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Abilio: immobiliare volume base d’asta -25% su anno


Le vendite giudiziarie dell'ultimo anno hanno subito un arresto rispetto ai 12 mesi precedenti, almeno secondo quanto riportato da Abilio circa il confronto dei dati 2022 e 2023. Le informazioni si riferiscono al periodo gennaio-settembre, tuttavia sembrano far presagire una contrazione del mercato da questo punto di vista. In questo articolo abbiamo deciso di fare chiarezza nel mondo delle aste e del loro volume nell'ultimo periodo, per cercare di interpretare le oscillazioni del settore e le loro motivazioni.

Il volume delle aste giudiziarie in questi primi 9 mesi del 2023

I primi 9 mesi dell'ultimo anno hanno visto un netto calo degli immobili legati alle aste fallimentari, che si attestano attorno a una cifra pari a 115.000. In percentuale, si è scesi di circa il 20% in confronto al 2022, quando invece si usava come buon espediente per acquistare immobili a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato. Molto importante è il dato relativo al volume di base d'asta, che attualmente è di 18 miliardi, inferiore ai 24 miliardi dei 12 mesi precedenti, con un calo percentuale del 25%. I dati sono stati raccolti dall'Osservatorio relativo alle vendite giudiziarie di Abilio, azienda che acquisisce e commercializza immobili di ogni natura, provenienti da fallimenti, liquidazioni procedure di vario genere, leasing o vendite personali. La mole di proprietà che giungono ad Abilio rappresenta un campione piuttosto vasto, che consente di analizzare con un più ampio respiro la situazione del nostro Paese dal punto di vista delle aste fallimentari e della base d'asta.

La situazione delle vendite da gennaio a settembre 2023

Attenendosi sempre ai dati raccolti da Abilio, ad essere stati messi in vendita nei primi 9 mesi del 2023 sono stati circa 111.500 immobili di vario genere, abitativi o strumentali, con una diminuzione del dato di ben il 20% rispetto a soli 12 mesi prima e calcolata sullo stesso periodo. Sono quindi quasi 115.000 i tentativi di vendita attuali, a fronte dei 144.000 del 2022, conclusi o meno con successo a seconda delle circostanze.

Le aste fallimentari e giudiziarie a confronto nel 2022 e 2023

L'unico dato che si mantiene piuttosto stabile è quello delle procedure fallimentari, ad oggi 3900 a giugno, a fronte delle 4000 dello scorso anno. Si tratta indistintamente di vari tipi di immobili, che vengono ceduti tramite regolare procedura a un prezzo concorrenziale. Possiamo affermare che da questo punto di vista la flessione è tuttavia in atto dal 2019, quando il picco pandemico ha coinciso con il picco delle aste giudiziarie, in quanto la crisi economica ha inciso notevolmente sulla capacità dei contraenti di fare fronte a mutui e debiti. Da un anno all'altro si è iniziato un processo di diminuzione costante delle aste fallimentari, arrestato proprio in questi primi 6 mesi del 2023 quando i dati sono rimasti più o meno invariati.

Come si svolgono le moderne aste fallimentari

Una delle caratteristiche delle moderne aste fallimentari è certamente la loro natura telematica. Questa modalità è divenuta la principale e unica durante il periodo del Covid, per poi permanere ormai come la prescelta per comodità e praticità. Nei primi 6 mesi del 2023 addirittura l'81% delle aste si è svolta tramite via telematica, mentre nel 2019, prima della pandemia, il valore era del solo 33%. Tuttavia non mancano specifiche aste che ancora si svolgono in presenza, con o senza incanto, dalla base d'asta già fissata. Le aste fallimentari si possono svolgere con incanto o senza, a seconda se le offerte sono presentate in busta chiusa oppure visibili a tutti al momento della loro presentazione.

Asta senza incanto

L'asta senza incanto prevede la consegna al tribunale di una busta chiusa, all'interno della quale è scritto l'importo che intendi offrire, le modalità dell'eventuale pagamento e tutte le informazioni accessorie che possono tornare utili in fase di valutazione dell'offerta. Viene solitamente fissato un termine entro il quale è possibile recapitare la busta, trascorso il quale non verranno più prese in considerazione altre offerte. Il giorno dell'udienza, comunicato in precedenza alla presentazione del bando, tutte le buste chiuse sono aperte dal giudice, in presenza degli offerenti che desiderano partecipare ma anche di tutte le persone che vogliono prendere parte. Se l'offerta ricevuta è pari alla richiesta + 1/5 della somma, allora questa viene accettata e si passa allo step successivo, se invece è inferiore allora il tribunale è costretto a sentire le parti in causa e capire se i creditori possono essere soddisfatti di quanto proposto. Se così non fosse, è possibile indire una nuova asta e cambiare la cifra della richiesta, per sperare in buste più vicine a quanto si vuole realizzare.

Asta con incanto

L'asta con incanto è quella che prevede la presenza di interessati, che si riuniscono presso il luogo prestabilito il giorno fissato dal tribunale. L'offerta non è segreta e chiusa all'interno della busta, ma pronunciata sul momento davanti a tutti i presenti, rendendo pubblica l'asta. Il prezzo offerto deve essere almeno pari al minimo stabilito, altrimenti l'immobile non viene aggiudicato da nessuno. Si gioca al rialzo finché non si è terminato di ascoltare le offerte e si è raggiunto l'importo massimo senza altri rilanci.

