Vendite forzate
L’acquisto di un immobile all’asta pone sempre grandi interrogativi.
Uno tra i più ricorrenti tra gli interessati e potenziali acquirenti è il timore che sul bene oggetto di vendita forzata possano persistere pesi e ipoteche gravanti sull’immobile. Al fine di consentire all’aggiudicatario di entrare nella disponibilità del bene eliminando vincoli pregiudizievoli, è stato stabilito che la vendita forzata estingue i diritti di prelazione e tutti i gravami e vincoli che gravano sul bene trasferito.
Vediamo nel dettaglio la normativa applicabile alle vendite in ambito fallimentare.
Vendita fallimentare – effetto purgativo ex art. 108 L.F.
Anche alle vendite realizzate in ambito fallimentare consegue il c.d. effetto purgativo, stante la natura coattiva della vendita.
Al predetto effetto segue la cancellazione ipso iure delle iscrizioni pregiudizievoli gravanti sul bene oggetto di trasferimento.
Tutto ciò è previsto dall’art. 108 comma 2 L.F. il quale stabilisce che per i beni immobili e gli altri beni iscritti in pubblici registri, una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, il giudice delegato ordina, con decreto, la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonché delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo.
Orbene, in seguito al pagamento del prezzo da parte dell’acquirente, il giudice delegato ordina la cancellazione di tutti i vincoli gravanti sull’immobile, ipoteche incluse.
Vendita attuata in forma contrattuale o tramite esecuzione coattiva
Ci si è chiesto se l’effetto purgativo previsto dalla citata norma possa essere applicato anche alle vendite non prettamente coattive, realizzate in adempimento di un pregresso obbligo.
Detta ipotesi può ricorrere, ad esempio, nel caso in cui dopo la sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo, la parte venditrice fallisca ed il curatore intervenuto intenda dar seguito al contratto.
Nel caso di specie, la Suprema Corte di Cassazione con sent. 3310/2017 è intervenuta statuendo che “In tema di vendita fallimentare, anche se attuata nelle forme contrattuali e non tramite esecuzione coattiva, trova applicazione l'art. 108, comma 2, l.fall., con la conseguente cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione ad opera del giudice delegato ed ammissione del creditore ipotecario al concorso, con rango privilegiato, sull'intero prezzo pagato, ivi compreso l'acconto eventualmente versato al venditore ancora “in bonis”.
Pertanto, nel caso di liquidazione di un bene rientrante nella massa attiva fallimentare operata mediante contratto di compravendita, è legittimo il provvedimento del giudice delegato che disponga la cancellazione dell’ipoteca iscritta sul bene alienato, a seguito del pagamento del prezzo da parte dell’acquirente.
Impugnazione
Avverso il decreto con il quale il giudice delegato ha ordinato la cancellazione delle ipoteche e di ogni vincolo pregiudizievole esistente sul bene venduto, è ammesso reclamo ex art. 26 L.F.
Detto reclamo può essere proposto:
- dal curatore;
- dal fallito;
- dal comitato dei creditori;
- da chiunque altro vi abbia interesse.
E’ bene precisare che, a pena di inammissibilità del reclamo, questo deve essere proposto entro il termine perentorio di 10 giorni, decorrenti dalla comunicazione o dalla notificazione del provvedimento.
