In caso di aste giudiziarie deserte, il Giudice può sospendere l’esecuzione immobiliare o, addirittura, provvedere alla sua estinzione, andando a restituire il bene nella piena disponibilità del debitore pignorato.
Andando a considerare la grave crisi in cui versa il mercato immobiliare, spoesso accade che le aste giudiziarie con le quali vengono messi in vendita i beni immobiliari pignorati restino del tutto deserte, avendo come conseguenza un progressivo abbassamento del prezzo di vendita rispetto al valore del bene che era stato stimato in precedenza. Dopo il pignoramento ma prima che il bene venga venduto all'asta, il Giudice dell’Esecuzione dà incarico ad un perito perché possa redigere una relazione di stima con la quale si determina il prezzo base d’asta. Nel caso in cui non vengano presentate offerte d'acquisto, il Giudice fisserà una nuova asta, iniziando da un prezzo base inferiore.
In questo periodo di grave crisi, non è raro che le aste giudiziarie restino deserte ovvero senza formulazione di alcuna offerta di acquisto anche 5,6 o 7 volte, con la conseguenza che un bene inizialmente sottoposto a stima pari € 250,000,00 possa essere offerto in vendita ad un prezzo pari o inferiore a € 25.000,00.
La soluzione prospettata da alcuni Tribunali italiani
Stando ad alcuni Tribunali (Belluno, Foggia, Roma, Napoli), c'è una forte iniquità per il debitore sottoposto a pignoramento il cui bene sarebbe venduto ad un prezzo davvero non dignitoso, presumibilmente non riuscendo neppure ad estinguere totalmente i propri debiti e a soddisfare in via del tutto integrale i creditori.
Perchè si possa rimediare a questa situazione, tali Tribunali hanno presentato ricorso all’art. 164-bis disp. att. c.p.c. il quale ha in sè la possibilità per il Giudice dell’Esecuzione di ordinare la chiusura anticipata del processo quando “risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo”. Questa opzione è stata prevista dalla legge in tema di provvedimenti urgenti per la lotta alla criminalità organizzata. Cià che vuole realizzare il legislatore è ostacolare la prassi con la quale le organizzazioni criminali di stampo mafioso riescono ad aggiudicarsi beni immobili a prezzi molto bassi, andando ad inteferire nelle vendite immobiliari e facendo in modo che non vengano presentate offerte di acquisto a prezzi più alti.
La giurisprudenza, in tal senso, chiarisce che la sproporzione tra il giusto prezzo e quello offerto affinché si possa realizzare la condizione richiesta dalla legge per la sospensione della vendita, non deve necessariamente derivare da interferenze illecite ma può, altresì, discendere da fattori fisiologici come, ad esempio, degli eccessivi ribassi, conseguenza di una serie di aste finite deserte.
Diversi Tribunali hanno da tempo fatto proprio tale principio, decidendo che potrebbe sembrare una punizione ingiusta per il debitore portare avanti un’azione che ha già dimostrato non portare alcun frutto, giacchè, in tal senso, sarebbero frustrati gli interessi economici sia del debitore che del creditore.
Concludendo, quando il debitore vive in una situazione simile a quella descritta ossia nel caso in cui, dopo una lunga serie di aste finite deserte, il bene abbia un prezzo di vendita molto basso, potrà presentare, per il tramite di un legale, al Giudice dell’Esecuzione un’istanza diretta ad ottenere la pronuncia di estinzione della procedura esecutiva.
L'intervento dell'avvocato dell' A.M.C.
L’Avv. Rosa Carbonella, quale legale rappresentate dell’Associazione Movimento Consumatori Capitanata, ha depositato circa un mese fa, presso il Tribunale di Foggia – Articolazione Territoriale di Lucera, un’istanza ex art. 164-bis disp. att. c.p.c., nell’interesse di due associati, chiedendo al Giudice dell’Esecuzione che si pronunci sull’estinzione del procedimento esecutivo considerata l'infruttuosità dell’espropriazione forzata, date le numerose aste finite vuote.
Proprio in questo caso, il valore degli immobili, che appartenevano agli associati, era stato liquidato dal consulente tecnico, nominato dal Giudice dell’Esecuzione, in € 250.000,00; tuttavia le vendite all’asta, andate deserte, avevano condotto tale prezzo a € 25.000,00. Tutte queste vendite avevano, perciò, determinato, un eccessivo deprezzamento dei cespiti: in tal senso, l’eventuale esito positivo della vendita e la conseguente aggiudicazione, non molto probabili, data l’attuale crisi economica, non avrebbero, comunque, soddisfatto le pretese dei creditori, andando ad esporre, in tal senso, i debitori alla sottoposizione di una successiva procedura esecutiva.
L’Organo Giudicante, dopo la proporsizione dell'istanza e lo svolgimento dell’udienza di comparizione delle parti, ritiene fondata la richiesta formulata, dichiarando, con ordinanza depositata qualche giorno dopo, l’estinzione della procedura esecutiva, con susseguente cancellazione della nota di trascrizione del pignoramento. Ciò sulla base del principio del contemperamento degli interessi di ambo le parti. Ovvero, sia del creditore, i cui debiti non sarebbero integralmente soddisfatti, che dei debitori i quali sarebbero privati, poi, di un bene, venduto e trasferito ad un prezzo di gran lunga inferiore a quello stimato dal consulente tecnico d’ufficio.
Il creditore, può proprorre opposizione agli atti esecutivi nel termine perentorio di venti giorni, purché decorrano da tale notificazione dell’ordinanza di estinzione del procedimento esecutivo, instaurando, icosì, un procedimento di merito da deferire ad un Giudice, differente dal Giudice dell’Esecuzione, il quale andrà a vagliare la legittimità delle motivazioni addotte dai legali dell’opponente e degli opposti, anche alla luce della precedente pronuncia dell’ordinanza di estinzione della procedura esecutiva.