Aste Immobiliari

Case all'asta e nuove procedure: mutuo non pagato


Negli ultimi giorni sta facendo discutere la normativa (di ispirazione europea) che consentirebbe allebanchediespropriare direttamente la casa, senza passare dal tribunale. Una normativa che ha generato non poche perplessità (anche in merito alla crescente disparità che si creerebbe tra i vecchi e i nuovi morosi, considerando che nuova disciplina si applicherebbe esclusivamente ai nuovi mutui, se la clausola è inserita in contratto), e che cerchiamo ora di riepilogare in maniera congrua e chiara, visto e considerato che una simile innovazione potrebbe portare a un radicale contenimento del fenomeno delleabitazioni pignorateefinite all’asta,che nel solo secondo semestre 2015 sono ammontate a quota 28.672 unità, in calo del 6,7% rispetto allo stesso periodo del 2014.

La normativa odierna

Lanormativa odierna,che si applica per tutti i mutui in corso ed è valida dal 1993, prevede – come noto – che la banca possa domandare al debitore il rimborso del debito dopo un certo numero di rate non pagate indicate nel contratto. Qualora le comunicazioni formali che scaturiranno dall’apertura di tale richiesta non dovessero portare a un buon fine per l’istituto di credito, il contenzioso verrà gestito dalle parti fino a giungere nelle aule del tribunale. A questo punto il giudice potrà provvedere in vari sensi, mettendo la casa all’asta e ordinando laliberazione dell’immobileprima o (come spesso avviene) dopo la vendita. Nell’ipotesi in cui i tentativi dovessero fallire, la vendita procederà fino alla quarta opportunità: se anche tale ipotesi dovesse andare deserta e non dovesse concretizzarsi l’aggiudicazione, l’esecuzione forzata potrà essere dichiarata non procedibile, e l’immobile tornerà nella disponibilità del debitore. È altrettanto noto che con una simile procedura l’esperienza ha dimostrato che ilprezzo all’astaè generalmente molto inferiore rispetto a quello di mercato, e decresce man mano che si va avanti con i tentativi di vendita. Ne derivano procedure lente, che spesso si accumulano nelle aule dei tribunali, generando una diffusa insoddisfazione: la casa viene venduta dopo anni, a prezzi irrisori, spesso non in grado di soddisfare il debito della banca (che rimarrà, pertanto, per la differenza).

Cosa cambia

In seguito alle novità, labanca potrà pignorare l’immobilee venderlo dopo18 rate non pagate,ammesso che si tratta di un nuovo mutuo in cui la clausola sia stata espressamente proposta dall’istituto di credito e accettata dal mutuatario. La valutazione del bene sarà effettuata da un perito nominato dal tribunale, e affiancato da un esperto di fiducia del mutuatario. Considerando che non vi sarà più alcunaprocedura giudiziaria,i tempi dovrebbero accorciarsi, e i prezzi ai quali l’immobile potrebbe finire sul mercato saranno altresì più congrui rispetto ai reali valori commerciali. Si tenga infine conto che la banca potrà trattenere dalla vendita della casa la sola somma che è dovuta dal debitore, restituendo a quest’ultimo la differenza. Se dalla vendita il ricavato non viene giudicato soddisfacente per l’estinzione del debito residuo, lo stesso debito andrà comunque estinto, senza procedere a ulteriori azioni.