Si stanno prospettando significative novità per quanto concerne il tema dei pignoramenti immobiliari. Il testo unico che contiene la riforma del processo civile, approvato dalla Commissione Giustizia delle Camera, prevede infatti una durata massima delle procedure di esecuzione immobiliare pari a quattro aste. Ne consegue che, se alla quarta asta la casa non viene venduta, il processo può chiudersi con conseguente ritorno della proprietà immobiliare nelle disponibilità del debitore.
Sempre secondo quanto contenuto dal regolamento della riforma, in altri termini, dopo tre tentativi andati a vuoto secondo le indicazioni attuali, si passerà a un quarto tentativo di vendita caratterizzato, questa volta, dalla vendita dell’abitazione a “prezzo libero”. Contemporaneamente, il giudice disporrà la liberazione immediata della casa da parte del debitore. Si tratta dunque di un tentativo particolarmente “rafforzato” di vendita, in grado di indurre un maggiore livello di attrattività per i potenziali acquirenti, proprio sulle due leve principali determinate dal prezzo libero, e dalla immediata disponibilità dell’immobile (elemento che spesso scoraggia gli acquirenti). La liberazione immediata non vige, tuttavia, nell’ipotesi in cui si tratti della prima casa di abitazione del debitore, essendo in tale fattispecie possibile continuare ad abitare l’immobile anche durante l'esecuzione forzata.
Cosa succede al quarto tentativo
Se anche al quarto tentativo di vendita l’asta dovesse andare a vuoto, il giudice procederà a dichiarare la chiusura anticipata del pignoramento. Nelle intenzioni del legislatore, dunque, una volta accertata che nemmeno con la tecnica del prezzo libero e della liberazione immediata della casa non vi sono margini di collocazione sul mercato, l'immobile sarà restituito al debitore e il creditore dovrà trovare altri beni da pignorare. Non solo: nell’ipotesi in cui il creditore desideri avviare una nuova procedura di esecuzione per lo stesso immobile, potrebbero profilarsi delle linee di abuso di diritto a suo carico.
Le differenze con il passato
Naturalmente, si può ben ricordare come questo non sia affatto il primo tentativo di “ritoccare” la procedura di estinzione anticipata dell’asta immobiliare nel caso in cui non si manifestino interessi all’acquisto dell’immobile in oggetto. Tuttavia, rispetto al passato, in questo caso è previsto che la chiusura del processo di pignoramento sull’immobile avvenga in maniera obbligata, non essendo più rimessa a una mera facoltà del giudice. Inoltre, viene previsto che la chiusura della procedura avvenga dopo quattro aste, con definizione precisa del numero di tentativi di vendita.
In aggiunta a quanto sopra formulato, nel nuovo testo unico non sono poste condizioni alla chiusura anticipata del procedimento, a parte il già ricordato numero di aste (nel vecchio testo, invece, l’estinzione dell’esecuzione forzata era legata al momento in cui “non risulti più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura”). Infine, si tenga conto che nell’ipotesi (non rarissima) di pignoramento di immobili in comunione con il coniuge, il testo preveda comunque l’espropriazione ma, nel contempo, che venga restituito al coniuge non debitore la metà del controvalore del bene, al lordo delle spese di liquidazione.
