Aste Immobiliari

Asta immobiliare e decreto di trasferimento


L’asta immobiliareculmina con l’aggiudicazione del bene da parte del miglior offerente e con l’emissione deldecreto di trasferimento che altri non è che quel documento con cui l’offerente diventa – a tutti gli effetti di Legge – proprietario del bene oggetto dell’asta giudiziaria immobiliare.

Il decreto di trasferimentoè, dunque, l’ultimo e necessario step che conduce l’acquirente a diventare proprietario dell’immobile venduto all’asta giudiziaria. La proprietà del bene, infatti, non viene trasferita automaticamente con la semplice aggiudicazione dell’immobile ma necessita di un ulteriore ed imprescindibile documento.

Cos’è il decreto di trasferimento

Il nostro Legislatore definisce ildecreto di trasferimentocome quel provvedimento emesso dal Giudice dell’Esecuzione e “mediante il quale il diritto reale è trasmesso dal debitore esecutato che lo possiede, all’aggiudicatario definitivo che così ne diviene il nuovo proprietario”.

Da tutto quanto appena premesso possiamo evincere che ildecreto di trasferimentoè equiparabileal rogitonotarile nella compravendita tra privati.

Asta immobiliare: come si ottiene il decreto di trasferimento del bene?

Per ottenere ildecreto di trasferimento, è necessario che l’acquirente segua alcuni step fondamentali che possono essere così di seguito riassunti:

  •  l’acquirente partecipa all’asta, formalizza la sua offerta e si aggiudica l’asta immobiliare;
  •  l’acquirente salda – nei termini stabiliti – la somma necessaria per portare a termine l’acquisto;
  • dopo un determinato periodo di tempo (possono trascorrere due settimane così come 3 mesi), il Giudice dell’Esecuzione ritiene che la vendita sia idonea e firma il decreto di trasferimento;
  •  nel momento in cui l’acquirente ha notizia della firma del decreto di trasferimento da parte del Giudice, deve ritirare il documento stesso presso la Cancelleria del Tribunale.

Asta immobiliare: il contenuto del decreto di trasferimento

E infatti, con ildecreto di trasferimento, il Giudice dell’Esecuzione ordina anchela cancellazione delle eventuali iscrizioni ipotecariepresenti sul bene immobile nonché ordinala cancellazione delle trascrizioni di pignoramentoche eventualmente insistano sul bene stesso. Con il decreto di trasferimento, inoltre, il Giudice dell’Esecuzioneordina anche a chiunque occupi il bene immobile senza titolo di lasciarlo libero. Tale secondo ed ultimo ordine contenuto neldecreto di trasferimentoassume una importanza fondamentale nel caso in cui l’acquirente abbia proceduto ad acquistareun immobile non ancora libero.Qualora, in seguito all’ordine del Giudice dell’Esecuzione, l’immobile non venisse liberato, bisognerà mettere in esecuzione il provvedimento attraverso l’ufficiale giudiziario preposto.

Asta immobiliare e decreto di trasferimento: le spese per la cancellazione

Come appena sottolineato,il decreto di trasferimentoproduce il cosiddetto“effetto purgativo”poiché attraverso di esso il Giudice ordina la cancellazione delle eventuali trascrizioni ipotecarie o di pignoramento esistenti sul bene immobile. Normalmente,le speseper procedere a detta cancellazione sono tutte a carico dell’acquirente. E’ bene evidenziare, però, che alcuni Tribunali prevedono la possibilità per l’acquirente di recuperare le spese sostenute per la cancellazione inpre-deduzioneovvero in sede di distribuzione della somma ricavata dalla vendita coatta del bene.

Segnaliamo, infine, che le predette cancellazioni possono essere ancheeffettuate in un secondo momento:ciò accade soprattutto nel caso in cui l’aggiudicatario non abbia ancora richiesto un mutuo ipotecario oppure nel caso in cui lo stesso abbia interesse a ritrasferire a sua volta la proprietà del bene acquistato all’asta immobiliare.

La trascrizione della vendita dell’immobile nei libri fondiari

L’ultimo step che perfeziona definitivamente il passaggio della proprietà del bene al nuovo acquirente è latrascrizione della vendita nei libri fondiari.Detta trascrizione deve essere effettuata presso il Comune in cui è ubicato il bene acquistato all’asta immobiliare.Il decreto di trasferimentofirmato dal Giudice dell’Esecuzione, infatti, contiene anche la seguente dicitura:“esso costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio“.

La procedura di trascrizione della vendita nei libri fondiariviene normalmente effettuata dal delegato alla vendita che ha vigilato sull’intera operazione. L’acquirente, comunque, dovrà sempre entrare in possesso di una copia che attesti l’avvenuta trascrizione.

Le differenze tra rogito notarile e decreto di trasferimento

Abbiamo prima sottolineato cheil decreto di trasferimento e il rogitosono atti molto simili tra di loro. Quel che cambiano sono, però, i soggetti coinvolti.Il rogitocoinvolge due soggetti provati che provvedono alla redazione, stesura e firma dell’atto giuridico alla presenza di un Notaio.Nel decreto di trasferimento, invece, i soggetti coinvolti sono tre: l’esecutato, l’acquirente ed il Giudice dell’Esecuzione.