque, il creditore che abbia iscritto ipoteca su un bene immobile dovrà prima iniziare l’esecuzione forzata sul bene ipotecato e, solo successivamente, potrà procedere con il pignoramento su altri beni immobili di proprietà del debitore.
Esecuzione immobiliare: il pignoramento
Come appena precisato, l’esecuzione immobiliare ha inizio con il pignoramento. In particolare, dopo che sia decorso inutilmente il periodo indicato dal creditore nell’atto di precetto notificato al debitore senza che quest’ultimo abbia effettuato il pagamento delle somme dovute, il creditore ben potrà intraprendere la procedura esecutiva immobiliare. E allora, il creditore dovrà individuare il bene immobile da sottoporre ad esecuzione forzata notificando prima l’atto di pignoramento al debitore e procedendo poi alla sua notifica.
Nell’atto di pignoramento dovranno essere indicati i beni, i diritti immobiliari e l’immobile ipotecato che si vuole sottoporre ad esecuzione forzata. Ancora, l’atto di pignoramento dovrà contenere l’ingiunzione al debitore di non sottrarre i beni alla garanzia dell’adempimento. Dopo la notifica dell’atto di pignoramento, l’ufficiale giudiziario dovrà consegnare copia autentica dell’atto unitamente alla nota di trascrizione all’addetto della conservatoria dei registri immobiliari. E’ qui che l’atto di pignoramento verrà trascritto.
Dopo aver effettuato l’ultima notifica, l’ufficiale giudiziario è chiamato a consegnare – senza ritardo – l’atto di pignoramento e la nota di trascrizione al creditore. Quest’ultimo deposita l’atto – in copia conforme – presso la cancelleria del Giudice dell’esecuzione. Sempre in cancelleria, il creditore deposita anche la nota di iscrizione a ruolo e le copie conformi del precetto e del titolo esecutivo. Il deposito degli atti appena citati dovrà essere effettuato entro quindi giorni: in caso di inosservanza di detto termine, il pignoramento perderà la sua efficacia. Subito dopo, il cancelliere del Tribunale forma il fascicolo dell’esecuzione.
Esecuzione immobiliare: il pignoramento successivo
Nella prassi accade, molto spesso, che dopo aver ricevuto l’atto di pignoramento e la nota di trascrizione, il conservatore dei registri immobiliari si renda conto che il bene immobile è già stato pignorato. In questi casi, il conservatore deve menzionare tale circostanza nella nota di trascrizione che restituisce al creditore. Se effettuato prima della prima udienza fissata per l’autorizzazione alla vendita, il secondo atto di pignoramento deve essere depositato in cancelleria e viene inserito nel fascicolo dell’esecuzione già formato dal cancelliere per il primo pignoramento.
E’ bene sottolineare che, nonostante la molteplicità di pignoramenti, l’esecuzione viene comunque svolta in un unico processo. Se poi il secondo pignoramento viene compiuto successivamente alla citata udienza, esso produce gli effetti di un vero e proprio “intervento tardivo” rispetto agli atri beni già pignorati.
Esecuzione immobiliare: la vendita del bene pignorato
Dopo dieci giorni dal pignoramento, il creditore procedente può presentare l’istanza di vendita del bene immobile pignorato.
La vendita, una volta che sia stata autorizzata dal Giudice dell’esecuzione, può seguire le forme della “vendita con incanto” oppure della “vendita senza incanto”.
In questa seconda fattispecie, chiunque sia interessato all’acquisto può presentare un’offerta in busta chiusa da depositare presso la cancelleria del Tribunale. L’offerta in particolare, non potrà essere presa in considerazione – e, quindi, accolta – se viene depositata oltre il termine stabilito oppure se è inferiore di oltre un quarto rispetto al prezzo indicato nell’ordinanza. Allo stesso modo, l’offerta non può essere accolta se non corredata di cauzione il cui importo non potrà essere inferiore al decimo del prezzo proposto.
Dopo la vendita e l’assegnazione del bene, il ricavato dovrà essere distribuito ai creditori secondo le norme ed i principi stabiliti dagli articoli 2777 e seguenti del codice civile e sempre dando precedenza ai creditori ipotecari e ai creditori privilegiati.
