Grande importanza assume, nell’ambito del procedimento di espropriazione forzata, una recente sentenza emessa dalla Corte di Cassazione. La Suprema Corte, con la sentenza n. 12877 del 22 giugno 2016, ha soffermato la sua attenzione sul delicato problema del pagamento delle eventuali spese di manutenzione urgenti nell’ambito del pignoramento dell’immobile. Ebbene, la Corte di Cassazione ha infatti stabilito che, nel caso in cui si debbano affrontare le citate spese, sia il creditore a doversi accollare l’onere di anticipare le somme necessarie per procedere ed assicurare la perfetta conservazione dell’immobile pignorato.
Una volta anticipate le spese, sottolinea la Corte di Cassazione, il creditore ha ovviamente diritto al rimborso. Per chiarire in maniera puntuale la portata del contenuto della sentenza, nei paragrafi che seguono esamineremo l’istituto del pignoramento immobiliare per poi concludere con un approfondimento dei diversi orientamenti Giurisprudenziali consolidatisi in materia di anticipazione delle spese per la conservazione dell’immobile.
L’espropriazione ed il pignoramento immobiliare
L’espropriazione immobiliare trae il suo avvio dal pignoramento: in tale atto – una volta trascorso inutilmente il periodo previsto nel precetto per il pagamento delle somme dovute – il creditore procede ad individuare il bene immobile che intende “aggredire” per soddisfare le proprie pretese. Nell’atto di pignoramento, in particolare, viene ingiunto al debitore di non sottrarre il bene immobile alla garanzia dell’adempimento. L’atto di pignoramento così redatto viene notificato al debitore e successivamente viene trascritto.
Uno degli effetti peculiari del pignoramento è la nomina del custode: tendenzialmente, è lo stesso debitore che diviene custode del bene immobile pignorato nonché dei frutti interessati e di tutte le pertinenze. Solo in casi eccezionali e su istanza del creditore procedente (oppure di un creditore che sia intervenuto in un momento successivo), il Giudice può nominare custode una persona diversa dal debitore: ovviamente se l’immobile non è ancora occupato dal debitore stesso.
Le spese obbligatorie da sostenere sull’immobile pignorato
Le spese di manutenzione che possono interessare un bene immobile pignorato si dividono in “spese di manutenzione ordinarie” e “spese di manutenzione straordinarie”.
In particolare, poi, il pignoramento di un bene immobile non esclude l’obbligo di pagare le spese condominiali necessarie per la conservazione delle parti comuni dell’edificio. L’obbligo di corrispondere le citate spese condominiali sarebbe da ricondurre alla categoria delle “obbligazione propter rem”. Ebbene, interpretando in maniera estensiva la sentenza n. 12877 del 22 giugno 2016 pronunciata dalla Corte di Cassazione, sembrerebbe che anche le spese condominiali rientrino nella categoria delle spese il cui pagamento delle essere anticipato dal creditore.
Gli orientamenti giurisprudenziali
Con la recentissima sentenza n. 12877 del 22 giugno 2016, la Corte di Cassazione ha finalmente preso una definitiva posizione in ordine all’anticipazione delle spese necessarie ed urgenti da sostenere nell’ambito della procedura esecutiva. Non sempre, però, l’orientamento della Giurisprudenza è stato così unanime e concorde. Un diverso orientamento giurisprudenziale (che consideriamo minoritario), infatti, parte dall’assunto secondo cui, in caso di un bene immobile sottoposto a pignoramento, le eventuali spese di manutenzione straordinaria dovrebbero essere pagate dal debitore esecutato. Dunque, non dal creditore procedente ma dal debitore esecutato che, secondo l’orientamento giurisprudenziale minoritario, continuerebbe ad essere il legittimo proprietario dell’immobile pignorato. E’ bene precisare che, sempre secondo tale orientamento consolidatosi in Giurisprudenza, il pignoramento immobiliare non determina l’estinzione della proprietà dell’immobile almeno fino a quando il bene non sia stato venduto oppure nel momento in cui si realizza l’aggiudicazione dell’immobile stesso.
Espropriazione e rimborso delle spese anticipate dal creditore procedente
Come precisato in premessa, la Corte di Cassazione con la sentenza n. 12877 del 22 giugno 2016 ha stabilito che le eventuali spese di manutenzione da effettuarsi sul bene immobile sottoposto al pignoramento debbano essere anticipate dal creditore procedente. Ovviamente, sottolinea la Suprema Corte, il creditore ha diritto al rimborso delle spese anticipate. In particolare, le spese di pignoramento rientrano nella categorie delle “spese privilegiate” ex art. 2770 del codice civile. Ricordiamo che la citata norma stabilisce che: “I crediti per le spese di giustizia fatte per atti conservativi [c.p.c. 671] o per l'espropriazione di beni immobili [c.p.c. 555] nell'interesse comune dei creditori sono privilegiati sul prezzo degli immobili stessi [c.c. 2746, 2749, 2856, 2905, 2911]. Del pari ha privilegio il credito dell'acquirente di un immobile per le spese fatte per la dichiarazione di liberazione dell'immobile dalle ipoteche [c.c. 2808, 2889, 2890; c.p.c. 792, 795].”
