L’asta immobiliare culmina con l’aggiudicazione del bene da parte del miglior offerente e con l’emissione del decreto di trasferimento che altri non è che quel documento con cui l’offerente diventa – a tutti gli effetti di Legge – proprietario del bene oggetto dell’asta giudiziaria immobiliare.
Il decreto di trasferimento è, dunque, l’ultimo e necessario step che conduce l’acquirente a diventare proprietario dell’immobile venduto all’asta giudiziaria. La proprietà del bene, infatti, non viene trasferita automaticamente con la semplice aggiudicazione dell’immobile ma necessita di un ulteriore ed imprescindibile documento.
Cos’è il decreto di trasferimento
Il nostro Legislatore definisce il decreto di trasferimento come quel provvedimento emesso dal Giudice dell’Esecuzione e “mediante il quale il diritto reale è trasmesso dal debitore esecutato che lo possiede, all’aggiudicatario definitivo che così ne diviene il nuovo proprietario”.
Da tutto quanto appena premesso possiamo evincere che il decreto di trasferimento è equiparabile al rogito notarile nella compravendita tra privati.
Asta immobiliare: come si ottiene il decreto di trasferimento del bene?
Per ottenere il decreto di trasferimento, è necessario che l’acquirente segua alcuni step fondamentali che possono essere così di seguito riassunti:
- l’acquirente partecipa all’asta, formalizza la sua offerta e si aggiudica l’asta immobiliare;
- l’acquirente salda – nei termini stabiliti – la somma necessaria per portare a termine l’acquisto;
- dopo un determinato periodo di tempo (possono trascorrere due settimane così come 3 mesi), il Giudice dell’Esecuzione ritiene che la vendita sia idonea e firma il decreto di trasferimento;
- nel momento in cui l’acquirente ha notizia della firma del decreto di trasferimento da parte del Giudice, deve ritirare il documento stesso presso la Cancelleria del Tribunale.
Asta immobiliare: il contenuto del decreto di trasferimento
E infatti, con il decreto di trasferimento, il Giudice dell’Esecuzione ordina anche la cancellazione delle eventuali iscrizioni ipotecarie presenti sul bene immobile nonché ordina la cancellazione delle trascrizioni di pignoramento che eventualmente insistano sul bene stesso. Con il decreto di trasferimento, inoltre, il Giudice dell’Esecuzione ordina anche a chiunque occupi il bene immobile senza titolo di lasciarlo libero. Tale secondo ed ultimo ordine contenuto nel decreto di trasferimento assume una importanza fondamentale nel caso in cui l’acquirente abbia proceduto ad acquistare un immobile non ancora libero. Qualora, in seguito all’ordine del Giudice dell’Esecuzione, l’immobile non venisse liberato, bisognerà mettere in esecuzione il provvedimento attraverso l’ufficiale giudiziario preposto.
Asta immobiliare e decreto di trasferimento: le spese per la cancellazione
Come appena sottolineato, il decreto di trasferimento produce il cosiddetto “effetto purgativo” poiché attraverso di esso il Giudice ordina la cancellazione delle eventuali trascrizioni ipotecarie o di pignoramento esistenti sul bene immobile. Normalmente, le spese per procedere a detta cancellazione sono tutte a carico dell’acquirente. E’ bene evidenziare, però, che alcuni Tribunali prevedono la possibilità per l’acquirente di recuperare le spese sostenute per la cancellazione in pre-deduzione ovvero in sede di distribuzione della somma ricavata dalla vendita coatta del bene.
Segnaliamo, infine, che le predette cancellazioni possono essere anche effettuate in un secondo momento: ciò accade soprattutto nel caso in cui l’aggiudicatario non abbia ancora richiesto un mutuo ipotecario oppure nel caso in cui lo stesso abbia interesse a ritrasferire a sua volta la proprietà del bene acquistato all’asta immobiliare.
La trascrizione della vendita dell’immobile nei libri fondiari
L’ultimo step che perfeziona definitivamente il passaggio della proprietà del bene al nuovo acquirente è la trascrizione della vendita nei libri fondiari. Detta trascrizione deve essere effettuata presso il Comune in cui è ubicato il bene acquistato all’asta immobiliare. Il decreto di trasferimento firmato dal Giudice dell’Esecuzione, infatti, contiene anche la seguente dicitura: “esso costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio“.
La procedura di trascrizione della vendita nei libri fondiari viene normalmente effettuata dal delegato alla vendita che ha vigilato sull’intera operazione. L’acquirente, comunque, dovrà sempre entrare in possesso di una copia che attesti l’avvenuta trascrizione.
Le differenze tra rogito notarile e decreto di trasferimento
Abbiamo prima sottolineato che il decreto di trasferimento e il rogito sono atti molto simili tra di loro. Quel che cambiano sono, però, i soggetti coinvolti. Il rogito coinvolge due soggetti provati che provvedono alla redazione, stesura e firma dell’atto giuridico alla presenza di un Notaio. Nel decreto di trasferimento, invece, i soggetti coinvolti sono tre: l’esecutato, l’acquirente ed il Giudice dell’Esecuzione.
