L'ipoteca è il diritto reale di garanzia che conferisce al creditore il potere di espropriazione un bene e di essere soddisfatto – con preferenza assoluta – sul prezzo ricavato dall’espropriazione. Come si potrà facilmente intuire, l’ipoteca è in grado di dare al creditore una vera e propria certezza di poter soddisfare le proprie pretese. I beni immobili, le rendite dello Stato, i beni mobili registrati e i diritti reali di godimento (escluse le servitù che non sono suscettibili di espropriazione separatamente rispetto al fondo dominante), i diritti di uso e di abitazione e la quota di un bene indiviso possono formare oggetto di ipoteca. Nel nostro articolo approfondiremo l’istituto della restrizione e delle riduzione dell’ipoteca, così come disciplinati dall’articolo 2872 del codice civile.
La riduzione dell’ipoteca ex art. 2872 c.c.
Di norma, si procede alla riduzione dell’ipoteca tutte quelle volte in cui il valore del bene ipotecato è eccessivo. La norma che disciplina tale istituto è da ricercarsi nell’articolo 2872 del codice civile. La citata norma stabilisce che: “La riduzione delle ipoteche si opera riducendo la somma [2876] per la quale è stata presa l'iscrizione o restringendo l'iscrizione a una parte soltanto dei beni. Questa restrizione può aver luogo anche se l'ipoteca ha per oggetto un solo bene, qualora questo abbia parti distinte o tali che si possano comodamente distinguere”.
Due sono le modalità che possono condurre alla riduzione dell’ipoteca ovvero la restrizione del diritto reale di garanzia ad alcuni beni e la vera e propria riduzione della somma ipotecata. Secondo parte della dottrina e della Giurisprudenza, le due modalità sono completamente diverse tra di loro. Una distinzione che sarebbe da ricercare negli effetti della riduzione e della restrizione sull’iscrizione ipotecaria.
Buona parte degli autori effettuano, infatti, la seguente differenziazione:
- la riduzione della somma iscritta non intacca in alcun modo l’efficacia dell’iscrizione ipotecaria;
- la restrizione dell’ipoteca, invece, intacca anche l’efficacia dell’iscrizione andando ad inserirsi tra le ipotesi modificative della stessa ipoteca.
Ipoteca: quando è ammessa la riduzione?
Come ben sappiamo, l’ipoteca è indivisibile e speciale: di conseguenza, non sempre sarà possibile procedere alla sua riduzione.
In particolare, la domanda di riduzione avente ad oggetto la quantità dei beni oppure una somma che sia stata determinata per sentenza oppure per convenzione, non può essere ammessa.
Lo stabilisce proprio l’articolo 2873 del codice civile quando prevede che: “Non è ammessa domanda di riduzione riguardo alla quantità dei beni né riguardo alla somma, se la quantità dei beni o la somma è stata determinata per convenzione o per sentenza [2799]”.
La norma, al secondo comma, individua un correttivo stabilendo che: “Tuttavia, se sono stati eseguiti pagamenti parziali così da estinguere almeno il quinto del debito originario, si può chiedere una riduzione proporzionale per quanto riguarda la somma”.
Il caso è diverso nell’ipotesi in cui l’ipoteca sa iscritta su un edificio. In questa fattispecie, infatti, come stabilisce l’ultimo comma dell’articolo 2873: “Nel caso d'ipoteca iscritta su un edificio, il costituente che dopo l'iscrizione ha eseguito sopraelevazioni può chiedere che l'ipoteca sia ridotta, per modo che le sopraelevazioni ne restino esenti in tutto o in parte, osservato il limite stabilito dall'articolo 2876 per il valore della cautela”. La restrizione, invece, può essere posta in essere anche quando l’ipoteca ha ad oggetto un solo bene. La restrizione, in questo caso, può essere effettuata soltanto nel caso in cui, come stabilito dall’articolo 2872 c.c. “l'ipoteca ha per oggetto un solo bene, qualora questo abbia parti distinte o tali che si possano comodamente distinguere”.
La riduzione dell’ipoteca legale e giudiziale
La riduzione è ovviamente possibile anche nell’ipoteca giudiziale e nell’ipoteca legale. Al riguardo, come stabilito dall’articolo 2875 del codice civile, entrambe le fattispecie di ipoteca “devono ridursi su domanda degli interessati, se i beni compresi nell'iscrizione hanno un valore che eccede la cautela da somministrarsi”.
La riduzione dell’ipoteca giudiziale e dell’ipoteca legale possono essere attuate sempre su domanda degli interessati nel caso in cui, come stabilito dall’articolo 2875 del codice civile: “la somma determinata dal creditore nell'iscrizione eccede di un quinto quella che l'autorità giudiziaria dichiara dovuta, la domanda di riduzione deve essere presentata dagli interessati”.
In ogni caso, il codice civile esclude dalla riduzione dell’ipoteca legale sia quella dell'alienante sopra gli immobili alienati per l'adempimento degli obblighi che derivano dall'atto di alienazione sia quella dei coeredi, dei soci e degli altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo.
