Il condominio non può mai fallire, di fatti non rientra nella procedura fallimentare ex art. 1, co.1, L.F.:non essendo cioè un imprenditore che esercita attività commerciale.
Il condomino può fallire, ma per farlo deve essere imprenditore esercente attività commerciale
L'imprenditore ex art. 2082 c.c. è chi esercita professionalmente un'attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi.
Come vengono ripartite le somme nel fallimento
Ricordiamo in che modo vengono ripartite le somme liquidate dall'attivo patrimoniale, ex art.111 co. 2: prima i crediti prededucibili; poi per il pagamento dei crediti ammessi con prelazione sulle cose vendute secondo l'ordine assegnato dalla legge; a seguire il pagamento dei creditori chirografari, in proporzione dell'ammontare del credito per cui ciascuno di essi fu ammesso, compresi i creditori privilegiati, qualora non sia stata ancora realizzata la garanzia, ovvero per la parte per cui non sono stati soddisfatti da questa. Sono considerati prededucibili solo crediti così definiti dalla legge e quelli sorti in occasione o in funzione delle procedure concorsuali.
Si soddisfano prima i crediti prededucibili, superati solo in caso di pegno ed ipoteca. Come abbiamo ricordato più volte, i crediti prededucibili che sono emersi nel corso del fallimento liquidi, certi esigibili e non contestati, saranno soddisfatti fuori dalla procedura quando l'attivo è sufficiente a soddisfare i crediti. Sempre ai sensi dell'art. 111-bis, L.F. Dopodichè sono soddisfatti gli altri crediti privilegiati, poi i chirografari, soddisfatti in proporzione ai crediti ammessi.
Quali sono gli oneri condominiali precedenti al fallimento e quli sono quelli successivi
Il credito, nel primo caso, è chirografario: non ha alcun privilegio ed ha un riparto del passivo solo dopo la soddisfazione dei crediti prededucibili e privilegiati. Ora, immaginando il caso in cui quel credito non venga mai soddisfatto nei tempi necessari al condominio, al fine di evitare conseguenze peggiori, gli altri condomini dovranno pagare tale mancanza, venendo poi rimborsati con la ripartizione dell'attivo. Sebbene ciò non sempre accade.
Per essere ammessi al passivo bisogna depositare un ricorso, in genere lo fa l'amministratore. La legge non chiede che ci sia un avvocato, le comunicazioni saranno poi fatte all'indirizzo pec previsto.
All'interno della comunicazione di fallimento, il curatore dà il suo recapito per ricevere le informazioni.Per l'amministratore, però, non è facile. Ci sono errori molto pericolosi, come ad es: se non si richiedono gli interessi, non saranno riconosciuti; se non si rispettano i requisiti ex art. 93 LF c'è il rischio che il ricorso sia dichiarato inammissibile, poi riammesso con ricorso tardivo. Oppure un credito privileguato diventa chirografario se mancano le indicazioni sulla prelazione.
I condomini potrebbero non essere felici di questo, sfogando il loro dissenso sull'amministratore, esponendolo a critiche nell'aver mal assolto agli oneri condominiali prima che venga dichiarato il fallimento.
Dunque, se sino a quel momento non avrà compiuto il suo dovere, l'amministratore risentirà della dichiarazione di fallimento del condomino moroso.
Potrebbe ben accadere che sia lui a dover anticipare le spese, senza mai più rivederle, nelle ipotesi peggiori, e potrebbe anche perdere il condominio. Ci potrebbe anche essere una dell'incarico per gravi irregolarità ex art. 1129 c.c. (ad es., vedasi il comma 12, n.6).
Ai sensi dell'art. 1129, co.9, post-riforma, l'amministratore, se non è liberato in modo espresso dall'assemblea, deve procedere al recupero forzoso dei crediti verso i condomini obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.
Quali sono gli oneri condominiali successivi al fallimento?
I crediti che sono nati dopo la dichiarazione del fallimento sono prededucibili e ciò relativamente alle previsioni giudiche previste: ad esempio se sono obbligazioni sorte nella procedura fallimentare e che rientravano nella definizione dell'art. 111, co.1, L.F.
Stando ad una norma che ha visto il suo ingresso nel sistema di recente, con la riforma del condomino, all'art. 30 si prevede che i contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonchè per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se diventano esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali.
Una previsione interessante riguarderebbe il caso particolare delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, nonché per le innovazioni e il caso in cui tali spese si siano trasformate in esigibili durante le procedure concorsuali, se cioè siano state approvate in assemblea a procedura avvenuta.
Tale norma non ha mai visto il suo ingresso in un testo normativo vero e proprio, mentre poteva tranquillamente entrare a far parte del nuovo comma dell'art. 63, disp.att. o dell'art. 111.
