Aste Immobiliari

Acquistare casa conto terzi in asta immobiliare


Il settore delle aste immobiliari ha subito numerosi interventi di riforma che ne hanno profondamente modificato alcuni aspetti. Una delle novità più rilevanti è stata introdotta da decreto legge del 3 maggio 2016, n. 59, convertito con modificazioni dalla legge 30 giugno 2016, n. 119 e recante "Disposizioni urgenti in materia di procedure esecutive e concorsuali, nonchè a favore degli investitori in banche in liquidazione". E’ il cosiddetto “decreto banche” che ha introdotto una interessante novità ovvero la possibilità di acquistare la casa all’asta immobiliare per conto terzi. Nel paragrafo che segue approfondiremo la novità introdotta dalla Legge di riforma e, successivamente, analizzeremo il funzionamento di un’asta immobiliare.

Asta immobiliare: ora è possibile acquistare la casa per conto terzi

La disposizione che introduce l’interessante possibilità di acquistare la casa per conto terzi è contenuta nell’articolo 590 bis del codice di procedura civile rubricato "Assegnazione a favore del terzo". La citata norma stabilisce che: “il creditore che è rimasto assegnatario a favore di un terzo deve dichiarare in cancelleria, nei cinque giorni dalla pronuncia in udienza del provvedimento di assegnazione ovvero dalla comunicazione, il nome del terzo a favore del quale deve essere trasferito l'immobile, depositando la dichiarazione del terzo di volerne profittare".

In buona sostanza, il creditore che abbia intenzione di acquistare il bene immobile da lui stesso pignorato, potrà poi scegliere di intestare l’immobile ad un terzo soggetto. La Legge prevede un termine ben preciso entro cui esercitare questa facoltà: il creditore, infatti, potrà decidere entro cinque giorni dall’assegnazione o dalla comunicazione dell’assegnazione del bene immobile. La casa acquistata all’asta immobiliare potrà essere intestata ad un terzo soggetto anche senza la necessità di attivare un nuovo ed autonomo passaggio di proprietà.

Qualora manchi una eventuale assegnazione al terzo, il trasferimento della proprietà dell’immobile dovrà essere effettuato in favore del creditore. In questo caso, saranno a carico del creditore tutti gli obblighi derivanti dalla presentazione dell'istanza di assegnazione. L’articolo 590 bis del codice di procedura civile trova applicazione solo alle istanze di assegnazione che siano state presentate – nei procedimenti di esecuzione forzata per espropriazione immobiliare – dopo che sia decorso il termine di trenta giorni dalla in cui è entrata in vigore la legge di conversione del decreto.

Dunque, la legge di riforma concede solo al creditore procedente di presentare la propria offerta, di partecipare all’asta immobiliare e di aggiudicarsi il bene immobile per conto di terzi soggetti deleganti. Il meccanismo, come prima anticipato, è davvero molto semplice: successivamente all’aggiudicazione del bene all’asta immobiliare, il creditore dovrà semplicemente recarsi in cancelleria nei termini previsti dalla Legge ed effettuare una mera dichiarazione nella quale specificare che il bene verrà intestato ad un terzo soggetto.

Asta immobiliare: come funziona

La Legge di riforma ha previsto una interessante opportunità per tutti coloro che vogliano acquistare un bene all’asta immobiliare per conto di terzi. In ogni caso, chiunque si accosti per la prima volta al mondo delle aste immobiliari non può ignorarne il funzionamento: prima di presentare un’offerta è, infatti, consigliabile conoscere i meccanismi che regolano un’asta immobiliare.

Innanzitutto, è necessario sapere che l’asta immobiliare si svolge presso il Tribunale competente oppure presso lo studio di un professionista delegato dal Giudice. Il primo step che condurrà all’asta immobiliare vera e propria è rappresentato dalla redazione – da parte di un professionista nominato dal Giudice - della perizia di stima che servirà per determinare il valore dell’immobile che verrà venduto all’asta. La perizia è un documento molto importante per tutti coloro che decidono di presentare la loro offerta ad un’asta immobiliare: in esso, infatti, sono contenute alcune informazioni sull’immobile come, tra gli altri, la planimetria, i dati catastali e la presenza di eventuali servitù o vincoli. Per questo motivo, chiunque voglia partecipare ad un’asta immobiliare non può non leggere con attenzione la perizia di stima: all’uopo basterà recarsi in cancelleria per richiedere di poter prendere visione del documento.

Successivamente, il Giudice emana l’ordinanza di vendita nella quale fissa il prezzo di partenza dell’asta immobiliare, le modalità e la data del deposito cauzionale, la data dell’asta, la data di chiusura delle offerte e la data entro cui deve essere versato integralmente il prezzo per l’acquisto dell’immobile. Nello stesso decreto, il Giudice nomina anche il custode giudiziario che gestisce l’immobile pignorato.

Infine, ricordiamo che le aste immobiliari possono essere di due tipi:

  1. asta immobiliare senza incanto: nella quale le offerte vengono presentate in busta chiusa;
  2. asta immobiliare con incanto: che viene esperita nel caso in cui la prima sia andata deserta. Questa tipologia di asta si svolge con una pubblica gara tra gli offerenti.

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