L'ipoteca immobiliare è un diritto reale di garanzia che può essere utilizzato ed attivato per realizzare gli interessi del creditore. Attraverso l’ipoteca immobiliare viene individuato – all’interno del patrimonio del debitore – un bene immobile determinato sul quale il creditore si potrà rivalere in caso di inadempimento, per soddisfare le proprie pretese. Una delle caratteristiche più importanti e fondamentali dell'ipoteca immobiliare è che essa è assistita dal diritto di seguito: ciò vuol dire che, una volta costituita l’ipoteca su un determinato bene immobile, eventuali alienazioni successive del bene non avranno effetto nei confronti del creditore ipotecario che conserverò sempre il proprio diritto a rivalersi sul bene ipotecato con prevalenza rispetto agli altri eventuali creditori.
Ipoteca immobiliare: le tipologie
Non esiste una sola forma di ipoteca: essa può essere volontaria, giudiziale oppure legale, a seconda del titolo esecutivo da cui trae origine.
Ipoteca giudiziale
Definita “giudiziale” poiché il titolo esecutivo necessario per la sua iscrizione, è costituito da una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro oppure di condanna all’adempimento di una determinata obbligazione oppure di condanna al risarcimento del danno. L’ipoteca giudiziale può trarre origine anche da un lodo arbitrale esecutivo, da un decreto ingiuntivo dichiarato esecutivo, dai decreti di omologa, dalle sentenze di separazione o divorzio.
Ipoteca volontaria
In questo caso il diritto reale di garanzia sul bene immobile trae origine dalla volontà delle parti. Essa può essere concessa mediante contratto, mediante atto unilaterale inter vivos, oppure mediante una dichiarazione sottoscritta dal concedente (in questo caso non è necessaria l’accettazione del beneficiario). La dichiarazione di volontà con cui le parti espressamente dichiarano di voler costituire ipoteca su un bene immobile, deve essere contenuta in un atto pubblico oppure in una scrittura privata, a pena di nullità.
Ipoteca legale
Essa può essere iscritta nei casi espressamente previsti dalla legge, anche contro la volontà del debitore. In particolare, possono iscrivere ipoteca legale su un bene immobile quando:
- i coeredi sugli immobili dell’eredità: in questo caso l’ipoteca può essere iscritta a garanzia del conguaglio in denaro che gli spetta;
- l’alienante di un bene mobile registrato oppure di un bene immobile nel caso in cui l’acquirente non abbia provveduto al pagamento del bene;
- lo Stato può costituire ipoteca sui beni dell’imputato oppure sui beni della persona civilmente responsabile del reato. In tal caso l’ipoteca legale può essere costitutiva a garanzia del pagamento delle pene pecuniare oppure delle spese di mantenimento in carcere del condannato.
La costituzione dell’ipoteca immobiliare
L’elemento costitutivo dell’ipoteca è rappresentato dalla sua pubblicità che viene realizzata mediante iscrizione della stessa nei pubblici registri immobiliari. All’uopo, è necessario munirsi del titolo esecutivo dal quale trae origine l’ipoteca (scrittura privata, sentenza oppure decreto ingiuntivo) e di nota di iscrizione compilata. Entrambi i documenti devono essere presentati al conservatore dei registi immobiliari territorialmente competente. Per iscrivere ipoteca immobiliare è inoltre necessario versare un’imposta pari al 2% dell’importo per il quale è richiesta l’iscrizione. A tale importo deve essere aggiunta anche l’imposta di bollo e la tassa ipotecaria.
Ipoteca immobiliare: il meccanismo dei “gradi”
Nella prassi può accadere che, su uno stesso bene immobile, siano iscritte più ipoteche anche nello stesso giorno. In tal caso, sull’immobile risulteranno costituite ipoteche di grado diverso in base all’ordine cronologico con il quale sono state richieste ed effettuate le iscrizioni. Ovviamente, il creditore di primo grado avrà diritto ad essere preferito e soddisfatto per primo rispetto ai creditori di grado successivo. Ogni creditore di grado successivo può sostituirsi ai creditori di grado precedente al proprio mediante corresponsione dell’importo del credito. I gradi possono inoltre essere scambiati mediante annotazione a margine dell’iscrizione.
Iscrizione dell’ipoteca immobiliare: durata
L’iscrizione ipotecaria ha durata di venti anni. Trascorso detto periodo di tempo, sarà necessario provvedere ad iscrivere nuovamente ipoteca sul bene in modo da mantenere gli effetti ed il grado dell’ipoteca immobiliare per ulteriori venti anni.
La cancellazione dell’ipoteca immobiliare
L’ipoteca si estingue in caso di mancata rinnovazione dell’iscrizione ma anche nel caso in cui sia stata estinta l’obbligazione garantita: in questo caso il creditore dovrà presentare al conservatore un titolo idoneo per procedere alla cancellazione dell’ipoteca. L’estinzione dell’ipoteca può aversi anche in altri casi:
- in caso di perimento del bene ipotecato;
- in caso di espressa in forma scritta;
- in caso di vendita forzata del bene immobile ipotecato.
