L’asta giudiziaria è un importante strumento giuridico attraverso cui viene materialmente effettuata la vendita di un bene mobile oppure immobile pignorato al debitore inadempiente. All’asta giudiziaria può partecipare qualunque persona fisica oppure giuridica mediante presentazione di un’offerta. L’unico soggetto che non può prendere parte all’asta giudiziaria è il debitore stesso.
E’ bene precisare che modalità, tempi e stima del bene che verrà venduto all’asta giudiziaria sono contenute ed indicate nel decreto di vendita dal Giudice. In alcuni casi, però, il Giudice può decidere di farsi affiancare - per la valutazione del bene – da un “esperto stimatore”. Nel nostro articolo esamineremo funzioni e compiti di questo importante soggetto che collabora con il Giudice.
Asta giudiziaria: il ruolo dell’esperto stimatore
La Legge n. 80 del 14 maggio 2005 ha modificato l’articolo 569 c.p.c. introducendo le modalità di nomina dell’esperto stimatore che aiuta e collabora con il Giudice nella valutazione del valore del bene che sarà venduto all’asta giudiziaria. E’ bene precisare che la figura dell’esperto stimatore entra in gioco solo in caso di asta immobiliare, quando cioè dovrà essere venduto un bene immobile di proprietà del debitore.
La Legge di riforma ha altresì introdotto l’articolo 173 bis c.p.c. che ha dettagliatamente disciplinato i compiti e le funzioni dell’esperto stimatore.
Di norma, come prima precisato, è il Giudice dell’Esecuzione che determina il valore del bene immobile. E’ l’articolo 568 c.p.c. che precisa le modalità di determinazione del valore dell’immobile. Il citato articolo stabilisce che: “il valore dell’immobile agli effetti dell’espropriazione si determina a norma dell’art. 15 c.p.c.” Quest’ultimo articolo stabilisce che il valore dei beni immobili debba essere ottenuto “moltiplicando il reddito dominicale del terreno e la rendita catastale del fabbricato alla data della proposizione della domanda: per duecento per le cause relative alla proprietà”.
Stabilisce, ancora, l’articolo 568 c.p.c. che: “Se il bene non è soggetto a tributo diretto verso lo Stato o se per qualsiasi ragione il giudice ritiene che il valore determinato a norma delle disposizioni precedenti sia manifestamente inadeguato, il valore è determinato dal giudice stesso sulla base degli elementi forniti dalle parti e di quelli che gli può fornire un esperto da lui nominato [disp. att. 161]”.
Ecco che l’articolo 568 c.p.c. introduce la figura dell’esperto stimatore. Quest’ultimo, ai sensi della Legge 14 maggio 2005 n. 80, dovrà essere nominato entro 30 giorni dal deposito dell’istanza di vendita. L’esperto stimatore ha, inoltre, l’obbligo di prestare giuramento dinanzi al Giudice prima dell’udienza di convocazione dei creditori non intervenuti e delle parti. Come stabilito dall’articolo 161 disp. att. c.p.c., l’esperto stimatore deve prestare giuramento “di bene e fedelmente procedere alle operazioni affidate”.
Asta giudiziaria e valore dell’immobile: i compiti dell’esperto stimatore
Prima della riforma intervenuta con legge 80/05, era il Giudice dell’esecuzione che, dopo aver nominato l’esperto, stabiliva in maniera discrezionale i compiti dello stimatore. La Legge di riforma, invece, individua tassativamente i compiti e le funzioni dell’esperto stimatore. L’articolo 173-bis disp. att. c.p.c. stabilisce, infatti, che l’esperto deve innanzitutto controllare il contenuto e la completezza dei documenti indicati dall’articolo 567 comma 2 c.p.c..
Ancora, l’esperto stimatore dovrà redigere una relazione di stima che, ai sensi del comma 1 art. 173-bis disp. att. c.p.c., dovrà indicare, tra gli altri, i seguenti elementi:
- l’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;
- una sommaria descrizione del bene;
- lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale e' occupato, con particolare riferimento all’esistenza di contratti di locazione registrati in data antecedente al pignoramento;
- l’esistenza di formalita', vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente;
- la verifica della regolarita' urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilita' dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa.
La citata norma prevede anche che l’esperto stimatore debba accertare il regime patrimoniale coniugale del soggetto esecutato così come dovrà verificare l’accertamento dell’esistenza in vita di soggetti usufruttuari.
L’art. 173-bis stabilisce poi che a relazione dell’esperto stimatore dovrà essere inviata ai creditori intervenuti o procedenti nonché al debitore almeno 45 giorni prima dell’udienza ex art. 469 c.p.c.
Il ruolo dell’esperto stimatore nell’asta giudiziaria: la responsabilità
L’esperto stimatore è assoggettato alle stesse norme penali applicabili ai consulenti tecnici. E allora, se l’esperto incorre il colpa grave nell’esecuzione del suo compito, potrà essere punito con l’arresto fino ad un anno o con l’ammenda fino ad € 10.329,00. Nello stesso tempo, l’esperto stimatore potrà essere sospeso dall’esercizio della sua professione da un minimo di quindici giorni ad un massimo di due anni.
Sotto il profilo della responsabilità civile, poi, l’esperto risponde per i danni arrecati alle parti limitatamente ai casi di colpa grave.