Quali sono le previsioni per la fine del 2023 e il 2024

Secondo gli esperti, il 2023 sarà come un trampolino di lancio per il futuro, in quanto il mercato immobiliare è in espansione e si pensa possa crescere sempre di più. Il settore delle aste fallimentari e giudiziarie è un terreno fertile per coloro che vogliono fare degli ottimi acquisti e poter investire su un immobile dal valore più elevato, per metterlo a reddito oppure utilizzarlo come investimento futuro.

Dove si svolgono la maggior parte delle vendite giudiziarie in Italia

Secondo i dati raccolti, sono soprattutto le regioni del mezzogiorno che spiccano per procedure giudiziarie e fallimentari. Prima fra tutte troviamo la città di Agrigento, seguita da grandi città del centro come Roma, dove la densità abitativa è molto elevata e pertanto il sequestro o l'esproprio di abitazioni e attività commerciali è più frequente. In generale, se si vuole tenere sotto controllo il settore, è possibile registrarsi sui principali portali e controllare quotidianamente le opzioni inserite.

Quali sono gli immobili più soggetti alle aste fallimentari

Il 2023 ha visto un notevole aumento dell'esproprio degli appartamenti e delle abitazioni private, ancora sul sentiero della crisi economica dalla quale il Paese sta provando a uscire successivamente al Covid. Si tratta di ogni genere di abitazione, ma soprattutto di tagli importanti che hanno richiesto un notevole esborso economico al quale non si è riusciti a fare fronte nel corso del tempo. In questo quadro rientrano anche i locali commerciali e le attività ricettive, che solitamente fanno parte di lotti appositi a tema specifico.

Informazioni utili da conoscere sulle aste fallimentari

Cancellazione delle pendenze pregresse

Quando un immobile viene aggiudicato all'asta, automaticamente il tribunale cancella tutte le pendenze a suo carico. Ciò che viene comprato è quindi vergine da gravami e morosità e questo costituisce un ulteriore vantaggio di questa modalità di acquisizione, che consente di risparmiare senza prendere altri oneri della precedente proprietà.

Lettura accurata della documentazione

Partecipare a un'asta dovrebbe prevedere una certa preparazione iniziale, che avviene tramite la lettura dei documenti utili che la riguardano. Il primo è l'avviso, che contiene tutti i dati essenziali che concernono il bene, per poi approfondire tramite l'ordinanza. Qui potrai trovare il prezzo minimo di richiesta, la modalità di vendita con o senza incanto, le caratteristiche di ciò che si andrà a battere all'asta, le date dei vari step e la tipologia di pagamento che viene accettata, che può mutare di volta in volta. In questo modo è possibile arrivare preparati al giorno dell'asta, sia che si debba consegnare l'offerta in busta chiusa, sia che invece si partecipi attivamente di persona. Il terzo documento da leggere con attenzione è la perizia, che indica il valore dell'immobile, solitamente superiore al prezzo di richiesta minimo. La redazione avviene ad opera di un esperto del tribunale, che allega anche planimetria catastale e ispezioni riguardo ipoteche, pendenze o gravami.

Richiedere un sopralluogo prima dell'asta al funzionario giudiziario

Per avere un'idea completa di quello che si proverà ad acquistare tramite offerta nella maggior parte dei casi è consentito fissare un sopralluogo con apposito funzionario. Si tratta di una precauzione utile per verificare il reale stato dell'immobile e se quanto riportato nella planimetria e nella perizia corrisponde.

Esiste un numero massimo di aste per ogni immobile

Capita talvolta che un'asta vada deserta o che non si raggiunga la quota minima richiesta per quanto concerne il prezzo. In questo caso il tribunale non è tenuto ad accettare le offerte troppo basse e può decidere di indire una nuova asta, sempre nei tempi previsti per legge. Esiste tuttavia un limite massimo di aste per ogni immobile che non è possibile superare, fissato nel numero di 3. Ogni volta sarà possibile scendere nell'importo richiesto di 1/4 rispetto alla precedente asta, mentre se si arriva al quarto appuntamento è possibile accettare offerte libere. Solitamente tra un incontro e l'altro viene fatto passare un minimo di 6 mesi, in quanto è poco produttivo che i giorni dell'asta siano troppo ravvicinati fra loro.

Tempi per lasciare una casa venduta tramite asta fallimentare

Se si è appreso che la propria abitazione o un locale commerciale sono stati espropriati dal tribunale per il mancato pagamento delle rate, i tempi di vendita effettiva dell'immobile sono piuttosto variabili. Si parte da un minimo di 6 mesi a un massimo di circa 2 anni, a seconda del numero di aste necessarie per vendere il bene. Dopo l'avvenuto pagamento delle somme dovute, il proprietario precedente ha 3 mesi per liberare l'immobile e immettere il compratore nel possesso oggettivo e materiale. Il giorno in cui il tribunale emana l'effettivo decreto bisogna abbandonare l'abitazione e, se questo non avviene in maniera spontanea, viene emessa anche un'ingiunzione alla quale può seguire l'intervento dei carabinieri se è ignorata.


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